白沙洲一向是武漢樓市中的熱門板塊，深受購房者尤其是剛需購房者的青睞。區域內整體供應平穩，目前價格基本也是同等環線位置中較低的。白沙洲片區供應量持續穩定，又有不少純新盤入市。阿松前期為大家盤點了白沙洲三環內2020年的貨量，可以參考文章《頭號熱門區！白沙洲三環內10盤混戰！前期逢開必罄！2020持續要漲！》，今天阿松今天為大家盤點一下目前白沙洲三環外的樓市供應量，文末也為大家提供了一些置業建議。
白沙洲三環外青菱新區
三兄弟到八仙過海，樓盤肉搏購房者漁翁得利
白沙洲三環外也名為青菱新區，是武漢樓市的重要剛需片區，大多都是貼身肉搏，從最開始的青菱三兄弟到目前已基本呈八仙過海之勢，今年最多有12個盤在售。
1、目前白沙洲三環外價格在10600-15000元/平之間，主流樓盤的價格在13500-14000元/平之間，一個100平左右的三房，最低首付門檻在35-40萬左右，適合剛需。
2、其中靠近三環線的青菱新區已成為5兄弟，旭輝、新城、美好、新力、景瑞5個樓盤差異化不明顯，價格也十分相似。目前這5個盤中，新城閱璟臺已經進入尾盤狀態，其餘樓盤基本都是銷售全盤一半左右，後期還有充足貨量。
3、旭輝都會山則靠近5號線南三環站，是三環線距離地鐵較近的樓盤。旭輝江山境屬於一線臨江，白沙洲非主流的改善型大戶型。這2個樓盤非常有特點，與其他樓盤同質化不強。
4、青菱湖西側靠近四環的樓盤包括南益名悅華府、萬科保利理想城市、綠地大都會等，位置較偏，但價格較低。
5、青菱湖東側、白沙洲大道沿線的鄂旅投書院世家和愛家名校華城高層房源基本已售罄，今年金科境湖裡會成為這個小區域的主要新房供應。
楚天都市沁園則是位於黃家湖北岸，區位更靠近東原啟城。
白沙洲三環外樓盤分布示意圖：
青菱新區地塊一覽表：
白沙洲三環外樓盤一覽表：
一、景瑞天賦濱江（均價13820元/平，含2500元/平裝修）
區域門戶+品質擔當，一期已售完，二期2020年推出
景瑞天賦濱江總建築面積約58萬方，分兩期開發，目前已開盤5次，最近一次是2019年11月推出2、10號樓建面約95-136㎡帶裝修房源，備案均價11320元/平，另帶2500元/平裝修，整體均價13820元/平。項目一期7棟樓已售完，2020年還有二期8棟住宅。目前一期已售完，據了解二期已開建，預計今年之內入市，該項目也就二期最後的8棟供應了。
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阿松點評：
1、景瑞天賦濱江位於白沙洲大道與三環線交匯處西南角，湖淌路（規劃）與南郊小路（規劃）交匯處，緊鄰三環線，是區域內環線位置最好的之一，屬於區域門戶盤。但距離地鐵比較遠，距離5號線和12號線站點都在2公裡以上。
2、項目特色：從其展示面來看，品質不錯，且戶型設計的也還可以，項目裝修標準帶中央空調。不過項目北側緊鄰三環線，可能有不利影響。
3、銷售信息分析：
景瑞天賦濱江的價格屬於白沙洲三環外第一梯隊，均價14000元/平左右。不過其展示面、戶型等優於周邊幾個盤，因此賣的還不錯。前幾次開盤基本可以日光，後期市場變冷，也賣的不差，平銷一段時間也可以清盤。阿松預計項目2020年有漲價的可能，不過項目自身比較過硬，依然會是區域內熱門樓盤。
二、旭輝華宇江悅府（洪山-白沙洲）
超級大盤推盤量過半，2020年目標銷售23億，目標接近清盤，均價約14000元/平，含2500元/平裝修
旭輝華宇江悅府目前主推17、21號樓112-140平米房源，帶裝修銷售，均價14000元/平，含2500元/平裝修。
旭輝華宇江悅府2018年下半年首開，截止目前項目共計31棟住宅已經歷九次開盤，已拿證1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、15、16、17、18、21、22、28、29、30、31號樓，後期還有約10棟樓的貨量。在2020年，旭輝華宇江悅府將持續快速推盤，目標銷售額約23億，有望將在年內基本清盤。
阿松點評：
1、區位：
旭輝華宇江悅府位於青菱新區核心地段，南郊路與建和二路交匯處，屬於白沙洲三環外，距離南三環線僅約700米。白沙洲三環外的地段價值略遜於白沙洲三環內。項目在白沙洲三環外屬於環線位置不錯的盤，靠近三環線，不過距離地鐵2公裡以上。
2、項目特色：
旭輝華宇江悅府主推面積為95-140平，大戶型和小戶型都有。項目特點就是規模大，園林景觀綠化空間大，規劃中的品質在同類盤中尚可。
3、銷售信息分析：
項目近2年的銷售都比較火爆，曾多次日光，是剛需購房者非常喜愛的樓盤。項目小戶型比大戶型搶手，小戶型單價也更高。項目首開均價約13000元/平，目前漲至14000元/平，性價比在區域內屬於中等的。在區域同質化競爭激烈的情況下，預計2020年旭輝華宇江悅府依然會持續熱銷，但想日光就非常困難了。
三、新力城—熱銷變平銷
推盤量過半 還有不少在售
新力城計容建築面積50萬，規劃共21棟住宅，分兩期開發，其中1、2、4、5、8、9、12、13號樓為一期且均已售罄，二期已推出3、6、7、10、16、18號樓，本次11號樓加推是該項目第9次開盤，後期還是有6棟樓未售，項目整體推盤量超過2/3。
項目於4月推出11號樓建面約114-130平帶裝修房源，整體折前均價約14500元/平，含2500元/平裝修，銷售有折扣，預計折後均價在14000-14300元/平左右，項目前期18號樓也有房源可直接認購。
1、新力城屬於白沙洲三環外門戶盤，一線臨三環線，西側部分高層可看江。不過項目周邊有高壓線、三環噪音、監獄等不利因素，距離地鐵也不近。
2、該項目跟周邊項目比較，沒有明顯突出的優勢，項目園林中草坪和戶外泳池是亮點。
3、新力城一直是領漲白沙洲三環外的項目，是區域內最先上13500、14000、14500的項目，也是漲價非常積極的項目，目前基本處於平銷狀態，一直採用分銷來銷售。阿松認為，如果14000元/平購入，是可以考慮的。如果14500元/平左右，明顯是有點貴了。
四、新城閱璟臺（均價13500元/平，含2500元/平裝修）
所有樓棟已推，尾盤在售，比周邊便宜500
新城閱璟臺是區域入市比較早的樓盤，不到2年時間，所有房源均已推出，目前G7-G9號樓少量建面約114-137平米帶裝修房源在售，清盤在即。項目均價約13525元/平，其中含2500元/平裝修。
1、區位：新城閱璟臺位於南郊路與麗水路交匯處，離三環不遠，在白沙洲三環外片區中屬於環線位置較好的盤，不過項目西側臨高壓線。
2、目前在售部分房源西側可看江（中間隔了自來水廠和高壓線，不過沒什麼遮擋），價格優勢比較明顯，低於周邊樓盤500-1000元/平，僅僅比四環的萬科保利理想城市貴500元/平。
3、新城閱璟臺賣的一直一般，新城的口碑受到一定影響，項目的裝修標準和品質不被看好，目前主推戶型面積也比較大。
五、美好長江首璽
美好長江首璽總建面約56萬方，項目共分為三個地塊，一期K3地塊已售完（還有一棟沒推），K1、K2地塊總建面約41萬方，供應還比較充足。項目已於2020年1月19日K1地塊1-3號樓建面約97-123平米房源，K2地塊隨後也將推出。項目帶裝修銷售，備案均價11030元/平，另帶2500元/平裝修，整體均價13530元/平。
K2地塊樓棟分布圖：
1、區位：美好長江首璽K1和K2地塊位置在白沙洲三環外十盤中屬於中等的，比靠近三環的盤位置略差，但優於四環附近的樓盤。
2、該項目相比同區域項目品牌和品質沒有太多優勢，主要特點是戶型略小、價格略低，就是主打剛需。項目K1地塊戶型採用非連廊結構，96平做三房兩衛。
3、價格：在青菱新區競爭激烈的情況下，美好長江首璽自知對比性優勢不明顯，因此採用低於周邊盤500元/平的策略入市，同時小戶型總價略低，也有一定受眾人群。
六、旭輝江山境（洪山-白沙洲）
白沙洲一線江景盤，主打大戶型，2020年預計推售15萬方。均價15000元/平，含2500元/平裝修
旭輝江山境已於2019年12月首開，推出1、2、3號樓約125、143、178平戶型，帶裝修銷售，均價15000元/平，含2500元/平裝修。
旭輝江山境總建面約51萬方，目前剛剛首開推出3棟樓。項目由於不是普通剛需盤，因此比較難以快銷，2020年項目預計推售貨量為15萬方，換算成樓棟大約是7-8棟高層產品。
阿松點評：
1、區位：旭輝江山境位於白沙洲三環外青菱新區板塊，洪山區南郊路和建群一路交匯處，西面一線臨江。項目的環線位置不如三環邊的幾個項目，距離三環線約2.5公裡，周邊道路情況不佳，也難以輻射地鐵5號線和12號線。不過有一線臨江的優勢，周邊城市界面和配套目前並不佳。
2、項目特色：
項目定位為改善型樓盤，戶型較大，面積段125-178平。西側一線臨長江，部分戶型可看江。並且項目建築密度（建築基底面積/總佔地面積）僅約10%，園林面積很大。
3、銷售信息分析：
旭輝江山境均價約15000元/平，屬於白沙洲三環外目前價格最高的新盤，主打的也不是性價比，項目會吸引一些看中長江資源和注重改善的購房者。按照目前的價格，整體銷售去化速度也只能說比較一般，快銷很難。
七、旭輝都會山（洪山-白沙洲）
自建約15萬方大體量商業，青菱新區為數很少的地鐵口項目，價格待定（阿松預計15000元/平左右）
旭輝都會山位於洪山區白沙洲大道與麗水路交匯處，靠近地鐵5號線南三環站，是旭輝青菱村三大項目之一，也是三大項目中最後入市的地塊。截止發稿時，該項目已開工，樓盤詳情頁已上線，但規劃未進行公示，將在2020年內入市。旭輝都會山總建面約38萬方，含約15萬方商業，K2地塊為住宅，也是將是旭輝2020年在武漢面市的唯一純新盤項目。據阿鬆了解，項目2020年預計推貨量約10萬方左右。
阿松點評：
1、旭輝都會山位於洪山區白沙洲青菱新區，麗水路與白沙洲大道交匯處西北角，屬於區域門戶地帶，距離三環線約1.5公裡。
2、項目特色：旭輝都會山白沙洲三環外少有的地鐵口項目，距離5號線南三環站約200米。自帶約15萬方商業（規劃待定，含商辦），是白沙洲三環外少有的大型商業體。且自身規劃為圍合式建築，規劃有大型中央園林。但項目也有非常大的不足，就是緊鄰被白沙洲農副產品大市場給環繞，雖然說大市場規劃是要搬遷的，但搬遷時間未定，搬遷之前周邊環境不理想。
項目實景圖：
3、銷售信息分析：該項目售樓部目前已建成，但未正式開放，目前因為某些原因，暫未進行規劃公示，預計將在2020年入市。按照片區的價格參考，阿松預計旭輝都會山比白沙洲三環外其他項目價格略高，預計達到15000元/平左右。如果是這個價格，阿松認為還是有不少購房者感興趣的。
八、南益名悅華府（均價10600元/平，毛坯銷售）
白沙洲三環外最低價毛坯房，貨量充足
南益名悅華府已於2019年8月首開，目前已開盤3次，已推出1、3、4、5號樓，主推建面約95-129平毛坯房源。最近一期均價10600元/平，毛坯銷售。項目總建面約32.8萬方，即將加推2號樓，貨量相對充足。
1、區位：項目位於青菱西岸片區，靠近四環線，環線位置不佔優勢。周邊有較多工業園，居住環境一般，目前也比較荒蕪，幾乎無配套。周邊僅有南郊路出行，路況不佳，地鐵規劃遙遙無期。
2、項目首開均價為10285元/平，後來漲至10600元/平，一直是白沙洲三環外最低價樓盤。項目前3次開盤均日光，如果近期不再漲價，依然會是區域內賣的比較好的盤，性價比有一定優勢。
3、項目亮點：該項目是區域不多的毛坯房，且也是區域內最低價，戶型面積不大，整體置業門檻較低，具有一定性價比，另外周邊有青菱西岸規劃。
九、萬科保利理想城市（均價約13000元/平，含2500元/平裝修）
超級大盤貨量極大，目前性價比沒有優勢
萬科保利理想城市總建面超百萬方，目前主推首個地塊K6地塊，該地塊總建面約46萬方，共由13棟高層、超高層組成。項目已於2019年12月首開，首開推出1、3號樓95-126平房源，整體均價約12618元/平。後期有緊接著加推2、5號樓，均價12986元/平，價格上漲368元/平。項目2020年還有大量貨量，將成為區域內的主要供應。
1、萬科保利理想城市位於洪山區白沙洲楊林三路與青菱湖西路交匯處，項目距離三環線約7公裡，屬於洪山區武昌南青菱新區南部，靠近四環，在區域內該項目的位置相當偏遠了。而且區域內沒有地鐵，連5號線輻射範圍都算不上，交通出行是一大劣勢。
2、項目特色：項目預計將引進華中師範大學附屬洪山理想城市初級中學、華中師範大學附屬洪山理想城市初級小學、自帶商業等，未來自成一座城，周邊規劃了青菱西岸商業。萬科和保利聯手，品牌關注度也是不錯的。
3、雖然說是大品牌造城，但項目位置實在太偏，周邊現在一毛不拔，而且交通太差。阿松認為13000元/平的價格實在是有點貴了，明顯不值。畢竟三環邊的新城才13500元/平，而環線位置至少要近6公裡。
十、金科鏡湖裡
金科地產武漢第二盤，緊鄰主幹道，阿松預計價格13000-14000元/平
金科鏡湖裡P(2017)163號地塊位於洪山區青菱湖東岸、武鹹公路以西、青菱湖東路與園藝二路交匯處，土地面積170580平方米，住宅、商服用地，容積率為2.48，建面42萬方，其中須建設8萬平方米限價安置房。目前項目還沒有實質性的開發進展，項目樓盤詳情頁和規劃公示都未上架，不過2020年入市的可能性還是不小的。
湖北華夏軍安置業有限公司於2017年12月26日通過現場掛牌交易方式以118000萬元競得P(2017)163號地塊，樓面價2789元/平。
2018年7月23日，金科地產通過股權抵押的方式入股湖北華夏軍安置業有限公司，除此之外，金科地產出資1020萬成為華夏軍安旗下武漢軍泰置業的大股東。
金科地產白沙洲項目鏡湖裡或涉股權轉讓糾紛，已於2019年10月武漢中院開庭審理！這也是項目遲遲未能入市的原因。如果股權糾紛結束，項目有望在2020年入市。
阿松點評：
1、金科境湖裡位於白沙洲大道西側，青菱湖東側，園藝二路與園藝三路之間，融科花滿庭小區以南。項目距離三環線約3公裡，距離地鐵5號線南三環站約1公裡，西側可看湖，位置在三環外不算差。
2、該項目整體還是比較值得期待的，首先體量不小，其次又靠近主幹道，西側也臨湖，白沙洲三環外也是剛需非常喜愛的區域。如果股權糾紛問題解決，有望2020年入市，阿松預計其價格在13000-14000元/平左右，與青菱新區的旭輝江悅府等樓盤價格相似。
十一、綠地大都會 青菱西岸首發項目
自帶較大體量商業
綠地大都會為P（2019）160號、161地塊，計容建面48.2萬方，其中住宅建面27萬方，將引入全球商品直銷中心和眾創空間。目前項目案名剛剛確定為綠地大都會，預計2020年下半年入市。
P（2019）160號地塊：
P（2019）161號地塊：
阿松點評：
1、綠地大都會位於洪山區三環到四環之間，屬於青菱新區板塊偏南端的青菱西岸片區，位置比較偏遠。該位置在區域來說，目前屬於比較差的位置，周邊比較荒。綠地大都會緊鄰南益名悅華府，比萬科保利理想城市環線位置略好一點。阿松前文也說過，青菱西岸片區目前地鐵無望，也沒有主幹道，交通是硬傷，配套都是規劃，建設周期長。
2、該地塊有一定的招商引資條件，預計會引進綠地旗下就有自己家的全球商品直銷中心綠地優選（G—Super），住宅佔該項目體量的一半多一點。不過綠地雖然牌子比較響亮，但近幾年在武漢的口碑著實不佳，品質成為硬傷。
3、綠地大都會目前裝修狀況和價格待定，隔壁的南益名悅華府毛坯10600元/平，阿松預計綠地大都會如果帶裝修價格略低於萬科項目，預計價格12000-13000元/平；如果是毛坯銷售，預計價格在11000元/平左右。
十二、楚天都市沁園
楚天都市沁園已於2019年下半年推出A2號樓，建面約109-127㎡高層產品，帶裝修銷售，均價15200元/平。該項目是區域老盤，主推二期，還有4棟樓未售。該項目是目前白沙洲大道以東三環外唯一一個新盤。
目前楚天都市沁園東區已全部售罄，目前主推的是西區，西區已經開盤了3次，還剩下A1、A5、A7、A8號樓共4棟住宅未售。
阿松點評：
1、楚天都市沁園位於白沙洲東片，靠近東原啟城，目前周邊城市界面有巨大優化，三環線烽勝路立交也已通車，距離地鐵5號線在2公裡以內。
2、楚天都市沁園西區地塊較為方正，南向正面黃家湖，南邊樓棟一線看湖，北邊樓棟部分房源也可觀湖。
3、項目15200元/平的價格比較中規中矩，不算便宜。而且項目毛坯和裝修房都有，銷售套路讓人捉摸不定。
白沙洲三環外置業建議：
1、區域對比：如果經濟實力足夠，能買得起16000元/平以上的樓盤，阿松還是優先建議買白沙洲三環內。因為白沙洲三環內目前的地鐵、商業、學校等利好很多，在未來5年左右，和三環外的差距會有所增大。
2、區域現狀：白沙洲三環外除了一個青菱西岸的商業規劃，其他利好匱乏，地鐵也僅有5號線的一個站點。目前都是新開墾的片區，區域規劃就是剛需住宅區，區域面貌不佳，短期內也不會有什麼居住舒適度。
3、價格對比：白沙洲三環外一般適合首套房首付40-50萬左右的購房者。如果買不起或者買不到白沙洲三環內，不能接受15000以上的單價，白沙洲三環外是性價比之選。青菱新區為洪山區，有主城區優勢，且在武漢同等環線位置中，價格較低。
4、樓盤對比：在白沙洲三環外選房，阿松建議還是優先考慮環線和地鐵，如果有資金，還是建議考慮三環邊的青菱新區5兄弟，或者旭輝都會山，位置更好。，
5、戶型對比：由於白沙洲三環外都是剛需人群為主，因此小戶型賣的更好，120平以上的大戶型賣的差一些。從戶型定價來看，同樓盤的小戶型單價明顯高於大戶型。
6、從銷量來看，南益名悅華府的毛坯房是目前三環外性價比較高的，景瑞天賦濱江、旭輝華宇江悅府賣的也不錯。