「印未來剛交付就有6萬單價成交」「青楓墅園一夜漲價上百萬」「留香園成交價破9萬」「西雅圖4萬5了」……
最近，杭州樓市頻頻被二手房高價買賣的消息刷屏，這些曾經被認為不可能的價格，似乎正在一步步變成現實。不斷攀升的房價數字，挑動購房者神經的同時，也在刷新對於市場的認知。
包括青楓墅園、留香園、西雅圖等小區在內，今年以來，杭州出現了不少房價快速上漲的次新小區，它們的共同點在於，都位於熱門板塊，都有全新的名校學區。在「公民同招」的大背景下，「名校傍身」的它們實現了房價的飆升。
近期，商報記者探訪了近兩年人氣頗高的五個公辦學校，實地調查它們對於板塊房價的真正影響力。
杭州市星洲第二小學
啟用時間：2019年9月
學區房：西雅圖、西湖國際城
三墩北是西湖區中相對偏遠的一個板塊，同時也是區域內的價格窪地，近幾年來，板塊的限價一直未有上漲，倒掛紅利卻越來越明顯，因此也就造成了「萬人搖」頻發的現象。
隨著依託於星洲小學的星洲二小正式投入使用，在學區加碼下，三墩北樓市掀起了又一陣高潮。目前該學校的最高年段為三年級，由於剛開辦不久，教學質量還無從考證，但是已經有不少家長衝著「星洲小學」這塊響亮的牌子，奔向了三墩北。
據我愛我家西雅圖店的小陳介紹，現在板塊內二手房賣得最火的就是西雅圖，尤其是上個月成交量直接達到了主城區第一，共成交了40套。「這個月成交稍微慢下來了，因為它現在實在漲得太快了，尤其是上個月新政出來後，它的價格有了一個新的飛躍，基本上一個月就漲了三四十萬，多的甚至漲了五六十萬。」小陳告訴記者，現在西雅圖掛牌均價4.4萬元/平方米，成交價4.2萬元/平方米，他也很驚訝這個價格的上漲速度。
至於購買人群方面，小陳表示，「大多數還是奔著學區來的，現在周邊最火的就是紫璋臺，但是新政一出，大概率就是熱點項目，很多人沒有搖號資格了，就把目光放到了最新的、品質又相對較高的西雅圖，西湖國際城的成交也很多，但是價格和西雅圖比還是有差距的，兩個樓盤整體的居住體驗和品質都完全不在一個檔次了。」
就在最近，小陳就接待過一位從閒林過來的客戶，孩子正在上中班，考慮到後面的就學問題以及家裡的情況，想要在三墩北置換一套大面積的房子。「他覺得學校很好，至少牌子響亮，有一定的保障，而且他當時一眼就看中了西雅圖，覺得樓盤景觀比較高檔，符合自己的改善需求，不過他的預算在500萬到600萬左右，放在現在來看，買不買得到還不一定，因為現在房東都不怎麼誠心。」
門店裡的另一位工作人員小毛則告訴記者：「現在這裡的房東的確是很膨脹，而且現在還有十三中要搬過來的傳言，很多房東都在觀望，想以一個更高的價格出手，甚至有人還想賣五萬。」
杭州行知第二小學
啟用時間：2018年9月
學區房：西溪蝶園、西廬、西溪華府、西溪裡
同處西湖區的蔣村板塊，近期也因為學區的原因，二手房呈現出大漲情況。
家住西溪華府的李先生，在2013年購入了小區一套89平方米房源，當時總價還不到200萬元，最近幾年迎來了數波漲幅，G20峰會、西溪銀泰城開業、行知二小開學、西溪天街開業，每當板塊有新的配套落地，房子價格就能上升一個臺階。
「我買的時候還沒有學校，後來要引進名校，一直到最後確定是行知小學和十五中，當時房價的確漲了不少。最近，又有不少中介打電話上門，問我是否有掛牌出售意向。」李先生說道。
據了解，行知二小於2018年正式招生，目前學校已經投入使用三年時間，最高年段為五年級，對應學區為西溪華府、西溪蝶園、萬科西廬、西溪裡等。由於板塊承接了未來科技大量的外溢需求，加上板塊內的價格相對較高，因此居住人群素質也普遍較高，不少購房者都看好此處的生源。
「我這邊大部分客戶都來自阿里，都是為了小孩讀書，有些年紀比較輕的，也基本都會咬咬牙，希望一步到位，直接解決孩子的上學問題。」我愛我家西溪華府店的小陳對記者說道。
據他回憶，大約在三個月前，行知小學對應的學區房價格都普遍上漲。8月時，西溪華府89方房源的價格還在480萬元左右，現在已經要賣550萬元，三個月時間跳漲70萬元。「西廬在上周也成交了兩套，價格比西溪華府更貴，不帶車位的話，89平方米成交價大約600萬元。」小陳說道。
賣得最火的則是西溪蝶園。「上周二有一對阿里的小夫妻來看房，已經有小孩了，想要換一套大戶型改善。西溪蝶園掛牌的6套房子我都帶他們看了，看完後他們表示回去考慮下。結果到了周六，這6套房子已經賣掉了3套，他們聽說後趕緊來籤合同，850萬沒還價買了其中一套。」小陳告訴記者，現在西溪蝶園只要房東把房子掛出來，就會有客戶買，「不過現在房子不多，客戶很緊張，房東也看不懂行情，不敢輕易拿出來賣。」
杭州市競舟第二小學
啟用時間：2020年9月
學區房：融創·河濱之城
與行知二小隔著餘杭塘河對望的競舟二小，上個月剛剛交付使用，學區主要對應河濱之城，也是購房者追捧的熱點。
「河濱之城本身盤子就比較大，又是融創的次新房，品質較高，周邊很多高知人群都會選擇這裡，像阿里的管理層、浙大的老師，有很多都住這裡。這樣一來，競舟二小的生源也就比較純粹，不少人都看好這一點。」我愛我家河濱之城店的經紀人小紀向記者介紹。
據他所說，受到「公民同招」和樓市新政的影響，最近很少有河濱之城的房東掛牌房子，年初的時候房源最為充足，掛牌量在50套左右，現在就只有20餘套。成交方面，今年4—7月的成交量都比較高，最高單月能夠成交30套左右，「最近因為價格漲到一定高度了，成交量有些下降。」
「現在河濱之城沿街的89方房子掛牌都620萬元起步，小區中心房源700萬元起步，5月份開始一直在漲，到現在最少漲了有80萬元，9月掛牌均價就已經超過7萬元/平方米。現在房東的心態都不好，都想賣得更高，哪怕客戶願意以掛牌價買入，房東也不一定會同意，現在基本不存在還價的餘地了。」小紀說道。
最近，小紀有個客戶看中了1號樓沿河的一套房子，房東掛價620萬元，跟房東談了一次後，立馬漲到了650萬元，最讓小紀沒想到的是，客戶最後還是願意買，「主要就是看中學區和沿河景觀，我們都是比較吃驚的。」小紀告訴記者。
另外，小紀還提到，現在競舟二小隻對應河濱之城一個小區，意味著只要買了河濱之城，便可以保證入讀競舟二小。而行知二小對應的小區較多，將來存在被調劑的可能，這也是很多人選擇河濱之城的原因之一。
華東師範大學附屬杭州學校
啟用時間：2019年9月
學區房：藍孔雀、雍容華庭、學院府
位於申花板塊的華師大附屬杭州學校，是一所78班的九年一貫制學校，依託於華東師大優質的教育教學資源，被稱為拱墅區的公辦教育「金名片」，於2019年9月開始招生。該學校對應融信藍孔雀、雍容華庭、學院府、金璽玉府等多個小區。
記者採訪了解到，在華師大附小對應的幾個小區中，學院府最受購房者歡迎，由於小區本身品質比較好，又靠近學校、地鐵，因此幾乎來看房的客戶都會比較喜歡學院府，但是它價格也比較高，成交量並不是最突出的。
招商·雍容華庭靠近北面的留石高架，噪聲影響較大，價格在這個板塊相對便宜，成交量和學院府基本一致，情況好的時候一個月能夠成交10多套；而藍孔雀，成交量相對少一些，一個月七八套左右。
「前兩個月來看的人比較多，這個月少了，8月份開始價格就漲得比較多，8月底學院府有一套800萬元成交的，單價在6萬元左右。現在不行了，房東掛牌單價都在7萬元左右，成交也基本下降了一半，像學院府這個月都還沒有成交。買家基本都是為了孩子讀書，要不然不會這麼高的價格買的。」德佑藍孔雀店的小王對記者說道。
錢江外國語實驗學校
啟用時間：2017年9月
學區房：綠城·留香園、中海·御道、運新花苑
錢江外國語實驗學校，位於鳳起東路與御臨路交界處，於2017年9月正式啟用，是杭州第一個九年一貫制的公辦雙語學校。嶄新的校舍、優秀的師資團隊、雙語教學的特色、豐富的課程設置，讓這所學校成為了江幹乃至杭州的後起之秀。
根據學區劃分，錢江外國語實驗學校的學區房包括運新社區、錢運社區、三堡社區（三堡東苑），從小區來看，主要有運新花苑、綠城·留香園、中海·御道、東方御府等等。其中，這兩年房價漲幅最快，目前單價最高的，當屬綠城·留香園。
「留香園突破9萬元/平方米了！」最近，關於留香園二手房價格的消息「刷屏」了杭州樓市，不過記者查詢好找房平臺後發現，留香園近6個月的最高成交價，仍然停留在8月22日成交的一套房源，單價86436元/平方米。
這個價格，跟留香園2017年清盤時48000元/平方米的價格相比，上漲了80%。而它在2015年首開時，139平方米以下戶型均價只要35000元/平方米，按照現在的最高成交價計算的話，漲幅接近150%。
「去年剛交付時，留香園最高就出現過7萬元/平方米以上的二手成交價，後面一直在漲，」我愛我家御道店的經紀人小王告訴記者。據他介紹，上半年還有一些低樓層房源報價在7萬元/平方米以下，掛牌後馬上成交，「現在掛牌房源很少，而且沒有總價在1000萬元以下的房源了。」
小王給記者展示了目前留香園總價最低的一套掛牌房源，113平方米三房兩廳兩衛戶型，開發商精裝全新未入住，高樓層可以看到錢塘江景觀，報價1010萬元，折合單價約8.9萬元/平方米。「這套房子無需增值稅，性價比還可以。」小王說道。
據小王介紹，地段和學區是不少買家願意高價買入留香園二手房的最主要原因。「基本都是有上學需求的客戶，同時看好江河匯的增值潛力。留香園跟其他小區相比，環境、戶型、物業等各方面都要好很多，而且自帶錢江外國語實驗學校附屬幼兒園。」
不只是留香園，錢江外國語實驗學校的其他學區房，今年也迎來了房價的快速上漲。
小王告訴記者，中海·御道路一號的掛牌均價已經漲到6.8萬元/平方米，掛牌最便宜的一套，總價750萬元，單價6.3萬元/平方米；年代較早的運新花苑價格稍低，也超過6萬元/平方米，「面積不小，總價基本在700萬元以上，而且100多平方米只有兩房，戶型沒有優勢。」小王說道。
「公民同招」讓學區房更香
熱門板塊房價上漲更快
2020年5月，隨著《杭州市教育局關於做好2020年義務教育學校招生入學工作的通知》的發布，杭州正式進入「公民同招」時代：公辦民辦同步招生，均不得篩選生源，公辦按學區就近招生、民辦在審批地範圍內招生，電腦隨機派位錄取。
「公民同招」的落定，加速了學區房需求的爆發。「『公民同招』的前提下，有真正需求的家庭都想有公辦學校作為保底，優質學區房的需求一下子爆發，帶有名校名頭的學校，立刻成為香餑餑。」資深業內人士、雙贏機構總經理章惠芳說道。
浙江中原首席分析師荊海燕認為，今年學區房價格的上漲，一個前提就是「公民同招」後，對於公辦學校的依賴性更強。
「今年漲價的除了傳統的學區房外，還有兩類新晉學區房，一類是新學校與產業人群的結合， 如西雅圖、河濱之城，很多購買者來自雲谷、未來科技城，學校有一定的知名度，而且生源也相對一致，家長願意買單；另一類是熱門板塊的新學校，比如申花與錢新二期，板塊有熱度，房價不菲，聚集比較多的城市中產，作為保底的公辦學區房，會有源源不斷的追求者。」荊海燕解釋。
在這波學區房漲價潮中，熱門板塊的表現確實更為突出。比如「萬人搖」的三墩北，雖然新房限價只有28300元/平方米，但是目前並沒有在售房源，購房者只能選擇單價超過4萬的二手房，不過放眼整個西湖區，這個價格仍然屬於窪地。
又比如錢塘江畔的江河匯板塊，被廣泛看好成為下一個頂級豪宅區，擁有優質的教育、地鐵、商業等各類資源，儘管目前房價已經「破八」，後續也有一定的新房供應，仍然有購房者願意高價買入二手房。
「名校」標籤自帶吸引力
業主炒作也是關鍵一環
今年在二手市場上表現突出的學區房，還有一個共同點：學校都帶有「名校」標籤。在名校光環的籠罩下，儘管這些學校才啟用幾年時間，還沒有畢業生，購房者依然趨之若鶩。
有一類是老牌名校的分校，比如三墩北的星洲二小，就是西湖區老牌名校星洲小學實施連鎖辦學後開辦的第一所學校，跟星洲小學實行統一管理。蔣村的行知二小和競舟二小，本部則分別是行知小學和競舟小學，都是西湖區熱門公辦小學。
申花板塊的華東師範大學附屬杭州學校，則是依託華東師範大學的優質教育資源，重點打造的一所集小學、初中為一體的九年一貫制公辦學校。
「名校」光環的吸引力之外，業主和中介對小區的炒作，也是這些學區房價格上漲的關鍵一環。
譬如，前段時間出現了「青楓墅園集體一夜漲價上百萬」的情況，同時「掛高價掩護低價出貨」更是成為普遍現象。「有些房東因為行情好，買的人多反而產生了惜售心態，發現價格掛得高也會有人買，又提高了自己的心理價位。買家和賣家，都是買漲不買跌的心理。」章惠芳說道。
另外，在自媒體時代，高價成交的炒作更吸引眼球，也更容易通過社交媒體傳播。很多時候，僅僅是一張「高價成交」的對話截圖，甚至就能成為夯實房價的理由。
「學區房的保值增值能力是肯定的，不過現在高價買入也存在一定的風險，主要跟板塊新房供應、學校教育質量有關。」章惠芳認為，如果將來學校的生源質量、實際測試的成績和升學表現不能達到預期，無法成為真正優質的學區房，那麼它的價格就會出現反覆甚至下滑。