記者 | 張子怡
三年前，中國金茂和電建集團聯合體以82.9億元的高價拿下深圳龍華民治地塊，成為當年地王；三年後，昔日地王龍華金茂府終於以現房入市銷售。
11月24日晚19點，龍華金茂府首次面世，主推約200套房源，包括35套125平米、160套左右155平米，以及少量185平米的戶型；公示的價格區間在9.02萬元-14.42萬元/平方米。
中國金茂方面對界面新聞表示，11月24日是內部認購，認購了161套，認購金額約35.78億元，本周末才會正式開盤。
但有數據顯示，金茂府當晚到訪約130批客戶，成交約42套，去化率僅約21%，成交均價11.2萬/平方米（10.2萬毛坯+1萬精裝）。
界面新聞記者走訪了解到，金茂府周邊的片區中介普遍認為並沒有買麼多，成交套數在50多套左右。也有業內人士認為：「161套的數據水分比較大，很難賣那麼多。」
作為中國金茂旗下最高端的「府系」產品，深圳金茂府進展似乎並不順利。在剛需盤地段做豪宅項目，是金茂府銷售面臨的一大難題。
位於深圳龍華民塘路的金茂府，其周圍的樓盤，如中海錦城、鴻榮源尚駿，兩者都是剛需盤的定位和定價；在密密麻麻的高樓住宅之外，民塘路附近還有大片的工地以及大量農民房；龍華金茂府雖然緊鄰地鐵4號線和6號線，但4號龍華線號稱「深圳最擠地鐵線」，6號線尚在建設中；而從龍華前往福田、南山，無論是走新彩隧道還是南坪快速，上下班高峰期大概率會堵車。
片區中介小吳笑言：「龍華是深圳的中產階級聚集區，這裡人口多密度大，很多人住在這裡，然後去南山、福田上班。」
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，「龍華地段的豪宅跟南山後海區域、福田香蜜湖區域的豪宅不是一個概念，龍華這塊的公共配套沒落地，教育醫療沒做好，商業CBD的建設也很緩慢。但金茂府卻比周圍價格高出40%左右，我何必要在這個地段買房呢？」
在「房住不炒」的政策面前，深圳樓市已逐漸回歸理性，這也在一定程度上讓金茂府的去化沒那麼容易。
CREIS中指數據統計顯示，2019年上半年，深圳新房住宅成交均價為5.3萬元/平方米，同比小幅下跌2.1%，深圳房價連續多個月保持小幅下跌趨勢，整體維持穩定趨勢。
另據深圳中原地產統計，2019年5月，深圳一手豪宅成交均價為11萬元/平方米，環比下跌6.0%，南山區豪宅成交佔比近九成。
11月22日，深圳的土地拍賣明顯遇冷，現場出售的六宗地塊均未達到最高限價。當天，中海以50.2億元的價格拿下龍華民治地塊，該地塊規定的入市最高均價為7.14萬元/平方米，這一價格比對面的金茂府低了將近四成。由於是現房銷售，金茂府的價格高出區域市場均價不少。
金茂府目前周邊二手房均價約5-7萬元/平方米，最貴的是一街之隔的中海錦城，均價8.5萬元/平方米，其次為2017年開盤的鴻榮源·尚峻，均價7.4萬元/平方米。
片區中介李海告訴界面新聞記者，中海錦城的業主知道金茂府要開盤，把中海的價格漲到8萬元/平方米，但房子價格漲了快兩三個月，沒什麼人過來看房。
「金茂府以後估計也賣的夠嗆，畢竟現在豪宅都很難賣得掉。現在新房的整體去化率水平都不行。」李宇嘉說。
中國金茂曾以「麵粉貴過麵包」的代價進入深圳市場，這也決定了金茂府的價格難以壓低。而在嚴格的樓市調控政策面前，金茂不止深圳的地王項目前景不樂觀，從2016年開始，金茂一度攻城略地拿下不少地王項目，現在都處於尷尬狀態。
2016年5月，金茂和電建聯合體以69.6億元拿下南京河西地王G12、G13地塊，樓面價分別為3.7萬元/平方米和3.69萬元/平方米，現項目名為金茂府。而現在剛建好的金茂府剛好卡在了南京河西板塊3.5萬元/平方米的新房限價上，項目難以入市。
2016年8月，金茂35.1億元拿下鄭州鄭東新區地塊，折合樓面價3.7萬元/平方米，創造當時鄭州單價總價雙料地王，該項目在拿地兩年後的2018年面市，售價約5.8-6.5萬元/平方米，而鄭州市場現在的市場均價不過1萬元/平方米左右，高出市場均價六倍多的金茂銷售壓力不小。
2017年9月，金茂以20.91億元拿下廈門翔安地塊，折合樓面均價2.9萬元/平方米，該項目出讓時獲批價為2.9-4.2萬元/平方米，但實際銷售中甚至出現2.6萬元/平方米的價格，首入廈門的金茂面臨賠本的結局。
此外，金茂已選擇將長沙、北京、浙江瑞安三地不同業態項目做股權出讓處置。一直走豪宅路徑的金茂，正面臨政策轉向帶來的不確定性。
地王項目向來自帶流量、惹人注目，但在政策轉向、市場調控面前，「麵粉貴過麵包」的地王已變成燙手山芋，賣或不賣都註定讓開發商左右為難，曾經拿地「感性」的開發商現在也不得不回歸「理性」了。