文/幸福裡
關注樓市的朋友們可能會清楚地感知到，今年以來，城市分化與競爭跡象越來越明顯，體現在樓市上便是：南北方房價冷熱不均；各城市接連推出人才、落戶新政，「搶人大戰」愈演愈烈；城市群、都市圈競賽打響，以擴容等方式，實現城市的加速擴張……當前樓市已經顯示出新格局，對於購房者而言，如何選擇置業城市成為一大難點。畢竟投資了一套房子就意味著購房者看好這個城市的未來發展。我們邀請到幸福裡籤約專家團@佳爺房談成都，為大家分析新形勢下，哪些城市值得「上車」。
核心觀點一：房價冷熱不均是南北經濟差距拉大的具象
數據顯示，當前在部分北方城市房價下降的同時，一些南方城市的房價卻出現明顯上漲，這個現象本質上是中國經濟南北差距拉大的一個具象。2019年以來，南北方經濟佔比達到了64%與37%，GDP排名前十的城市只有北京和天津是北方城市，並且天津極有可能被擠出前十。
經濟數據的背後是就業機會和資源，南方已經形成了長三角城市群、珠三角城市群、成渝經濟圈等沿海、沿長江的大規模經濟發達區。這些區域機會多，市場經濟發達，成為了年輕人就業首選。比如杭州，已經成為了中國網際網路新高地，很多年輕人來到杭州工作，置業。類似的還有成都、南京、武漢、長沙等城市。
而北方除了北京以外，天津處於調整期，西安、鄭州等城市雖然發展較快，但和南方城市相比，就業和發展機會較少，買房的人自然也少。
核心觀點二：局部房價下跌屬常態，人口流入在一定程度上將助推房價
日前，中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發布報告《中國住房大數據分析報告（2020）——城市房價預警與房企品牌價值測度》，指出局部房價下跌監測預警，將成為市場監測預警的重要方面。2020年，房地產市場整體呈現下滑的趨勢，部分城市2020年度房價出現一定程度下跌，其中包括廊坊、青島、天津、石家莊、海口、濟南、北京、保定、鄭州等。
雖然平穩運行為房地產政策的重要目標，但一定範圍的波動也是市場運行的常態。房價下跌的原因較為複雜，既可能有宏觀大環境因素，也可能有城市自身供給過剩的原因；反之供不應求之時也仍有部分城市房價出現上漲現象。
與此同時，人才引進政策會助推更多二三線城市房價上漲。之前，高層次人才去北上廣是最好的選擇，但隨著二線、三線城市能級不斷提升，加上更為友好的人才引進政策，相信會有更多在一線城市打拼的高層次人才流向這些地方，這樣其實變相地將一線城市的購買力引向了二、三線城市。
另外人才的引進也會推動城市產業的快速發展，導致人們對城市未來價值空間的預期變高，進一步助推房價。有的地方吸引大量人才流入，相對應的，資源枯竭型城市人口則在往外流失，房價自然要跌。
舉個例子，深圳作為社會主義先行示範區，四大一線城市之一，人口流入很高，房價也是水漲船高。據統計，2019年深圳人口淨流入793萬，排名全國第二。上海人口淨流入958萬，排名全國第一，北京人口淨流入756萬。東莞和廣州人口淨流入分別是595萬和576萬，排名第四和第五。
全國有26座城市人口淨流入達到百萬以上，而這些城市也是最有發展，房價最堅挺的城市。而房價排名倒數的鶴崗、雞西等城市都是地理位置較偏遠，人口較少，產業不發達的城市，人口都在減少。
從中國城市發展趨勢來看，目前正在經歷一個人口從小城市往大中城市集中的過程，並且這個過程遠未結束。未來可以看到，國家中心城市人口越來越多，房價也是更高；大的省會城市比小的省會城市更有吸引力，房價也更高。
這種分化會持續加劇下去。但是有一天，區域發展更加均衡化，在大城市周邊會出現一些經濟發達的中等規模城市，大城市人口會向這些城市分流，如此一來，房價會有所平衡。
核心觀點三：長三角、珠三角多核多強，成渝、京津冀無法與之對比
從城市群整體來看，我國的城市群有：京津冀，代表城市北京天津；長三角，代表城市上海杭州南京；珠三角，代表城市廣州深圳；以及成渝經濟圈。此外，還有長江中遊城市群，如武漢長沙；中原城市群，鄭州洛陽等，關中城市群，包括西安等城市在內；遼中南城市群，如大連等；山東半島城市群，如青島等；海峽西岸城市群，涵蓋廈門泉州等。
這麼多城市群，真正具備高影響力，成規模成體量的，目前只有京津冀、長三角、珠三角、成渝，這四個城市群，長三角和珠三角是做到了多核多強，而京津冀和成渝目前只有北京天津、成都重慶的實力較為突出，雙核、復地不強，無法與長三角、珠三角對比。
其他小規模的城市群，目前僅能做到一核，無法做到多強，但其中也有一些比較有潛力的。比如山東半島各市，經濟都比較好，但是缺少核心城市帶動，如果能做強青島或者濟南，可能會有大的發展。而武漢鄭州長沙這三座中部城市都很有實力，但是目前還無法聯動在一起，形成一個完整的中部城市圈。
核心觀點四：規避房地產風險最有效的途徑是因城施策、穩定房價
中國人民銀行黨委書記、銀保監會主席郭樹清談到，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。並表態房地產是現階段我國金融風險方面最大的"灰犀牛"。
那麼何為「灰犀牛」？灰犀牛事件是指太過於常見以至於人們習以為常的風險， "黑天鵝"比喻小概率而影響巨大的事件，而"灰犀牛"則比喻大概率且影響巨大的潛在危機，但潛藏著容易被人們忽視或者低估的風險，一旦爆發會演變成非常嚴重的系統性危機。
運用巴菲特說的那句話：別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪。當你走到大街小巷甚至打個車都能聊房地產的時候，那就說明一個問題一一這個行業高能預警。
一旦房地產價格泡沫破裂，消費者會因心理恐慌而大量拋售房產，導致房價迅速下跌。對於需求者而言，房價下跌會致使房地產抵押貸款抵押物價值不充足，大多數貸款者會因看跌房市而不願意補足抵押物價值，這會引發大量房地產貸款違約事件，擴大銀行壞帳規模。而對於供給者而言，房價下跌會降低房地產企業銷售收入，從而給按時償還的房地產開發貸款帶來了不確定性，也會增加貸款銀行的債務違約風險。因此，房地產泡沫會給銀行甚至整個金融體系帶來重大的風險隱患，存在較大的不確定性。
警惕房地產行業是一種正確而理性的決策，但是房地產行業不完全構成我國金融風險最大的「灰犀牛」。其具有連鎖反應的還有影子銀行和企業高槓桿，三者共同形成了我國金融體系最大風險。而僅針對房地產行業，在一定程度上對經濟起著促進作用，但若價格過高產生泡沫則給實體經濟帶來較大威脅，就像是把雙刃劍。畢竟民眾缺少的是投資渠道，本身很多機會都是不均沾的；若把風險與收益、流動與穩定相平衡，房地產在經濟促進方面還是會有一定的積極作用。
最見效的方式便是因城施策，穩定房地產價格。根據不同城市的房地產價格及經濟發展狀況出臺不同的房價調控政策便是最見效之一。比如房價過高、經濟增速較快的城市，在供給方增加土地轉讓、提高土地供應量，同時在需求方向民眾充分公開相關信息，限制民眾炒房，引導其做出理性的購房行為。而對於房價較穩定、經濟增速較慢的地區，應當在供給方減少土地轉讓、降低土地供應量，同時在需求方可以通過適當給予補貼、退稅等方式鼓勵民眾購房行為，從而促進經濟增長。