文丨南谷
昨日，山東省發布了「關於調整煙臺市部分行政區劃的通知」。通知說：
撤銷蓬萊市、長島縣，設立煙臺市蓬萊區。
2019年，青島、濟南和煙臺三市的GDP分別為11741億元、9443億元、7653億元，為山東的前三名。
由於地理因素，山東省劃分的3大經濟圈裡，煙臺跟青島被放在了一起，只能成為青島的副中心。
圖自：半島網
因為此次擴容，煙臺轄區人口瞬間上漲45萬。
做強煙臺，平衡青島，顯然對整個山東省的長遠發展更為有利。
中國新一輪行政區劃的大調整，正拉開帷幕，許多城市在做大之路上越走越遠。
01在過去短短4天時間裡（6月19日到22日），除了煙臺外，中國還有2個城市實現了擴容，分別是長春和成都。
長春，是一個面積達2萬平方公裡的超級城市，是鄭州市區的3倍，所以此前眾人都沒有「長春擴容」的預期。
所以6月19日官宣的時候，大家都驚掉了下巴。
長春走的是西南向「外延式擴容」，把四平市（地級市）下轄的公主嶺市（縣級市），納入自己的版圖。
長春總面積從2萬平方公裡增加到近2.5萬平方公裡。
吉林省版圖 圖源：地球知識局
長春市汽車產業，向西南方向擴散，公主嶺市的範家屯與大嶺兩鎮，承接著百家汽車零部件企業。長春、公主嶺、「一汽」集團三方，也在大嶺鎮建了汽車物流園區，作為長春汽車物流基地。
所以說，長春擴容，成了長春與公主嶺汽車產業空間一體化趨勢加快的必然結果。
這對於經濟首位度已超過50%的長春來說，無疑又是一重大利好。此前公主嶺可是四平的第一經濟強市，合併後新長春的經濟指數將會蹭蹭蹭上漲。
成都，這一次是「內涵式擴容」，把其代管的新津縣「撤縣劃區」。
成都市版圖 圖源：地球知識局
新津縣位於成都南部區域，2019年實現GDP375億元，總面積330平方公裡，戶籍人口32萬人。
成都之所以拿下新津，是因為南面是成都發展的主方向之一。
而在2016年，成都有過一次「外延式」擴容，把資陽市（地級市）代管的簡陽市（縣級市）合併，理由很簡單，成都需要建設第二機場，選址就在簡陽。
02省會城市「優化行政區劃設置」有兩種途徑：
外延式擴容，直接通過吞併，做大省會和中心城市，比如長春。
內涵式擴容，把城市代管的「市縣」改區，實行一體化、扁平化管理，比如今年的成都。
合併擴容，是能給城市帶來行政和財政好處的大事。
近幾年，已有合肥、成都、西安、濟南、長春5個省會城市合併周邊地區。
安徽省會合肥，跟蕪湖、馬鞍山一起，瓜分了地級市巢湖。目前的巢湖降格為縣級市，歸合肥管轄。
濟南，在2019年初把旁邊的地級市萊蕪整體吞併，一下子由面積7000多平方公裡的城市，變成了陸地面積超過1萬平方公裡的大城。
很多人對於城市「大」的概念，其實相當模糊。認為人口多、經濟實力強，對應的面積必然遼闊。真實情況卻並非如此。
製圖：商都房談
中國主要城市（直轄市、特別行政區、副省級城市、省會城市）的陸地面積，和GDP排名、人口排名不匹配的現象非常明顯。
圖自：決策雜誌
特區深圳，常住人口1343萬，GDP全國排名第3位，陸地面積1997平方公裡。
省會城市南京，常住人口850萬，GDP全國排名第13位，陸地面積6597平方公裡。
省會城市鄭州，常住人口1135萬，GDP全國排名第15位，陸地面積7446平方公裡。
而經濟實力、人口密集度靠後的西北、東北部城市，面積輕鬆接近甚至是突破1.5萬平方公裡。
03假如中國要再把一批中心城市做大，哪些城市機會最大？
迫切性方面，城市面積排名靠後的深圳、廈門、海口位居前三。
面積最小的廈門，只有1700平方公裡。坊間流傳大方案是廈門漳州合併，小方案是龍海市併入廈門。
深圳暫時是以「飛地經濟」和擴大都市圈的名義，表示「擴權不擴容」。如果做的話，至少要把惠州，或者東莞大部分地區給深圳，才能滿足深圳發展空間的要求。
至於海口，因為海南要建設全省自由港，未來有很大機遇，周邊的幾個縣，也應該會併入。
廣州、南京、武漢、鄭州，陸地總面積都沒有超過1萬平方公裡，但是經濟總量比較大，人口匯聚能力比較強，也有擴容的緊迫性。
中心城市、省會城市，未來1萬平方公裡的土地面積，應該是標配。沒有達到的，陸續都應該達到。
南京只有6597平方公裡，未來如果想和杭州一較高下，絕對有擴容的必要性，東吞鎮江、溧陽等市是目前的大方向。
武漢也沒有閒著，一直在考慮對鄂州下手。
一直吵著要「撤縣劃區」的新一線城市鄭州，多年來行政區劃調整一直悶聲不響，如同霧裡看花水中望月。
早在2016年，《鄭州建設國際商都發展戰略規劃綱要（草案）》就明確指出，力爭鄭州全部縣、市改區。
2018年12月，鄭州市長王新偉發言，懇請省裡儘快實施滎陽、新鄭、中牟撤縣劃區，破解鄭州城區小的突出矛盾。
2020年3月，在市政府網站的《市委深改委工作要點公布 涉及10大領域43項重大任務》中，再次提及「優化鄭州市行政區劃設置」。
6月1日，有網友在人民網領導留言板問到了「滎陽劃區問題」，民政局回復道：
「近幾年來，鄭州十分重視行政區劃調整工作，並成立了相應機構負責該項工作的推進。由於行政區劃調整工作涉及國家基層政權的組織結構調整，有著嚴格的要求和審批程序。目前鄭州的撤縣、市設立市轄區的區劃調整工作，正在積極進行中。」
圖自：人民網領導留言板
撤縣（市）改區條件嚴苛，程序複雜，必須經省、市政府同意，最後經過民政部和國務院同意，經實地考察方能批准。
而這次回復，是幾年來官方第一次對「撤縣劃區」進行了正面回應，並且確認了在積極實施。
這意味著，鄭州縣市劃區，不只是有戲，而是絕對搞得定。
04撤縣（市）改區，往大處說，關乎鄭州市在全國範圍內的綜合實力，關乎中原城市群打造和中原崛起。
往小處說，鄭州的市政配套延伸到郊區，將吸引眾多的投資者和買房置地者到這些地區。
鄭州撤縣並區，意味著周邊房子價格會向市區看齊嗎？
目前鄭州在進行撤縣並區工作的，滎陽市、新鄭市、中牟縣都在鄭州限購的範圍內，以上三區如果完成撤縣並區工作，限購併不會放鬆。
即便是撤縣並區完成，產業布局、基礎設施建設，也要一步一步來，需要5—10年的時間才能完善。
撤縣（市）設區，不只是行政區劃面積的簡單變化，而是對一個城市資源調配和功能轉移的進一步優化。
所以說，撤縣並區不等於可以跟進買房。但是撤縣並區，可以更加妥善解決滎陽、新鄭、中牟這些區域暖氣、道路、綠化等基礎設施不完善，與鄭州主城區基礎設施不配套的問題。
05我們再看一眼煙臺此次擴容的動作。
「蓬萊市+長島縣」=煙臺「蓬萊區」
丟失了「番號」的長島縣，由32個島嶼和66個明礁、8700平方千米海域面積組成。2011年到2018年期間，長島縣一直在面對著大量的人口流失。
2011年末全縣小學生共有1581人，2018年末，是891人，7年間下降了44%。
2011年末，全縣行動電話用戶73701戶，2018年末為57000戶，7年間下降了23%。
面對人口流失，被降格、被「合併」，成為了收縮型城市最終的出路。
最近成都、長春、煙臺的擴張動作，絕非孤例。
其背後反映了新型城市化邏輯，也意味著置業法則的相應變化。
未來人口、資金會加速湧入中心城市，以及圍繞這些中心城市，培育起來的「都市圈」「城市群」。
與之對應的，在交通便捷性提升的過程中，大都市虹吸效應會更加明顯，實力弱、人口支撐度不夠的地區，房產價值也會不斷降低。
「大城市」「都市圈」「城市群」，這是我國城市化2.0時代的3大表徵。
有顯著人口增量的、高級別城市，才值得你去投入。來源商都網