經濟觀察網 記者陳博 「之前（主辦方）讓我自己做一個演講，我就不做了。自己講話是一件很悶的事，最好還是對話，找誰來對話？」陳啟宗邊說邊將眼角瞥向一旁的年輕人，「找小陳吧。」
全場哄堂大笑。
這裡是上海靜安崑崙大酒店，2019觀點商業年會現場。
陳啟宗的身份，是恒隆集團、恒隆地產有限公司董事長。他口中的「小陳」，即自己的長子陳文博。
現年37歲的陳文博，早期曾效力於畢馬威上海分公司及滙豐銀行，九年前加盟恒隆。縱使一路沒有「綠燈」，他還是從基層一步一步幹至核心管理層，而今的頭銜已然是恒隆集團、恒隆地產有限公司執行董事。
雖然頭頂「香港知名地產二代」光環，但陳文博在正式場合仍恪守職業素養。整場對話裡，他對陳啟宗唯一一次正面稱呼，用的是「陳主席」而非「爸爸」。
這場父與子的對話，重點聚焦商業地產探討。短短35分鐘，陳啟宗接二連三向兒子拋出四個問題，無論是關於中國消費者與中國品牌、實體與電商的討論，還是對科技運營、香港和內地兩地開發商的思考，角度看似細微，但任何一個內容，都直擊商業地產內核，關乎這個行業的現在與未來。
「我發現我想談的問題都是商業地產的人不提的。」陳啟宗三番兩次說起這句話。這位縱橫商場多年的親歷者，似乎執意於將自己所觀察到的不同細節呈現給每一位商業地產同行。
而整場對話，也由此徐徐展開——
中國消費者與中國品牌
「對中國消費者的看法」，陳啟宗開始向陳文博提出第一個問題。他最終想知道，中國牌子將來能否也在世界舞臺上佔據一個席位？
十年前乃至三五年前，中國消費者還在追逐西方的一些服裝、品牌潮流；但如今，中國消費者的角色已經從跟隨者轉換成全球潮流領袖。陳文博觀察到的現象是，諸如LV之類的大牌，早期往往在巴黎、倫敦等時尚之都發布新款，現在，上海變成他們的新款領先發布陣地。
按照陳啟宗提供的數據，目前，在世界部分大牌的全球消費中，中國消費者所佔的份額大概介於36%-37%，而中國人口是全世界人口的19%，相當於中國消費者一個人可以買兩個人的貨。
如果從增量來看，很多牌子70%-80%，甚至接近100%，全年增量都從中國市場產生。「中國人的市場實在大得不得了。」陳啟宗感慨道。
龐大的消費容量促使中國品牌正在崛起。中國什麼時候會有自己的LV出現？——陳文博給出答案，「我覺得時間不會很長。」
支撐他這一信心的案例是，愛馬仕在2010年推出奢侈品牌「上下」，以中國製造為特色，產品包括服裝，家具和餐具等，上海新天地商業區一幢法式紅磚建築，便是「上下」在中國開設的首個真正品牌之家。
市場體積大，能夠在財務上得到非常大優勢，讓陳啟宗常常思考，恒隆旗下的商場不能光有香奈兒、迪奧等老外的牌子，還必須留餘地給中國牌子。因為很有可能，中國的這些品牌老闆，搖身一變就成為世界大牌的老闆。
中國創造品牌是遲早的事。陳文博也贊成這一觀點，在他看來，一個品牌的誕生基本需要兩個因素，第一是質量，第二是故事歷史。中國製造的東西都有很高質量，現在缺的只是歷史或故事。「也不一定非要說歷史，但故事必須講得非常好，能夠讓西方國家的消費者接受這個故事，我覺得這不過是時間問題。」他說。
實體與電商
如果說，關於中國消費者與中國品牌的討論還停留在商業探索層面，那電商的出現則實實在在開始衝擊線下商業生態。陳啟宗在與投資者談話的時候，他們總會提一個問題，電商對他們的影響有多大，怎麼看電商這個事？
這一次，陳啟宗將這個問題轉向自己的兒子。
上海恒隆廣場與港匯恒隆廣場，是現時恒隆地產物業租賃收入的主要貢獻者，而陳文博，曾是這兩座商場的主要負責人。他回答，對電商是非常害怕，同時又一點都不害怕。
如此矛盾的心理背後，有著階段性考量——「目前LV、愛馬仕的那些經典款，在網絡上只能買到二手，並沒有新貨銷售。當然這個形式慢慢可能發生變化，一般線下零售會逐漸過渡到線上，所以長遠來說我非常害怕。」陳文博說，但短期跟中期，一些線下購物商場擁有創造空間的優勢，部分品牌方將自己整個品牌的DNA、故事和歷史展示給消費者。
陳文博對線下商場的機會依然頗為看好。如若單純依靠線上銷售，消費者可能會對未買過的產品產生不確定性，但線下商場與店鋪的存在，能夠讓消費者對這個品牌的實力、質量產生信任，這就是陳文博所認為的線下價值所在。
陳啟宗的觀察顯然更加深入，他發現，哪怕是一流大牌，依然喜歡扎堆開店。這就給了商業地產從業者一個啟示，如果大牌都喜歡聚集在某個地方，那總會出現一個大贏家。哪個商場能夠把這些大牌全部吸引過去，它就是大贏家。
他再將思考進一步延伸：那些以線上為主的牌子，不可能再像從前那樣再開三五十個店。當他需要少數實體店的時候，他只會選擇去最好的、能夠提升自己品牌價值的商場。能搶奪到這一部分線上資源的商場，自然也是另外一個層面的大贏家。
商業地產的科技運用
七年前，陳啟宗向兒子布置了一項任務，研究科技。但整整七年過去，直到今年，恒隆旗下的商場才真正開始利用大數據分析。
事實上，過去這些年，陳啟宗也很少在商業地產論壇上聽到關於科技屬性的探討，但他確信，這一方面恐怕對將來5-20年的商業地產生態產生重要變化。
「談一談恒隆、商業地產領域對於科技運用的考慮。」陳啟宗緊接著聊起第三個問題。
「以往這七年，整個市場都在討論，怎麼使用科技。但是我覺得，直到最近才真的有一些商業地產商能用的科技工具，人臉識別肯定是其中一個。」陳文博說。
人臉識別的運用為恒隆糾過一次編。以前，陳文博一直以為到恒隆旗下商場消費的顧客70%都是女生，原因在於每次商場調查問卷回收，70%都是女生作答，相比男生，女生填表的意願更為突出。但啟用人臉識別之後，陳文博才發現，這個數字是不對的，原來商場只有50%-60%是女性顧客。「我們終於知道，還是有一些價值很大的資料，可以變成數據拿回來。」
除了人臉識別，美國、歐洲現在還在使用的現金、信用卡付費方式，已經被中國更新換代了。如今，中國的消費者，更多採用微信、支付寶這類無現金付款方式。
相比傳統現金收費方式基本很難得到消費者任何信息和資料，如今的POS機終端可以反饋出比較具體的數據，為商業地產商未來分析提供基礎性材料。
兩地開發商之爭
高潮出現在整場對話的末尾。陳啟宗直接給兒子挖了一個坑——「現在在內地大城市，你怎麼看香港開發商？」
問題如連環炮似，緊接著密集襲來，「內地開發商的相對優勢是什麼？內地開發商比我們香港優勝的是什麼？比如在上海，你會想到恒隆，想到香港不少企業，到底在這一方面，香港開發商是有優勢，還是劣勢？我們是領先，還是落後？原因何在？」
臺下是濟濟一堂的內地開發商，旁邊是自己的兒子，但陳啟宗絲毫不留一點空隙。
陳文博開口，「香港開發商目前在管理方面稍強一些，但是有點不接地氣，所以在市場工作、招商推廣方面，我們還是達不到內地開發商水平。」
陳啟宗顯然對這個答案不甚滿意，他繼續問，「你有更敏感的（感觸），哪家大陸開發商是你很尊敬的？」
「不少。」二度啟齒的陳文博仍有些謹慎，但他還是舉了兩個例子，恒隆位於瀋陽的一個項目做得不錯，但還有一些內地開發商做得更好，比如華潤萬象城；大悅城也做得非常不錯，有一定規模，能夠吸引國際奢侈品牌進駐，基本上管理水平也不會太差。
兩個案例總算引起了陳啟宗的些許共鳴。他說，瀋陽是一個奇怪的地方，雖然總體經濟不算好，但只要是行業領先者，還是非常可貴的，無可否認萬象城做得非常成功；恒隆雖然略微遜色，但每年也有一點點增長。
瀋陽十大知名步行街之一的中街，最西邊還有恒隆另一個四星級商場，最東邊則是大悅城。早年，這一整條街上，來自四面八方的開發商扎堆開起商場，十年過去，這些商場關門的關門，蕭條的蕭條。
「現在剩下誰？就你跟我。」舞臺上的陳啟宗，隔空與臺下大悅城相關負責人喊起話，「這反而讓我非常不高興，為什麼不高興？如果僅剩我們兩家的話，以後人氣就越來越少。」
他提出自己的想法，希望兩家合作，將這條街道做旺。「最好你賺大錢，我賺大錢，別人賺小錢。」
時間一點一滴過去，陳啟宗果斷結束了這場父與子的對話。
但他不忘在末尾發出呼籲——「我們這個行業絕對不好玩，能夠在這個行業裡生存下來就相當不錯了。希望大家保持頭腦清醒，不要做瘋子，不要製造瘋的市場，還是要理性看待。」
畢竟，只有理性的人才能最終生存在這個市場上，才能在市場上獲勝