文|公司研究室 姜研
2020年即將過去，這一年，對於在大城市的打工人員來說，除了新冠疫情，最心驚肉跳的恐怕還是長租公寓的爆雷。特別是蛋殼剛剛爆雷的那些日子，那些曾經以為長租公寓就是家的年輕人，愁緒滿腹，有時候甚至是一夕數驚。
11月蛋殼爆雷，作為競品，當時的自如數次發表申明：一切正常。
蛋殼的爆雷讓本來就岌岌可危的長租公寓行業陷入更大的危機中，這家頭部企業的轟然倒塌，讓大眾不可避免地認為這個行業完了。
蛋殼爆雷後，長租公寓行業「老大」自如之所以如此積極給與市場反饋，正是因為相比自如自身發展問題，行業信任危機才將是自如遇到的最大難題。
公開信息顯示，自如做了下列動作：強制業主降租或解約，引起北京業主集體維權；12月初開新品發布會，發布自持物業產品；接著實施「暖冬守護」，開啟了所謂的援助計劃，幫助蛋殼公寓業主和租戶度過難關。
自如的這些行動，釋放了如下信號：一是長租公寓行業還有存在價值，至少自如還想繼續做。二是自如穩定業主和租戶的「軍心」，同時擴張野心顯露。
解約危機，驚現「雷霆手段」2020年以來的新冠疫情，加劇了蛋殼的危機，導致其最終爆雷
與此同時，自如今年也暴露出諸多問題。年初，自如被爆出「兩頭吃」，一方面逼業主降租金，另一方面對租客漲租金。
12月初，一部分北京自如的業主，赴自如北京總部，開啟了規模性維權。據多家媒體報導，起因是自如要求房東降租，如果不降租就單方面要求業主解約，並要求業主賠償前期的裝修費用。
隨後，自如回應稱，所有遭受解約的租客將會友好協商，支持的業主將會賠付違約金。但業主認為，自如賠償兩月違約金，但同時要求房東支付裝修折舊費，最後兩項抵扣。自如先違約在前，結果不需要賠償房東就可以輕鬆解約。
事情已經過去近一個月，近日廣東廣電《今日關注》卻報導，自如向被解約的業主發起追賠引起眾怒。自如回復稱，合同早已規定，只要合約提前解除，業主便需賠付裝修折舊費。也就是說，業主不光拿不到賠償款，還得向自如賠錢。因為合同寫明，不管是哪方提前解約，都需要賠付裝修折舊費。
如此來看，自如並沒有和業主進行「友好協商」，反倒像是「店大欺客」。
有自如管家透露道，自如「吃相」之所以這麼難看，是因為自如即將面臨上市，想保證盈利。自如否認了這種說法，但單方解約之事還在擴大影響。
長租公寓模式或走不通，自如欲自持物業有分析人士認為，自如這樣做也是被迫自救。
前幾年，長租公寓行業興盛時期，自如為了搶佔市場，不惜高價從業主手裡爭奪房源，一度導致北京租賃市場房租被哄抬。現在市場趨於正常，加之疫情下資金回籠難度增大，自如自然要降低給房東的房租。
有自如管家透露，自疫情爆發以來，北京地區自如就一直處於虧損狀態，但是由於上市需要保證盈利，所以一直是靠其他地區「輸血」來補足虧空。
除了「上市」需求，業內人士認為，自如更希望借這次機會甩掉那些虧本嚴重的劣質房源，達到斷臂求生的目的。
像自如這樣網際網路長租公寓的「二房東」模式，主要是利用「高進低出」、「長收短付」的形式迅速擴大規模，有的甚至利用「租金貸」加大槓桿，本質上是營銷一種「金融產品」，由於有期限錯配，資金鍊一旦斷裂，就會發生爆雷事件。
這種模式目前看起來是走不通的，重資產導致蛋殼們連年虧損，自如雖然沒公布數據，但從目前解約風波來看，日子也不好過。
但畢竟這種金融思維，讓自如們迅速佔領了市場，而且成為行業頭部。自如想生存下去，就必須有新的模式，在12月2日的自如新品發布會上，CEO熊林道出了自如的未來方向：一是自如裡的自持物業產品，二是增值服務。
很明顯，長租公寓中爆發危機的是「分散式」公寓也就是「二房東」，像龍湖「冠寓」這種自持物業的並無此問題。自如此次發布新產品「自如裡」也是該模式，還大筆收購貝客青年精品公寓5000餘間房源。除此之外，自如還整合搬家和家政服務等業務，也就是長租公寓的增值服務。也是目前部分專家看好的方向，輕資產運營。
熊林在會上直言，中國已經全面進入到了一個合租與整租並重的新發展階段。
自如的野心在發布會上盡顯，新品動向何嘗不是對網際網路長租公寓打法的否定，但自如撐過來了，蛋殼碎了。
自如「暖心收割」蛋殼，或又迎來一個「壟斷」大戶自如新品發布會的時間節點有點特殊，12月2日，離蛋殼爆雷不過數日，正當行業面臨前所未有的危機時刻，自如卻出人意料開始了新旅程。
自如在向外界釋放著信心、決心，還有點坐收漁翁之利的味道。
自如自信除了表現在對自家業主強硬態度上的「不體面行動」，還有此次的「暖冬守護」。 針對蛋殼公寓的業主和租客開展專項扶持，條件是，業主和租客在與蛋殼公寓解除合約後，可與自如重新籤約。
行業都很明白，如果「二房東」房子沒有空置，不重金裝修，那是穩賺的業務。
已經解約，並且還有裝修和租客，這可以說是蛋殼最優質的資產，自如將其一併收入麾下。到底是不是暖冬行動，或許都心知肚明。
當然，自如沒有義務解決蛋殼危機，所謂「扶持」本就是商業行為，但未免過於野心外露。也招致市場追問：撿屍蛋殼，是暖心還是收割？
新品大會上，熊林說：2020年自如忙而不亂。
誠然，2020年自如的經營看上去可圈可點，通過強制解約，拋掉部分重資產和劣質資產；撿屍蛋殼，擴大其優質資產；同時蛋殼的爆雷，也讓自如少了頭號競爭對手。
所以新品會上，熊林的自如散發著迭代升級、下一站幸福的「氣息」。產品升級具體看來是將重點打造「整租市場」，此外提升房屋品質如「自如心舍」、「 自如豪宅」，也就說自如不再是簡單的「經濟適用房」。
自如的升級，會不會帶來「價格上漲」？會不會造成新的行業壟斷？此外，一旦成了規模，會不會再次出現壓榨B端（業主）？
畢竟，放眼望去，自如已經沒有同級競爭對手，截至目前，自如手裡有超100萬套房源。
2020年是長租公寓黑色的一年，也是租客最艱難的一年，願我們都能被歲月溫柔以待。