圖片來源@視覺中國
文丨連線Insight，作者丨鍾微，編輯丨葉麗麗
長租公寓又迎來了一波「爆雷」。
長租公寓的「爆雷」早在兩年前便已出現，其中不乏寓見、蛋殼、青客等知名公寓，每發生一次，便有全國各地無數租客與房東深陷其中，遭受了財產損失，不得不走上維權之路。
近期，隨著疫情影響，長租公寓行業又發生動蕩，杭州、上海、深圳、廣州等全國各地，多家長租公寓疑似資金鍊斷裂、接連「跑路」。僅在8月，就有超過十家長租公寓被曝出現問題。
8月底，友客公寓被曝出面臨資金鍊危機，不少房東和租客收到友客公寓工作人員發的簡訊，稱友客公寓資金出現問題，自8月中旬便未給業主正式打款。
巣客公寓在合肥、武漢、成都等地運營超過萬套房源，有租客在接受採訪時提到，他一次性支付了約4萬租金，但在租完房子兩天後，就被迫從出租房裡搬運行李，房東已經換鎖強制收房。亦有爆料者稱，租客的房租可能被財務私下分掉。
在此之前，上海嵐越公寓所在的辦公地已經人去樓空，其在通知中自稱，已陷入資金鍊斷裂，經偵大隊已經對其進行調查，調查期間公司總部大門暫時關閉。
上海、廣州等七個城市先後發布風險提示或住房租賃資金監管措施，提醒租客謹慎選擇住房租賃企業。
巢客杭州總部聚集的房客和租客，圖源錢江晚報
細數近幾年「爆雷」的長租公寓，可以從中發現一些規律，它們採取「高進低出、長收短付」的經營模式，高價租入房源再低價出租，一次性收取租客1-2年租金卻按月向房東支付租房款。
隨著長租公寓的擴張，資金吃緊，房東收不到租房款，便強制收回房子，租客沒有房子可住，剩餘租金也難以拿回。
許多租客和房東沒能避開長租公寓的「坑」。在長租公寓的層層「套路」之下，如何規避風險，成為一件需要重視的事。
「租金貸」套路多
長租公寓的層層套路中，「租金貸」不得不提。
2018年8月20日，長租公寓運營商杭州鼎家網絡科技有限公司（以下簡稱鼎佳）的破產，揭開了租金貸的面紗。
鼎家的租客們在籤約時，長租公寓強調「押一付一」的交租形式，但租客隨後發現，房租並非交給長租公寓，而是通過一個名為51返唄（現更名為「愛上街」）的APP註冊了帳號，交房租變成了還款。
鼎家宣告破產後，租客討不回押金，還需每月給愛上街還錢，鼎家也停止給房東支付租金，一些房東不得不收房，讓租客無房可住。
為什麼租客交了房租，房東卻收不到租金？很多房東與租客也是在之後才發現「租金貸」的坑。
「租金貸」模式，是指長租公寓與租客籤下租約的同時，也和金融機構合作，讓租客籤訂貸款合約，金融機構替租客支付了全年房租，租客再向金融機構按月償還租房貸款。
這也意味著，長租公寓拿到全年租金後，只需每月交付給房東房租，再通過剩餘的房租繼續擴張。
不僅是鼎家，青客公寓、蛋殼公寓等長租公寓都使用了「租金貸」，被「租金貸」的租客比例甚至在六成以上。
通過租金貸，長租公寓提前拿到了擴張的資金，但一旦企業無法盈利，無法有持續的現金流，就會出現資金鍊斷裂的情況。最終租客和房東都要面臨不同程度的損失。
在企業「爆雷」之前，很多租客甚至不知道自己使用了「租金貸」。
一位青客租客曾告訴連線Insight，她在籤約時，就只是錄了一段視頻，內容包括個人信息以及辦理的業務，「告訴我說辦理了19+2（付2個月的押金，房租+押金分期19個月）的分期。」當時她並不知道，「分期」就是「貸款」。
在她租房後不久，就發現青客已「爆雷」。她剛剛畢業，工作還未穩定，身上就背負了兩萬多的貸款。
而「租金貸」還會牽涉到個人徵信。據南方都市報報導，一位自如租客提到，他是在退租後偶然間查徵信記錄才知道自己背上過租金貸，更不滿的是，在看房及籤合同的過程中，自如管家沒有提供任何跟貸款相關的消息。
在發現風險時，很多租客希望以退租的方式止損，但問題並沒有解決。
據北京商報消息，多名租客反映在長租公寓美麗屋租房過程中被誘導貸款，中途遇到退租不退貸的情況，收到晉商消費金融的催款信息，才發現租房中介並未結清貸款，導致租客徵信陷入逾期狀態。
隨著長租公寓玩家陸續陷入資金鍊斷裂，越來越多的租客陷入「租金貸」糾紛中。
低價租金背後的「龐氏騙局」
不少長租公寓，直接被質疑是假借租房之名的龐氏騙局。
近期，長租公寓適享跑路後才被發現，與之前爆雷的巢客本是一家，疑似圈錢後跑路，再轉移到其他品牌。
今年8月，一位名為「兜兜媽媽」的網友在騰訊新聞上爆料，她在8月20日與適享籤約，並以押一付十二的方式付完近四萬租金，但不到十天就收到中介消息，稱適享公司疑似爆雷，他們被總部踢出總群，也聯繫不上法人。
根據「兜兜媽媽」與中介業務人員的聊天記錄，對方稱，「上午還在正常上班，下午公司總群就把我踢出來，公司疑似跑路，本人因工資未發，現在也在維權。」
之後，位於杭州西子國際C座23樓的杭州適享科技有限公司，大門緊鎖，無人辦公，無論是房東和租客，都難以找到維權的對象。
但在適享跑路之前，該公司還曾以巢客的身份活躍。適享前身為杭州巢客房地產代理有限公司，在2019年7月更名為巢客遇家，直至2020年3月更為適享。
期間，巢客還出現了多次變更實際控制人、最終受益人、法定代表人的情況。
適享的變更信息，圖源天眼查
而在巢客更名為適享之後，馬上被曝出資金鍊斷裂，涉及租客房東超8000人，遭遇了大規模的維權。
之後，租客發現，原巢客公寓的管家，開始在朋友圈發租房和收房的消息，但不是以巢客公寓管家的身份。
這也讓適享陷入了龐氏騙局的質疑，被認為是在全國各地註冊各種品牌，當資金達到一定規模後，捲款逃走，以新的名頭繼續行騙。
其中一個明顯的特徵是，適享和巢客都利用了高收低出的方式吸引了租客，而在成立後不久就開始出現問題並被曝跑路。
樂乎公寓創始人CEO羅意提到，「高收低出」的成因有兩種，一類是長租公寓機構惡性競爭和高槓桿使然，另一種就是以「爆雷」卷錢為目的，以「高收低出」為手段的詐騙行為，很多都名不見經傳，卻在各地都有分號。
這類疑似龐氏騙局的手法已經不僅僅在一家機構身上出現，但對於租客的房客而言，卻防不勝防。
如何規避風險，防止入坑？
長租公寓帶給過消費者不少優質的體驗，較為精緻的裝修、衛生管理服務、拎包入住的方便，都給了年輕租房群體選擇它們的理由。
但在如此嘈雜又布滿雷區的行業裡，租客們想要避開風險，選擇自己心儀的公寓，需要火眼金睛。
上海市房地產經紀行業協會曾發文提到，租客與房東可到行政部門官網、住房租賃交易服務平臺及上海市房地產經紀行業協會查看公司開業報告、營業執照、相關資質及投訴糾紛情況，存在違法違規記錄的公司，要謹慎選用。
杭州房管部門也表示將公開公示「白名單」租賃企業，消費者在租房時就可以看看相關平臺是否在白名單上。
房東和租客應了解企業的房源規模、資金情況，通過媒體或公司官網等渠道獲取儘可能多的信息，而蛋殼公寓、青客公寓等上市企業，也存在「爆雷」風險，可以通過財報得知企業現金流情況。
除了事前了解，租房過程中，如果對方給出的租金過低，也是一個預警的信號。
中國消費者協會專家委員會成員、北京市匯佳律師事務所主任邱寶昌曾提醒租客，租賃房屋時要擦亮眼睛，價格要與市場價相符，並不是越低越好。
如果一家長租公寓給出的價格，遠遠低於周邊其他房屋，要麼這家機構有圈錢跑路的嫌疑，要麼是為了快速擴張，採取低價的方式與其它機構爭奪市場份額，這也意味著，如果競爭失敗，機構則面臨破產和倒閉的風險。
在支付環節，不少長租公寓為了儲備更多資金用於發展擴張，採取優惠或降價的方式，鼓勵租客年付或半年付。
但支付周期越長風險越大，為了規避風險，租客更應爭取短租方式。
根據全國各地相關機構的建議，租客支付房租時，最好不超過3個月支付周期。
部分長租公寓則採取押一付一，但可能存在利用「租金貸」方式欺騙租客的情況。在籤約過程中，為了避免被迫籤上「租金貸」，需要確認合同中不存在貸款的內容。
不斷湧現的「爆雷」，讓很多租客和房東對長租公寓心存疑慮。未來隨著行業的洗牌，問題機構將漸漸逐出牌局，而留下來的長租公寓們，只有拿出更優質的服務和產品，才能重獲消費者的信任。