本文來源：貓叔聊地產作者：貓叔
看豪宅的人都有一個共性：
一開始都很挑剔想的多，後來被市場教育了。就溫順了起來。
所以哪怕是手握2000萬，在買新房的時候，也是有著各種各樣的煩惱——
比如中海甲叄號地段看不上，
頤和金茂府、香山壹號院沒地鐵，配套差，
金茂府二期小戶型多會拉低豪宅屬性……
那麼，買豪宅的話，我們最應該關注什麼？以上缺點哪些是可以做取捨的？
這篇文章，是希望通過對中海甲叄號VS頤和金茂VS香山壹號院VS金茂府二期
的信息進行梳理，結合上文中豪宅的一些選擇邏輯，來進行實操分析。
打破買房的剛需思維，學會用專業的眼光選豪宅。
當然僅僅是一家之言，不代表投資建議。
千萬別說我寫的不客觀，我什麼時候寫樓盤客觀過？有偏愛非常正常。誰還沒點個人喜好了。
利益相關：不是軟文，放心看。
01
豪宅片區對比
現在市面上很多測評類的號，把樓盤信息都已經寫的非常全了。但是基本的分析思路卻沒有。
就比如豪宅選擇的重要因素，其實是和剛需邏輯完全不一樣的。然而絕大部分文章還是像剛需樓盤一樣，強調地段，交通的重要性。
但其實，選擇豪宅的首要因素是——要分析是不是在成熟的豪宅區。
豪宅片區化有多重要，我在一篇文章裡已經說過了，不再贅述。
我們這裡簡單點評一下這四個盤所在的區域。
中海甲叄號：
處於豐臺花鄉的造甲村地塊。這一帶90年代的老房子比較多，均價5.5W。價格預計12萬/平開售，溢價同樣也非常高。
從片區來說，周邊的西宸原著、懋源·璟嶽、葛洲壩中國府、紫辰院等等豪宅，都比較分散。改善環境也比較差。
不是成熟的豪宅片區。
金茂府二期：
所在板塊是南三環的宋家莊，位置不錯，交通有地鐵5號線、亦莊線、10號線。但尷尬的是，宋家莊這個板塊多是低端經適房保障房。
雖然周邊有魯能釣魚臺美高梅公館、元熙華府等，但零星的幾個豪宅難以成勢，同樣不是成熟的豪宅片區。
更何況魯能釣魚臺美高梅公館、元熙華府售價在8萬，現在金茂府二期均價10W+以上。而宋家莊板塊的均價在5萬。
在一個購買力天花板非常低的板塊，開出比均價要高一倍價格的樓盤，哪怕是金茂府，有著IP+學校的加持，這個價格恐怕也不太會有支撐力。
香山壹號院VS頤和金茂府
這兩個樓盤位於海澱四季青杏石口附近，地塊挨著，一南一北。距離附近的6號線地鐵廖公莊站不到4公裡。
片區是傳統的西山別墅區。北京的不少著名別墅都在這裡，像西山美墅館、西山美廬、檀香山等等。
屬於成熟的豪宅片區。
四個盤看起來，好像是香山壹號院、頤和金茂府這兩個盤處於劣勢，距離地鐵比較遠，但從豪宅的選址來說，反而更佔據優勢。
畢竟對比交通的便利性，更在意的是居住的私密性和舒適度。所以很多豪宅不會建在火車站、地鐵口、主幹道等位置，而是會避開人口稠密的地區。
可能有人會說，那為什麼非成熟豪宅片區，商品房可以買到10W+甚至11W+？其實這和前期的營銷、宣傳有關係。但等新房進入二手房市場以後，地段會成為接盤人一個重要的衡量因素，價格很有可能下探。
02
豪宅基因對比
選擇豪宅，開發商的品牌也非常重要。
提起豪宅，大家首先想到的還是融創的壹號系、金茂的金茂府系、泰禾的院子系、龍湖的原著系，這些極具IP特色的產品線，是其他家房企很難企及的。
因為每家房企的產品線，是根據剛需、剛改、改善、豪宅的客群而區分。
不同的開發商，擅長的產品線是不一樣的。
比如萬科，非常擅長剛需、剛改產品，無論是場景化營銷還是產品的細節，都做得很棒。
房山周口店的萬科七橡墅，399萬起就可以買到一套闊景別墅，萬科東望，90米小三居可以做到客廳雙面採光，270度廣角設計。但對比高端產品線翡翠系就有點弱。
再比如，想像一下三四線之王碧桂園，突然做起豪宅，那個畫風恐怕也比較奇特。
所以豪宅和剛需產品之間，有著非常深的專業壁壘。
比較有名的就是，當年拿下西山板塊的兩個項目，一個融創西山壹號院，一個五礦萬科如園，當年入市時間都差不多，價格上融創貴了5000元/平左右，然而年度銷售額是萬科的3倍。
所以哪怕是業內標杆的萬科，也有哭著被吊打的時候。現在我們看兩個盤的二手，融創的均價比萬科依然貴了一萬元/平。
我聽過業內的朋友吐槽，一家擅長做剛需產品的房企拿了一塊比較貴的地，決定要豪宅。然而設計出來160平的戶型，居然有5個臥室。這就是典型的剛需思維。
剛需的房子是用來住的，豪宅是用來生活的。
只有剛需才需要增加臥室數量，而豪宅需要增加的是，休閒放鬆的空間。
比如餐廳，要分成中餐廳、西餐廳，
比如客廳，除了待客用的，可能還需要一個茶室，用來自己享受。
比如洗手間，要區分浴缸、淋浴等等。
豪宅買家不需要那麼多房間用來住，但是需要把空間規劃的很細緻。
我看過一篇文章，作者提到，臥均面積（戶型面積/臥室數量）大於65平才算豪宅。
所以沒有豪宅經驗的開發商，做出來的豪宅，不僅舒適度一般，而且保值能力、投資屬性也會大打折扣。
你看，我寫了這麼多字，看上去有點脫離這篇文章，但實際上，是在反覆強調，房企有豪宅基因的重要性。
這四個盤，金茂有金茂府，融創壹號院，中海在豪宅的品牌認知度上，就差了一些。
中海這幾年在剛需、剛改市場打下的基礎非常好，非常迫切需要在高端改善市場有一個代表作。
03
產品對比
其實這四個盤，除了金茂府二期產品一般，其他三個都是可圈可點的。
1、中海甲叄號
上文提到，中海在豪宅的品牌認知度上，處於弱勢。所以中海甲叄號的成功與否，是中海在豪宅市場能不能立住腳的關鍵。
為了彌補品牌認知度上的不足，甲叄號從外立面設計到戶型設計等等，都是做了很多功課的。
我們先來看另外一個項目的外立面。
這是重慶近幾年來紅的發紫的一個豪宅項目，叫做龍湖舜山府。
我們再看甲叄的外立面。是在龍湖舜山府的基礎上，做了改良和升級。
所以甲叄這個外立面，鋁板玻璃幕牆住宅+露臺，以及致敬建築大師扎哈的流線型，一亮相的時候，基本上行業內外，包括在貓叔的粉絲群裡，都覺得很驚豔。
這是甲叄號的一個加分項。
甲叄最好的戶型，應該是200平和少量150平是帶270°大露臺的戶型。200平戶型如下圖所示。位於小區內最好的位置，景觀很好。
200平的戶型。毀譽參半，市場上分歧比較多。
一部分人認為，從入門到客廳，要經過一條長長的走廊。臥室分布在走廊兩側，那麼來客很容易打擾到家人。豪宅比較重視隱私，講究動靜分離。這個戶型設計太差。
也有一部分人認為，把客廳放在最裡面，是為了將外部的景觀最大化呈現給客人。尤其是還有一個大露臺，可以270°欣賞園區景色，視野無敵，這絕對是最棒的社交空間了。
總之，這是一個強調社交屬性的戶型。
有粉絲擔心這種戶型未來流動性不好，優缺點都太明顯。我認為大可不必擔心。
因為這個戶型實在太有特色了。而且已經受到過市場的檢閱。
第一次做這種戶型的，是泰禾西府大院，這也是泰禾第一個北京大平層作品，事實證明賣的不錯。（這裡同情下還在為網籤維權的西府大院業主）
還有一個亮點是，露臺的贈送。通體大露臺超過30平，得房率非常高。
唯一的疑問就是，在沒有學區加持的情況下，中海甲叄號11.75萬/㎡的均價，在未來的二手房市場，能不能有支撐。
周邊大平層對比，位置更好的懋源釣雲臺，新盤尾房不多，251平的戶型贈送大約40平左右，精裝現房，2800萬起。
目前二手房掛牌價格是11.1萬/平。
和甲叄號同樣位置差不多的二手怡海花園恆豐園、怡海花園恆泰園，均價在6萬/平左右，甲叄的溢價超過了95%。
但這兩個小區房齡比較老，都在2000年之前。而且產品力肯定是遠遠不如甲叄。
2、金茂府二期
金茂府二期，給人的整體感覺就是，定位比較混亂。
說是豪宅，居然有75平這種剛需小面積戶型。
說是剛需，但價格也是10萬/平起。
即使有十一學校+三環的加持，其實可替代的產品也有很多。
比如，想買大平層的，旁邊2008年的次新世華水岸才6萬/平不香嘛？
想買學區房的，按照750萬起的價格，東西城也有大把的學區可以選擇。1500萬可以買到次新了。
金茂府二期的產品力也略顯失水準，有點砸做豪宅的招牌。
除了定位不精準之外，所有三居戶型都進深過長，甚至還不如金茂悅的戶型。。。
105平三居、110平三居、133平三居、138平三居都是進深過長，而且有一部分戶型是暗衛。考慮到綠金科技加持，通風可以彌補，但至少採光要扣分。
另外，有粉絲反饋說，金茂75平的戶型，之前宣傳900萬，現在750萬起，其實算優惠了很多。
我覺得這位朋友可能太天真了。均價12萬/平一定不會有人買帳的。
我們找另外一個相似的盤對比下。
距離金茂府二期2公裡不遠處的高檔住宅中冶德賢公館。這個盤，17年最高炒到9.5萬/平，目前新盤價格在7.4萬/平左右，而二手已經到了6.6萬/平。
3、頤和金茂府、融創壹號院
寫到這裡，其實我還是想再多聊幾句。豪宅產品線，到底要不要向下兼容。
金茂的產品力其實毋庸置疑，而且能金茂府這個高端的產品線其實來之不易。在去年，未來金茂府其實就利用了一次金茂的ip，打造出減配版的金茂府。
樓梯間的大白牆，直接讓預期很高的業主們傻掉了眼。甚至有粉絲朋友來問，要不要退房，質量會不會很差。
其實說實話，未來金茂府的質量還是不錯的，但大白牆確實拉低了大家的預期，甚至讓業主們覺得太過於簡陋。哪怕在精裝裡多加幾百塊錢讓業主買單，大家都會接受。金茂何以省成本到這個地步。
而金茂府二期，又是再一次打破了豪宅的招牌，雖然「750萬起就能住上金茂府」這個噱頭很好。但對於廣渠金茂府、望京金茂府的業主，是不是傷害？
你可以說，市場大環境不好、地塊的條件不是很好，其實有很多理由。但真正到市場，買家面對這些理由，只有一個選擇就是：不買。
對比金茂府，融創壹號院的產品線確實更加純粹。
在北京市場，融創之前的壹號院雖然檔次、品質也有高下之分，比如頂級的是北京壹號院，5000萬/套起，底版是西山壹號院，最低1999萬元/套。但都能守住豪宅產品線的門檻。
做一下小小的挑刺，兩個地塊，西側和北側被回遷房包圍。
杏石口路還要修高架。針對這個問題，融創做了50米的綠化隔離帶來減少噪音，但對南側的房依然是有影響。
接下來，真刀實槍的來比一比產品。
社區規劃上，金茂和融創的雙盤都是橫向排列，低多層形態，地塊屬性也都差不多。所以在園林建設上，比較強調的是景觀軸線，沒有大規模的中心景觀。
外立面上，感覺融創下的功夫要比金茂大一些。融創壹號院的設計是歇山頂，契合了香山的古建築群特色，金茂用的是硬山頂。材料是大玻璃+石材的設計，比較類似。
再看戶型對比。
這裡要說的是，戶型金茂並沒有一次性放出來，目前放出來的都是邊戶，而且有競爭力的戶型，小戶型沒有流出。而香山壹號院基本上把戶型全部放了出來。
暫且拿放出來的戶型做個對比吧。從面積範圍看，明顯壹號院的受眾更廣，戶型可挑選的更多。
頤和金茂府180-210-245㎡
香山壹號院167/178-189-220-270㎡
金茂府195平PK壹號院189平，都是四室兩廳三衛的格局，而且都是雙套臥。
金茂府195平戶型圖如下。
香山壹號院189平如下
戶型好不好，其實是比較出來的。這兩個戶型都是南向三面寬。
仔細對比，優劣勢還是比較明顯的。
金茂的功能區比融創做的更好，有獨立玄關、儲藏間，還設置了中西廚，衣帽間也要比融創的大一些；整體面寬金茂是13.6米，融創是12.3米。主臥面寬也要比融創更大。
融創的兩個套間主臥和北次臥要比金茂大更多。尤其是北向次臥體現了豪宅的優勢。整體格局廚餐客一體，更適合現代人社交習慣。
這兩個戶型給我的感覺是融創更加年輕化一點，注重社交，注重享受，畢竟年輕人窩在臥室的時間更多，而金茂更適合年齡層更往上一點的，重視家務、生活的細節感受，尤其是廚房搞到一個角落裡，是傳統的女主內男主外的觀念。
這個戶型金茂在市場接受度會高一些。
金茂215平四室兩廳三衛PK融創223平四室兩廳三衛
金茂：
金茂在189平的基礎上思路是做更多功能區，比如為了多出來一個小的家政間，北向雙次臥做了雙子房，客廳和書房可以互通。但其實家政間是雞肋。空間不到7平，利用率也有限。
融創：
融創223平的戶型就做的很有特色。主臥裡套一個小臥室，可以做子母房也可以做書房。從格局來看，動靜做了很明顯的分區。廚餐客全部在西端。270度闊景邊廳是一個亮點。
200平的戶型對比來看，明顯是香山壹號院更好一些。三口之家或者四口之家都能滿足有獨自的空間，金茂四口之家就有點侷促。
最後要PK的，是兩個盤最好的戶型，也是產品規劃中給到資源最優的戶型。
金茂256平四室兩廳三衛PK融創262四室兩廳三衛
金茂：
先來說優點，在這個戶型中，金茂引入了墅式平層的概念，私梯入戶，有12平的入戶花園，主臥的轉角飄窗也非常有特色。
另外出餐客都在西端，臥室在東端，動靜分離。空間上做了很多小的布局，比如入戶衣帽間，北向次臥衛生間旁的收納空間，都能看出金茂的用心。
唯一的缺點是，廚房的設計，和寬闊的餐客廳對比，廚房顯得過於狹窄，甚至有點寒酸。這種尺度是豪宅戶型中不太能容忍的。
融創：
融創262平戶型其實做了很多細分，比如寬廳窄廳，中間戶和邊戶。這裡選擇的是262寬廳設計，80平米的餐客雙廳設計，加10人圓桌餐廳，整體非常闊綽。格局也沒有硬傷。
從場景來看，兩者都能滿足四口之家、或者三口之家的改善需求。而且明顯融創戶型有更多可選性。如果往上加點預算，就可以享受到269的邊廳戶型。轉角廳展開面就達到18米5。
所以從多樣性來看，250平以上，融創依然更好。
04
綜合來看
最後給出我的建議是：
1、金茂府二期產品一般，地段城市界面不好，有很多可替代品，不建議選。
2、如果考慮性價比優勢，並且能接收豐臺的地段劣勢，選擇中海甲叄號。甲叄的產品是沒有短板。
3、當然四個盤比較，頤和金茂府、香山壹號院綜合實力最強。具體戶型選擇對比我也給出了意見。
以上，僅供參考。