7月的第二天,成都高新區新川板塊一41.88畝地塊被渝太地產以樓面價20700元/㎡拍下,刷新成都紀錄。土拍市場的下半年,強勢開局。
回顧上半年,大成都共成交土地109宗,合計面積7795.49畝,其中住宅類用地佔比超6成。上半年的土地市場有哪些關鍵詞和特點?土地市場和樓面地價對未來的房價又有什麼樣的參考意義?血拼小妹和您一同梳理盤點。
關鍵詞1:短暫的冰點
受突如其來的新冠疫情影響,成都土地開年遭遇延期拍賣,土地市場和住宅市場,都經歷冰點。4月,隨著疫情防控和土地市場的供應加速,土地市場的熱度快速回升。5月成都土地成交量上漲179%,表現高漲的市場熱情。土地市場在冰點之後,不止「回暖」,還迎來「豔陽天」。
關鍵詞2:不斷刷新的新紀錄
7月2日,成都樓面價首破20000元/㎡,而在這之前,土地市場的樓面均價就在不斷被刷新。4月2日,建發以「19800元/㎡+移交7%」摘得成都錦江區131畝宅地,追平了此前華發和錦江統建聯合創下的最高樓面價紀錄。5月21日,北京天恆以17100元/㎡刷新高新區樓面地價記錄。5月28日,建信又以19500元/㎡再度刷新高新區樓面地價記錄。而錦江區、高新區、天府新區、成華區、新都區、龍泉驛區的最高樓面地價,都在2020年上半年被刷新。
2020上半年成都土地成交價格樓面地價TOP5
關鍵詞3:漲
根據銳理數據發布的資料,今年上半年,大成都土地整體成交樓面均價約為5156元/㎡,同比上漲約23.65%;其中住宅類用地平均成交樓面地價約為6317元/㎡,同比上漲約32.93%。地價整體上漲的態勢下,土拍成交數據保持穩定,折射出開發商對成都樓市的信心。
關鍵詞4:60家 全火力
上半年有超過60家房企成功攬地,既有高調入蓉的「新人」,也有活躍的「老朋友」,還有突然殺出的重量級房企。其中,憑藉與成都軌道交通合作的招商蛇口,一舉拿下天府新區7宗土地。「新人」德信,兩度拿地天府新區,並創造了天府新區17299.47元/㎡的最高樓面地價。而建發、榮盛、龍光、合景泰富、三盛、恆大、佳兆業等近幾年鮮少在成都公開市場露面的「老」房企,也非常活躍。參與土地競拍的房企,數量則更加龐大。
2020上半年成都房企拿地面積TOP5
關鍵詞5:穩中有升的溢價率
2020年上半年,大成都出讓土地平均溢價率為20.7%,同比去年上半年有小幅上升。其中住宅類用地平均溢價率為23.34%。溢價率超過50%的地塊有14宗,天府新區佔一半。最高溢價率出自新都區,3月19日,大發以124.76%的溢價率競得新都63.57畝純住宅用地,11800元/㎡的成交樓面地價也是新都區目前最高成交樓面價。
土地市場的火熱表現了地產企業對成都市場的長期看好,尤其是熱門區域市場價值的強烈信心。老百姓關心,基於此的成都樓市,未來會如何發展。
2020年上半年溢價率最高的地塊TOP5
土拍中的樓面地價會怎樣影響未來的房價呢?
在釐清這兩者關係之前,我們還是再來和大家梳理一下文中頻繁出現的「樓面地價」。樓面地價是指土地價格除以該土地的允許最大建築面積,每個土地在獲得時,基本都有容積率規定,框定了該土地建築的最大面積。樓面價一定程度表明了該項目在銷售時,單位售價中所包含的土地成本。
樓面地價=土地總價÷規劃建築面積(土地面積×容積率)
那樓面地價和房價是什麼關係呢?
一般來說,房價是指建築物連同其佔用土地在特定時間段內房產的市場價值。
同時房價的價格定位由多種因素構成的。包括土地費用、建築工程費、稅費及財務費用、淨利潤、管理費及開發費、公共配套設施費、所得稅、銷售費、前期工程費、基礎設施費等多種因素構成。有從業者推算,土地成本約佔房地產開發成本比例的4成左右。
因此,樓面價格是開發商作為成本核算的一個數據,實際上不會作為銷售價格的參考。銷售價格是受多重因素影響,並在複雜條件中變動和確定的。過去很多人根據樓面價格和銷售價格的經驗,大致估算了相差的倍數和比例。但隨著時間的推移,這些「規律」變得失效。但是,成本對銷售價格的影響是肯定的。
土拍市場被業內人士稱作「樓市最精準的晴雨表」。顯然,土拍市場的火熱並不直接等於房價上漲,但土拍市場帶來的信號很明顯:未來成都樓市的整體是向好的。
至少對於剛需來說,應該引起重視,我們需要保持一定的緊迫感和市場的敏感度。
還是那句話:剛需購房,越早上車越好。