買房時看開發商的實力和產品兌現力，交付之後看物管。這是大家都明白的道理，你所買的房子有了一定年限，物管水平高低立現。
物管得力的小區，物業實現保值增值，而一旦遇到不上心的物管，持有人就會面臨物業貶值風險。
長安華都，江北紅土地立交旁交付近10年的一個老小區，因業主不滿物業公司「不作為」，想要換掉物管公司，而這一過程，竟然經歷了整整3年。
新物管公司進駐長安華都
長安華都，當年五黃路的紅盤之一，交付近10年，18棟樓，有近2800戶居民。
昨日，重慶房市記者走進該小區，小區內到處懸掛著橫幅，1號門大門處，掛著「給凱美一個平臺、還華都一個新貌」,走進小區，橫幅標語寫著「熱烈歡迎凱美物業入駐華都，共創家園。」
這樣的喜慶氣氛，如同過節一般。房市記者馬上詢問了在小區11棟居住的一位朋友Z先生，得知原來的物管被「炒魷魚」了，新物管9月20日正式進駐。
老物管為何被「炒魷魚「
在小區業委會辦公室，房市記者見到了現任業委會主任尹啟憲。
問到之前的物管為何被「炒魷魚「，尹啟憲向記者道出他上任之後，業主提出的老物管「四宗罪」：
四宗罪：
1、服務不作為，以安保來說，華都有四個門崗，以前外來人士可以自由進出，不經過詢問登記，找來的門崗保安，都是些上了年紀的老人，在崗的時候經常打瞌睡，小區第一道安全防線「形同虛設」。
2、公區設施不維護，比如路燈照明缺失、管網裸露等問題，跟原來的物管上報後，得不到及時修繕和維護。老物管只管有償服務，給錢才上門。
3、小區保潔不到位，特別是華都的樓棟清潔做得不好，業主頗有怨言，但是跟老物管反饋後，沒有任何改進。
4、不予小區業主溝通。老物管只管催收物管費，與入住業主從來沒有進行過上門溝通和交流，對於小區業主提出的改進要求，當然也是「充耳不聞」。
尹啟憲說，在他當選業委會主任後，曾就這些問題反覆向原物管——華都物業公司負責人進行過多次交涉，但是物管公司的動作僅僅是換了一個物業經理和添置了一把高壓水槍。
這些說法在房市記者的朋友Z先生口中得到印證。他於2006年買了華都二期，因為這個小區地段優越，出門就有密集公交線路和軌道6號線和軌道10號線，周邊生活配套齊全，小區內植被茂盛，綠化好，他遲遲不願搬走。但是有幾年的確感覺小區「亂糟糟」，非小區居民隨意進出，樓棟清潔做得不好，小區公共設施壞了沒人修理，這讓他的居住體驗大打折扣。
換物管過程歷時3年
作為2800戶業主的「代言人」，尹啟憲2017年決定，換掉這家物管公司，通過招標形式引入服務水平更高的物管。沒想到，這一過程竟然耗時整整3年。
說到換物管的3年經歷，尹啟憲形容過程可以說「艱難又曲折」。
在新物管公開招標的時候，有近23家物管公司報名，經過他們篩選，留了4家進入業主測評環節。
這其間發生多次「意外事件」，一旦業委會發出有關要招選新物管的消息，所張貼的通知就很快被「撕毀」，這次進駐的凱美物業，是他們派出業主代表現場查看小區管理水平，甄選的四家物管公司之一，中途凱美還曾自動退出招標流程，原因和壓力「不可言說」，後來在尹啟憲帶領的業委會成員「請益」下，這家公司參與了最終投票環節——由業主現場票選新的物管公司，1700戶參與投票，得票率超過58%，最後於2019年10月18日召開的業主大會上，確定凱美成為長安華都的新物管。新物管去年就已經確定，為何到今年9月20日才進駐？尹啟憲說，交接的過程並不順利，比如他們在向街道報送新物管的時候，業委會遭到起訴，被指新物管選聘流程不合法，又經過司法流程，業委會勝訴，凱美今年3月才拿到物業管理權的備案證，原本拒絕撤場的老物管才開始辦交接。業委會要老物管提供長安華都這十年來的公區收益明細，但是對方並不配合，業委會只好按照《重慶市物業管理條例》，對老物管提起法律訴訟，老物管留存的帳面結餘有一百萬，但業委會的估算有近五百萬，他們決定通過法律程序追討，因為小區內的轎廂、廣告位等公區收益，理應是全體業主所享有。
採訪後記：
房市記者昨天在長安華都採訪時，看到凱美物業的工作人員積極投入老小區的「煥新」計劃，1號門處的小水景，有工人正在進行設備維修，保潔的大叔大媽，正在打掃小區地面清潔，凱美物業還用了一張大海報，羅列出對長安華都具體的整改內容和完成時間，記者算了算，這次投入約百萬元，如果整改到位，這個老小區必定煥發新面貌。據了解，這一百萬改造計劃需要的百萬經費，由凱美出資。業主Z先生說出了大多數人的心聲：「你看我們小區地處市中心，小區綠化也很好，如果物管再給力一些，我還是捨不得搬家。」