作者：縱橫論市
在過去二十多年裡，我們見證了房地產的快速發展，房價從幾百元，一兩千元一平米上漲到目前全國住房均價過萬，像一二線城市一套房子幾百萬，甚至上千萬，有人因此而實現了財富自由。
但我們知道，房子也是一種商品，只有當符合其本身價值，並與收入和人口等相匹配的時候，其價值才會穩固，否則，就猶如空中樓閣，不具備持續性。房產泡沫一詞正是源於此，不過，在此此前，由於城市化的快速發展，房地產如日中天，我們基本上沒有經歷過真正的泡沫破裂過程，但並不是沒有經驗教訓可循。
關於房產泡沫破裂的例子，聽得最多的一個是90年代的日本泡沫破裂案例，當時日本的房產市值是美國的5倍，僅賣掉東京的地皮就可買下整個美國，凡是有房一族人人都是「中產」。此外，在我國海南也曾發生過房產泡沫破裂的情景。
在1991年到1993年上半年間，海南住房均價從1400元上漲到7500元，幾萬元買房的人，一夜之間就成了身價上百萬的富人。但好景不長，僅在1993年下半年就跌去了47%，在1994年和1995年又跌了23%，紙上的財富一夜清零，原本認為銀行不會破產的想法變成了很殘酷的現實，房產作為銀行最好的資產一夜之間成為「爛帳」，海南發展銀行成為第一家破產的大銀行。住建部原副部長仇保興對此提示，這對於我們當前的房地產市場仍具有參考價值。
房地產關聯數十個行業，對經濟和金融系統安全影響尤為深重，郭樹清在前不久便警告，房地產是威脅金融的最大灰犀牛。所以，我們也看到，為避免重蹈覆轍，國家這些年對房地產調控時刻保持著高度的關注，其目標就是要實現房地產的軟著陸。即便經歷這次「黑天鵝」事件以後，仍強調的是「不用房地產刺激經濟短期發展」。但我們也知道，由於各個城市的樓市基礎不一，人口、產業的支撐力度差別，市場分化也越來越明顯。
關注過樓市的人應該知道，隨著樓市去庫存戰略的進行，以及大城市購房需求外溢，從2015年以後，一些環核心城市的地區樓市迎來了一波明顯的上漲，論幅度的話，也並不比大城市低。比如環京地區的燕郊、廊坊、香河等地，以燕郊為例，在2017年4月時，均價達到了2.8萬，高價樓盤接近4萬，而現在二手房也不過1.8萬，折價幅度超過了5成。
實際上，就整個環京地區而言，樓市調整帶來的則是「泥沙俱下」，區域其他地方也出現了大幅度回調，在這其中，下降幅度最多的則是廊坊下面的永清（縣）市，房價從2017年的2.3萬降到目前的0.65萬，這是一個什麼概念呢？在做市調時，有幾位投資者帶著哭腔講述著這一切，其中一位投資客當時在高點花183萬買了一套房產，現在市值不過50幾萬，他支付的首付款也有50多萬，如果房價一直這樣，相當於後面二十年的月供都白還了。
按照這位投資客的說法，當時雖然知道已經漲了不少，但在那種氛圍下，一些人已經看到3萬、4萬的高度，「錢力」無限，像他這樣的跟風者其實並不少，畢竟錢來得太快了。對於本地人而言，收入擺在那裡，接不了盤，當「兩限」調控政策出來以後，北京市區的外溢投資客紛紛撤出，在樓市火熱期，大家紛紛惜售，當市場轉向時，則是拋售踐踏，永清與環京其他地方一樣，市場進入一個「青黃不接」的狀態。
其實，即便如此，不少在這裡的炒房客有一種幻想，希望這裡的房市能夠東山再起，重見昔日輝煌並解套，但另一個數據則蒙上了一層陰影，據易居發布的樓市庫存數據顯示，燕郊、大廠、香河等區域的去化周期在30個月左右，不僅高於12個月的供需平衡線，更高於10個月左右的百城樓市庫存平均水平，顯然，談回暖還為時尚早。
清醒過來的炒房客事後發現，除了資金外溢，這裡住房所需要的醫療、教育、就業和商業配套等價值支撐，似乎啥都沒有，不過是炒房資本的一場「過山車」遊戲，受傷的始終是不明真相的跟風投資者。
所以，縱橫君一直有一個觀點，房產跟其他商品一樣，只有當你具備購買能力才會去買，說到底，就是要與我們的收入和人口掛鈎，當一個地方出現非理性的爆炒後，留下的一定是滿目瘡痍。雖然我們看到僅是局部的特例，但未嘗不是一種教訓，正如吳曉靈所言，做好泡沫破滅準備，是每一個人都要面對的現實。
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