來源：商學院
蛋殼「碎了」。
又到了還房貸的日子，蛋殼公寓的業主張新（化名）眉頭緊鎖，張新把房子租給了蛋殼，但近兩個月，該收到房租的日子，並沒有收到蛋殼的打款。頂著冷風，一大早，張新就穿上大衣，加入了同蛋殼公寓解約的隊伍中。起先，張新沒有收到租房款，致電蛋殼管家未收到回復後，便到蛋殼公司去投訴，但是得來的回覆是回去等消息。
回去等了幾天後，張新越想越不對勁，合同上寫的是預付三個月房租，但是目前就收到一個月，後來乾脆收不到打款了，這是違約。再看業主群裡蛋殼違約的消息不斷，張新急了，於是直接去了租出去的房子裡，要求房客3天之內搬離，並稱與蛋殼籤的合約，讓租客直接去找蛋殼，如果三天後不搬，將斷水斷電斷網、換鎖……
租客也是個急脾氣，堅持說自己是交了錢的，房子籤了一年，還與微眾銀行籤了「租金貸」，自己現在搬出去了無家可歸不說，還要每個月還貸款。
雙方僵持不下，租客還找警察評理。警察一方面說明租客依法享有居住權，要求張新不能強制清退租客，一面安撫房客趕緊找蛋殼協商，實在不行就換房吧，而租客無奈的表示，找了幾次都沒結果，現在這個情況，能換去哪呢？
然而，蛋殼公寓近期的負面消息並沒有影響資本市場的股票表現，據Wind股票顯示，截至2020年11月28日,蛋殼公寓報收3.2美元/股。自2020年11月19日，10日股價上漲了110.53%，自2020年11月24日，近5日上漲了33.33%。
在香港保薦人黃立衝看來，蛋殼公寓股價的上漲只是受「蛋殼要被我愛我家接盤」消息的推動，蛋殼的情況很難救，並且已經面臨美國投資者的集體訴訟。
蛋殼對於維權的業主及租客將擬定怎樣的解決方案，蛋殼「暴雷」問題對在資本市場有哪些影響，蛋殼公寓方面回復稱，蛋殼公寓目前一切運營正常，關於租客和房東等問題，公司非常重視，正在積極進行解決和處理，蛋殼公寓承諾絕不會跑路。
退租仍要還「租金貸」
近日，多名來自蛋殼公寓的租客向《商學院》記者反映，目前通過蛋殼平臺租住的公寓正在面臨房東趕人的局面。面對這種情況，多名房客開始與蛋殼解約，但是令租客擔心的是，租房時的押金蛋殼並未退還，還欠了「租金貸」的合同，儘管已退租，但是未解除的「租金貸」如果未按時還款，仍有上徵信的風險。
而還有一些租客因為沒有得到蛋殼公寓的妥善安置，儘管房東多次要求收房，仍堅持不搬離，租戶在向蛋殼投訴無果的情況下，面對業主多次堅持收房後，多名租客出現去警察局報案等方式維護權益。
一名業主委屈地向《商學院》記者表示，「我也有一家老小需要養啊，每個月還要承擔1萬2的房貸，銀行貸款不能停，壓的我頭大，房客是與蛋殼籤的合同，他們應該去找蛋殼。」
為了避免業主和租客的矛盾，11月25日，深圳市物業管理行業協會網站發布消息稱，對已與蛋殼公寓籤訂租賃合同、尚處於租賃期限內且已足額支付租金的租戶，不得通過停水、停電、停氣等方式驅趕，激化矛盾，應引導各方通過法律途徑解決。
同日，武漢市房管局關於進一步加強住房租賃行業監督管理的緊急通知，要求住房租賃企業應充分意識到採取「高進低出」「長收短付」方式進行市場擴張從而引發資金鍊斷鏈的經營風險、法律風險。不得通過「高進低出」「長收短付」等方式，惡意提高或降低租賃價格、侵害房屋權利人和承租人的長期合法權益。
此外，《通知》還明確住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用租房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。
在長租公寓領域，運營商擴充資本的方式大抵相似，即依靠股權融資、租金貸、資產證券化三種途徑。所謂「租金貸」模式，即租客與金融機構籤訂分期付款的租賃貸款合同，金融機構將該筆貸款一次性付給長租公寓公司，後者需按季或按月分期付給房東，剩下的資金形成資金池用來規模擴張。
據蛋殼公寓招股說明書顯示，蛋殼公寓的租客中，以「租金貸」模式支付租金的人數遠超直接支付租金的租客數量。2017年、2018年和2019年前九個月，使用「租金貸」的租客佔比分別為91.3%、75.8%和65.7%。
不少觀點認為，「租金貸」模式的風險性在於一旦長租公寓公司資金鍊斷裂，房東會因未收到租金而收回房子，租客則不僅沒房住還要背負一筆金融貸款。對此，財經評論員嚴躍進認為，「租金貸」撬動的槓桿使金融風險擴大，同時，企業如果用 「租金貸」擴張，形成的高槓桿將產生很多問題。
蛋殼公寓運用「租金貸」的「高進低出+長收短付+短線長投」 的運營模式。而長租公寓企業利用資金沉澱的時間錯配法則。景暉智庫首席經濟學家胡景暉認為，長租公寓企業快速擴張，收房、裝修、裝配靠自有資金根本不夠，在這種情況下，長租公寓企業挪用了資金池裡的資金，但這是需要未來持續支付給房東的，這樣也就慢慢變成了「龐氏騙局」。一旦沒有新的租客通過租金貸的方式提前付房租，長租公寓企業的現金流就會斷掉，最終資金鍊崩斷。
實際上，蛋殼公寓還未「碎」之前，就面臨證券投資者的集體訴訟。
2020年4月24日，Robins Geller Rudman＆Dowd LLP提起了對蛋殼公寓的證券集體訴訟，指控蛋殼公寓的董事以及首次公開發行的承銷商違反了1933年《證券法》。此外，Robins Geller Rudman＆Dowd LLP提出，蛋殼公寓與IPO相關的發行材料存在遺漏，以其他方式歪曲了在IPO之前和之時收到的房客投訴的性質和水平，以及中國住宅租賃的需求市場，蛋殼公寓在首次公開募股時因中國冠狀病毒的發作而面臨重大不利發展等問題。
據了解，Robbins Geller Rudman&Dowd LLP是全球領先的複雜訴訟公司之一，代表原告處理證券欺詐、反壟斷、企業併購、消費者和保險欺詐、多地區訴訟和舉報人保護案件。
顛覆傳統的虧損模式
根據《中國流動人口發展報告》，2017年中國流動人口規模約為2.5億人，租賃人口規模約1.9億人，預計2030年全國租賃人口約達到2.7億人，對應的租金成交總額將達到4.2萬億元，市場規模的日益擴大，消費升級提高的訴求及黑中介擾亂市場，租房市場亂象叢生的背景下，導致租賃關係不穩定，承租人的權益難以保證。
在此背景下，以蛋殼為代表的長租公寓應運而生。蛋殼公寓的事業始於北京，隨後其嶄新的商業模式挾凌厲的價格攻勢，自一線城市向全國城市一路攻城拔寨。蛋殼公寓運用「租金貸」的「高進低出+長收短付+短線長投」的「網際網路金融」的運營模式快速搶佔市場。蛋殼公寓顛覆了「低價租房，高價租出「的市場邏輯，代價則是虧損持續擴大。
財報顯示，蛋殼公寓的虧損持續擴大，2017~2019年，蛋殼公寓淨利潤分別為-2.72億元、-13.7億元、-34.37億元。根據蛋殼公寓6月披露的上市後首份財報顯示，2020年第一季蛋殼公寓收入達19.40億元，同比增長62％，淨虧損12.23億元，上年同期為虧損8.162億元，同比擴大逾50%。在第一季度中，平均每間公寓虧損2200元左右。蛋殼公寓虧損金額與發展速度成正比，房間數越多，損失越大。
據公開信息顯示，紫梧桐（北京）資產管理公司成立於2015年初，蛋殼公寓是旗下的中高端公寓品牌，是分散式長租公寓代表企業之一。2020年1月17日，蛋殼公寓以「DNK」為交易代碼正式在紐約證券交易所掛牌上市，成為繼青客公寓之後第二家赴美上市的長租公寓企業，蛋殼上市募集資金為1.5億美元。作為2020年第一支登陸紐交所的中概股，蛋殼公寓上市當天，其開盤價從13.5美元/股上漲至13.9美元/股。
蛋殼招股說明書中稱，蛋殼公寓對業主的價值主要是無麻煩的過程及穩定的收益，但是從蛋殼違約未支付業主租金，業主驅趕房客的情況來看，反而給業主增加了很多不必要的麻煩及經濟損失。
資本加持，擴張神速
顛覆了傳統的盈利模式的蛋殼公寓在資本的裹挾下，蛋殼公寓的擴張可謂「神速」，據蛋殼公寓招股說明書顯示，從2015年到2020年第一季度，蛋殼公寓旗下運營的房價數量從2432間增長至41.9萬間，翻了172倍，房源規模也位居分散式公寓前列。期間，蛋殼公寓還於2019年初以2億美元戰略收購長租公寓品牌愛上租，收購自然需要大量的資金加持，在蛋殼公寓運營業務流程中，收房僅是第一步，後續還需要量房、裝修、配置、出房及客戶服務。
對於蛋殼的如何擴張，蛋殼年報披露， 一旦蛋殼進入新城市,系統就根據評級產生"城市內部擴張路線" ,指導蛋殼向新社區擴張的順序和步伐。例如,蛋殼在北京花了31個月的時間建成了2萬套公寓。在蛋殼2018年進入成都, 僅僅12個月內就達到了同樣的數字。
資本就像強心劑一樣，注入創始人團隊澎湃了的血管裡，蛋殼公寓不計成本地強力擴張。在快速擴張的過程中，蛋殼邊燒錢邊融資。自2015年成立至上市前，蛋殼公寓實現5年8輪融資63億元。其股東名單裡包括如CMC資本、螞蟻金服、高榕資本、Tiger Global Management、春華資本、愉悅資本、酉金資本、元璟資本、貝塔斯曼亞洲投資基金等很多大型投資公司。
2015年初蛋殼公寓聯合創始人高靖獲得了第一筆蛋殼的投資資金，來自他的老領導沈博陽，開啟了蛋殼公寓的天使輪融資，此後，蛋殼公寓又在2015年5月11日，得到了來自開物華登1000萬元的融資。2017年3月1日，蛋殼公寓進行了A+輪融資，融資的投資方來自愉悅資本、優客工場、開物華登，融資額達1億元；2018年2月26日，蛋殼完成了B+輪融資，酉金資本、元璟資本、CMC資本、高榕資本、貝塔斯曼亞洲投資基金領投，愉悅資本再次追投，融資總額達7000萬美元；2019年3月1日，蛋殼公寓完成C輪投資，螞蟻金服、老虎環球基金、春華資本領投，CMC資本、高榕資本、愉悅資本追投，融資超5億美元；2019年10月，蛋殼公寓提交了赴美招股書，同時，也完成了近2億美元的D輪融資。
愉悅資本作為蛋殼公寓在A+輪，B輪，B+輪，C輪的投資機構，公司的創始人劉二海曾對蛋殼的盈利模式充滿信心。對於不斷加投蛋殼的原因，劉二海則公開表示，主要是認為蛋殼的團隊具有非常強的戰鬥力，同時，蛋殼公寓實實在在地解決了大城市年輕人住宿難的問題，讓年輕人有機會追逐夢想，實現抱負。
劉二海此前接受採訪時稱，「不懷疑蛋殼能盈利，作為投資人也沒有提過蛋殼「數量上實現什麼樣的超越「，但是我們對一個事一直盯的特別緊，這就是品牌。行業的評價、各種維度的考察，你的服務水平確實是頂級的，這個還是我們追求的最重要的一個指標。同時，規模要相當，但是不能光追求規模，同時要把服務的品牌和質量要做起來，這是長久之計。」
而蛋殼的另一個投資人優客工場創始人毛大慶則公開表示，長租公寓行業極具潛力，投資蛋殼公寓是看中了蛋殼用網際網路的思維做租房這個傳統的生意，同時獲得了公寓設計大獎。
對於資本為何投蛋殼，多家投資機構創始人均表示是看中了蛋殼公寓作為以大數據驅動、基於網際網路科技的房屋租賃生活服務平臺。
在香港保薦人黃立衝看來，當前資本對於長租公寓或者租賃的理解普遍存在誤區，這種誤區與當初物業管理公司進入「社區網際網路+」折戟沉沙的性質是一樣的。大部分資本進入長租公寓都是長期虧損且賺不到錢，除忽悠資本以外不會有翻盤的機會。很多投資人簡單以為租金價格上漲，就是」殺入」長租領域的好時機，他們認為只要是經營性現金流是正的，將來隨著規模上漲就賺錢了，但卻忘記了資本盲目跟風、企業家缺乏準確計算、企業人工成本上漲快於目標客戶群可支配收入增長的陷阱。
黃立衝提出，由於中國住宅物業的租金回報率太低，只有1%-2%之間，事實上大部分長租公寓業者在持有物業情況下，通過租入改造然後加價出租的集中式公寓業者，如果物業不上漲都會虧損， 加上長租公寓的盲目和缺乏準確計算在租入成本上自相殘殺，在資本盲目推動下，公寓經營者會發現其租入租金、員工成本的上漲遠快於客戶願意支付價格的上漲。