文 | 盧俊
美人魚毋庸置疑是現在的熱點，這是周星馳三年磨一劍的電影，毋庸置疑獲得市場的認可。
我想說的是，為什麼我們熱愛周星馳的電影，因為他的每一部電影都盡最大可能的追求完美，追求真相。
其他電影，我沒有很多發言權，但是美人魚這一部電影，因為是以
房地產的模式作為開始背景，在開始的10分鐘時間內，都以房地產為起因作為闡述，而因為這是我所從事的行業，那短短的幾分鐘時間，星爺從一個局外人的身份，道出了很多房地產裡的真相。
有輕微劇透，各位慎點。
真實一：參與土地競拍的開發商不代表他對這塊地感興趣電影開頭的細節就是鄧超和張雨綺兩個人在搶青羅灣這塊土地，兩家人都在瘋狂的舉牌，土地價格好像都已經超過了常規外界認知，後來鄧超因為財大氣粗，不理會理智衝動的搶下了這一塊土地，故事也因此來開展。
後來鄧超舉辦慶功儀式，把張雨綺和其他一些地產朋友叫到家中，後來其中一個頭上禿頭的朋友鄭總嘲笑鄧超說：你以為張雨綺去競拍是真的想要這塊地啊，無非是希望把土地價格弄高，邊上的房子可以快點賣出去。這筆生意你會虧200億，而張雨綺會賺300億。
我看到這個細節的時候我驚呆了，這個場景如果是同行和我說我一點都不意外，但是來自星爺我還是滿詫異的。
這其實是我們土地現場的一個通病，就是什麼問題呢，就是土地市場裡，ZF希望能夠高房價可以支撐土地，而周邊在售項目更希望當下可以拍出一塊高昂的土地來刺激下樓市。所以行業內都會有一個潛規則就是：只要周邊有土地出讓，不管拿不拿地的開發商都參與下，大家都舉下牌子，大家一起把價值烘託上去，反正真正想要的開發商會接盤的，這麼做百利無一害。
身處在這個行業裡的每一個角色都希望樓市越來越好，所以大家都把寶壓在土地市場也就是未來的樓市，只要土地越來越貴，那麼當下的房子的價格也就顯得相對合理，這一個潛規則一定程度上助推了房地產的泡沫。
真實二：老闆評價土地是否值得的直觀標準是比對手貴了多少鄧超為什麼會開這個慶功會，鄧超扮演的角色自己也在說：對於我來說，做生意就兩個原則。第一所有對手的報價我都跟進，第二我每次報價都比對手貴100萬，要知道只比對手100萬就可以談成這筆生意，100萬對我來說意味著什麼，不就一次應酬的花銷麼。
對於鄧超來說，他的邏輯是對方的價格只要對方肯出就說明這個價格就是合理的，而我多花100萬就當我多做了一次應酬，所以我的這個價格也是合理的。所以我永遠都能拿到項目，而且是合理的價格。
這個邏輯很土豪，但是這其實是不少土豪老闆拿地當下的判斷因素，我看過太多的開發商，在得瑟自己拿下這塊地的時候第一句話會說：我只比誰誰誰多花了多少就拿下了這塊地。
而拿地時候懷揣著這個策略的開發商如果有兩家以上，那麼土地市場上的不理性部分就會產生蝴蝶效應，很多時候土地市場上那些不合理的成交，就有一部分這個因素夾雜其中。
競拍市場，永遠不會只有理性，有攀比就會有非理性，有非理性就會有失控，而鄧超則很好的詮釋了這一類老闆。
真實三：填海技術可以獲得異常豐厚的收益當所有人都在吐槽鄧超土地拿的太貴的時候，鄧超默默的從助手那裡拿到一個通文說：如果清羅灣可以填海，那麼這樣的投入還貴麼？
結果在場的所有人都馬上換了一張臉過來舔菊，希望能夠和鄧超合作。
是的，沒有看錯，淺灘填海是可以讓項目快速獲得收益的一種方式，這個策略在不少項目上已經得到了驗證。恆x是這個策略玩的最溜的，啟東項目和海南項目都是在這樣背景下拿到手的。
大概查了下數據，第一填海所獲得的土地是沒有土地費的，只需要繳納少量的配套費用。第二填海的成本是20萬一畝，折合一平米土地只有300元，這是非常低廉的代價，可以徹底的拜託樓板價的束縛。恆X為什麼那兩個項目營銷可以砸這麼多錢，簡單的說土地不要錢項目幾乎就沒多少錢，營銷想怎麼玩就怎麼玩
所以當青羅灣說可以填海的時候，對這個項目就是顛覆性的調整，馬上從過去的虧本可轉換到大把的利潤。
真實四：拿不到土地，用入股的方式依然可以分一杯羹當張雨綺沒拿到這塊地然後又知道這個項目可以填海之後，馬上做了一個決定，用300億的資金的方式入股這個項目45%的股份，從此鄧超和張雨綺開始合作開發的過程。
其實這個策略已經成為不少的小開發商生存的重要策略。
毋庸置疑現在土地市場越來越是大鱷的市場，動則上十億的代價讓小企業在土地市場已經沒有競拍的權利了，那麼這些小企業怎麼生存。
很多時候採用的策略就是用入股的方式，這些企業能夠生存到現在肯定有一些核心競爭力，比如精裝修做的特別好啊，比如和ZF關係特別好啊，比如設計能力特別強……這些技能已經不能讓這些企業去土地市場上拿地，但是卻非常容易幫助他和土地獲得者合作。他作為一個環節可以解決項目開發產業鏈上的重要要素，那些土地擁有者當然沒有理由拒絕，那麼根據作用的大小不同程度的入股就是一條重要的方式。
張雨綺其實在電影裡並沒有強調自己有什麼核心競爭力，對外詮釋的最強競爭力其實就是：
事業線
事業線
還是事業線
和無止盡的事業線
當然了，某一種程度上來說，這也是某一類開發企業的核心競爭力。
真實五：地產開發商在什麼程度上會忽略利潤這個元素當鄧超拿下這塊地的時候，所有記者都來採訪說：成本這麼貴，為什麼企業還要拿這個項目。
當時的新聞發言人說：這個項目將會是企業所有最高端產品線的集合，已經不是利潤所可以考慮的。
這其實也是當下房地產市場下的一個真實，就是在現在，很多時候開發是一種無奈，做這個生意可能沒有足夠的利潤可以獲得，但是又必須要做。
比如一些國企，為什麼會集中在第四季度拿地，不是認為當下的土地好，而是年終指標必須完成掉。
比如一些企業會莫名奇妙的拿一些土地，不是因為他們想要，而是別人因為抵債各種塞給他們的，換句話來說他們自己也是莫名奇妙的進入房地產的。
比如說一些所謂野蠻人拿錢不當錢隨便花，那是因為他們的錢都不是自己的，是別人給的。
再比如就像美人魚電影裡一樣，為了實現企業轉型往高端走，特意拿一些自己不熟悉的地塊，甚至願意背負一定的代價。
這就是當下的房地產裡的各種真實，這些除了業內之外幾乎別人不曾知道也不會關心的真實，在美人魚電影裡的前十分鐘就這麼淋漓精緻的展現。
我看電影的時候，說實話有點被震撼到，
我好奇周星馳為什麼會知道這些細節...
好奇周星馳為什麼會如此自然的展露這些細節...
好奇周星馳為什麼可以把細節藏的如此不動聲色但卻如此到位貼切...
我想這就是星爺的魅力吧，他在每一個地方都追求完美，哪怕這個不是他擅長的地方，哪怕這個地方不是那麼重要。他的電影在搞笑的大背景下包含了太多的元素，不同的人都可以找到自己的鏡子和影子。
這樣的周星馳，大家是不是很懷念呢，這個表情像極了過去dvd裡的各種片段。而作為導演他沒有親自出面，選擇了把自己的所有表演技巧傳達給演員，周星馳用盡一切來搞笑，我覺得他會希望作為觀眾的我們可以看到搞笑背後藏著什麼。
今天我作為一個地產人看到了這些，如果我作為一個普通人，還看到了什麼呢？所有人都說電影是假的，但是周星馳卻用生命來營造這93分鐘的真實
真實，是這個世道最珍貴的品質。
感謝周星馳，我永遠的偶像。
來源： 真叫盧俊的地產觀（zhenjiaolujun）
炒樓之王周星馳： 20億身家坐擁香港山頂亞洲最貴別墅為什麼喜劇之王周星馳對土地這個局如此瞭若指掌？
其實，喜劇之王只是年輕時的周星馳，自1990年第一次出手至今，星爺已經在樓市賺近20億！是香港公認的炒樓之王！
半山1990年，剛剛在影壇嶄露頭角的周星馳在香港中環半山寶雲道12號峰景花園（下圖右側白色）買入了第一套豪宅：
山頂1996年，周星馳以8380萬港幣買下香港山頂普樂道7號4層大別墅自住：
2005年，周星馳賣出普樂道7號套現1.3億港元，一單賺4600萬。
旺角2002年，周星馳投資3000萬港幣買下旺角先達廣場兩間商鋪，並以每月23萬港幣的價格出租：
2004年，周星馳以4300萬港幣將兩間商鋪賣出，租金加升值兩年勁賺5500萬。
尖沙咀2004年底，周星馳又以2.1億港幣買入尖沙咀加連威老道4層巨鋪Gi Mall並在2006年初以3.1億港幣售出，一年多再賺1億：
天比高然而，以上這些並不算什麼，真正決定星爺江湖地位的一役在於2004年，周星馳以3.2億港幣力壓信和及華人置業將普樂道10號收歸名下，成為普樂道最大地主。
普樂道位處香港山頂最高點，是山頂豪宅中景觀最佳的，其中部分豪宅更可以同時眺望維多利亞港及南中國海360度海景。不過由於普樂道同時是區內最短的街道之一，只有八個街號建有房子，整條街的洋房不足十五座。
1990年，滙豐銀行準備將總行遷往倫敦，以8500萬高價將普樂道10號「大班屋」售予
日本八佰伴主席
和田一夫。
丨普樂道10號前身是滙豐銀行大班屋
1996年，和田一夫財務困難，將地塊以3.7億的當時歷史最高價轉手予明珠興業主席黃坤，黃坤本計劃將「大班屋」1拆5出售，但97亞洲金融風暴，黃坤也因為官司纏身，令「大班屋」淪為花旗銀行查封盤。
丨1995年上海第一八佰伴新世紀店開業首日顧客人數達107萬人創下世界第一，載入吉尼斯世界記錄，然而這家商場的日本合作方「八佰伴」早已倒閉。
星爺入主後將項目命名為「天比高」重建成4座3層高的大屋，並將門牌號改為普樂道10號、12號、16號及18號，其中16號及18號屋（下圖低處兩座）在2009年分別以3.5億及3億港幣售出，單價約4.84萬及4.1萬港幣（44萬人民幣/㎡、37萬人民幣/㎡），買家分別來自
英國及香港。
2011年中，10號屋（下圖紅框）以8億港幣售出，呎價達9.6萬港幣（約88萬人民幣/㎡），創下亞洲屋苑式洋房最高單價紀錄。
12號屋目前則由周星馳保留自住，市值至少10億，報價100萬人民幣/㎡。
從出身貧寒人家的龍套演員，到至今無人超越的喜劇之王，再到香港炒樓之王，周星馳的發達之路令人敬仰，然而，這一切的背後原來都是一個女人在穿針引線，她就是與周星馳拍拖13年（1997-2010）的女友，同時也是香港建設（前稱熊谷組）主席之女——於文鳳。
於文鳳稱，2004年樓市低迷，她得知花旗銀行打算拍賣普樂道天比高地段，便建議周星馳競投，周星馳採納了她的建議，最後以3.2億元投得。於文鳳又靠自己的人脈，邀得菱電發展有限公司董事胡亮明合作，否則周星馳連一個月的發展費用也付不起。而此前不少投資也都是由於文鳳向周星馳提供建議。
結語：周星馳，1962年6月22日生於香港，祖籍
浙江寧波，1988年初涉影壇，相繼主演《賭聖》、《逃學威龍》、《武狀元蘇乞兒》、《唐伯虎點秋香》、《鹿鼎記》、《大話西遊》等，自編自導自演《國產凌凌漆》、《食神》、《喜劇之王》等多部影片，是全民公認的喜劇之王。
除演藝事業外，周星馳於2010年收購上市公司比高集團有限公司，2013年當選
廣東省政協委員。
雖然我們喜愛的周星馳其聲音來自配音演員石班瑜而不是周星馳本人，周星馳的電影從《功夫》開始不玩無釐頭搞笑改走看不懂路線之後也已經不再是我們所說的那個喜劇之王周星馳，星爺與吳孟達、一眾星女郎之間的糾紛也一直不斷，但周星馳的經歷已經可以說是一代香港人的香港夢的縮影。
順便別忘了，周星馳能晉身十億級富豪靠的，並不是演戲。
來源：上海房地產觀察（SH_fangdichan）
（責任編輯：馬郡 HN022）