房價不升反降,「降級」後的板橋去向何方?
2020-12-25 界面新聞
11月27日，南京雨花吾悅廣場正式開業了。對板橋居民來說，無疑是一次重大利好。
作為南京第三家吾悅廣場，從新城2018年8月以底價3.1億拿下板橋G31商辦地塊開始，就被板橋居民期待至今。比起寧蕪鐵路和梅鋼遙遙無期的搬遷計劃，時隔2年終於正式營業的吾悅廣場已經算是很有盼頭了。
只是這個早已被邊緣化的板塊，真的會因為一座新開業的吾悅廣場就迎來新生麼？
房價不升反降，「麻雀變不成鳳凰」
板橋目前的房價可謂「平易近人」，一二手房價長期不存在倒掛現象。
例如金地自在城，目前鏈家網上提供的二手房均價數據為24658元/㎡。
再來看看金地自在城11月賣出的4套二手房，成交均價都在1.9萬-2.1萬/㎡。
要知道，板塊內新房項目均價都在2.5萬-2.9萬/㎡之間。
然而，金地自在城的二手房均價放眼整個板橋已經算是相對較高的價格了。板塊內二手房均價不到2萬/㎡的項目佔了二手房市場的一半左右，雖然多數都是上世紀90年代甚至更早前建成的住宅。
但即使是兩三年前的次新房弘陽春上西江，目前二手房均價也不過就在2.1萬/㎡左右，而且半年內成交的4套房源沒有一套均價達到2.1萬/㎡。
一邊是均價1.8萬-2.6萬/㎡不等的二手房市場，一邊是均價2.6萬-2.9萬/㎡不等的新房市場，十年時間，房價不升反降。
當年，「購房門檻比主城其他地方低」「三條地鐵規劃重大利好」「規劃落實以後這裡絕對是價值高地」，諸如此類的營銷說辭盛行於板橋樓市。然而時至今日，所謂的「巨大升值空間」對板橋置業者們來說或許還只是個說法。
整個雨花臺5000多套二手房中，板橋的二手房供應量佔了近1/3。從數據上可以看出近一年來，板橋二手房價格走勢基本呈現一個穩定不變的狀態。無論是南京新房市場2020年上半年的房價跳漲、還是下半年在政策調整之後樓市火熱的景象，都與這裡毫無關係。
板橋冷清的二手房市場現狀，由此可見一斑。
十年過去，板橋變成價值高地了嗎？
時間線拉回十多年前。那時候買房人都以為板橋是下一個價值高地，紛紛前赴後繼地奔向這片新城。
要知道，位於雨花臺區西南部的板橋新城不僅是南京都市圈最早發育且重點規劃的九大新城之一，也是中心城區最近的城區。
2007年8月10日，金地以總價22.5億、樓面價2185元/㎡的高姿態拿下了板橋新城出讓的第一幅地塊，這是當時南京土地出讓歷史中第二高價的地塊。
一時間板橋新城風頭無兩。
——這幅近千畝的重磅地塊就是2009年扛著「心自在、更自在」旗號在南京樓市留下濃墨重彩的項目，金地自在城。
回望11年前這個百萬方超級大盤的發展歷程依然恍若隔世。
2009年11月21日，金地自在城現場售樓處和樣板間正式公開；
同年12月5日，項目首開。共推出632套房源，2000餘名買房人人排隊搖號。截至12月6日晚，共認購622套；
再過了半個多月，項目二度加推210套房源，再度刷新火爆記錄；
……
與此同時，配套項目——佔地1300畝的蓮花湖體育公園也在緊張建設當中。到了金地自在城首開的兩年之後，蓮花湖體育公園正式開園。項目涵蓋了400多畝水域，約14萬方溼地。更有橄欖球場、18片籃球場、8片網球場、羽毛球館、網球館、兒童樂園、燒烤垂釣等多個場館地。
其規模之大，縱是放眼全國就是少之又少。
蓮花湖體育公園落地之後，進駐板橋新城的大牌房企越發多了起來。朗詩、花樣年、富力、藍光、宋都等相繼拿地，大批住宅逐漸建成，安放了越來越多剛需人群的安居夢想。
於是這裡很快就成了「寧漂」和「新南京人」紮根南京這座城市的橋頭堡。
但是這座橋頭堡的發展實在是太慢了。板橋新城的新房價格從2009年末金地自在城首開時的7500-8000元/㎡，到如今突破2.5萬/㎡，用了整整十年的時間。
行政區劃降級、利好久不落實，板橋的明天走向何方？
這裡沒有投資客和炒房人，甚至連買房人都很少。
20天前，平推的板橋某樓盤加推320套房源，20天裡累計認購僅14套，去化0.4成。
導致這一結果的原因有許多，界面樓市認為最重要的大概如下幾點：
1.行政區劃降級，板橋成歷史？
今年3月6日，南京市人民政府發布了《關於變更雨花臺區部分行政區劃的批覆》，通告同意雨花臺區新設立古雄街道，管轄大方、古雄、柿子樹、新林4個居委會。
行政區域範圍東至江寧區行政區劃邊界，南至古雄社區和新建社區界沿綠洲機器廠北圍牆至梅山街道上怡二村北邊界，西至寧蕪鐵路邊界，北至西善橋街道邊界。
根據轄區範圍與行政區域面積來看，古雄街道與2005年南京市總體規劃確定的板橋新城基本一致。此前，板橋新城歸屬於南京市雨花臺區板橋街道，此次區劃變更後，意味著板橋新城正式更名為「古雄街道」。
2.地鐵遙遙無期，梅鋼還搬不搬？
早在2010年前後，「板橋將通地鐵」的消息就已經傳遍市場。
到了2015年，國家發改委發布「關於印發南京市城市軌道交通第二期建設規劃（2015-2020年）」，地鐵8號線再度落選；地鐵9號線二期動工的時間也是遲遲未能確定。
同樣不斷落空的還有梅鋼，2018年有消息稱梅鋼將於10年內逐步遷出南京，然而照目前的跡象來看，梅鋼何時能搬出南京仍是未知。
看著十年來為了工作終日奔波掙扎在寧馬高速上、每日車程20公裡起步的板橋人民們，心裡也不免有些唏噓。
3.商業屈指可數，配套仍未完善
板橋除了看不到希望的地鐵，還有一言難盡的商業。
提起板橋的商業配套，在雨花吾悅廣場落地之前，這些年能提及的只有花生唐購物中心。說是購物中心，但更像是金地自在城業主家門口的社區商業，由於沒有整體統一招商管理，花生唐後期人氣一直不溫不火。
當你行走在蓮花湖東岸時看到一堆燒烤店、土菜館、足療店或者理髮店時，你很難想像：這是花樣年曾經宣稱要建成的「一站式潮流購物公園」。
最終花生唐還是成了家門口平平無奇的社區商業，並沒有給板橋新城的發展帶來什麼利好，也沒有讓整個板塊的「level」再上一個檔次。
那麼雨花吾悅廣場的到來能否讓這裡的商業配套再上一個檔次呢？
如果僅僅立足於板橋新城內部的話，雨花吾悅廣場顯然是板塊內的金字塔塔尖；但如果放眼全南京，雨花吾悅無論從招商還是餐飲品牌等其他方面來說，都只能排在中檔往下遊，即使是與2017年開業的鼓樓吾悅相比，都無法企及。
板橋的明天到底在哪？誰也給不出一個明確的答案。
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