公元2020年10月16日，是重慶和成都人民值得紀念的日子。就是這天，最高層會議審議了關係重慶未來長遠發展的《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》，它將直接關係重慶和成都這兩個核心城市十四五乃至2035年的長遠規劃和發展。會議強調：
要全面落實黨中央決策部署，突出重慶、成都兩個中心城市的協同帶動，注重體現區域優勢和特色，使成渝地區成為具有全國影響力的重要經濟中心、科技創新中心、改革開放新高地、高品質生活宜居地，打造帶動全國高質量發展的重要增長極和新的動力源。
重慶，是全國最年輕的直轄市；成都，新一線中的領銜城市。在全國房價在住房商品化的20年中均價已突破萬元的時候，兩個城市的平均房價也僅僅站在全國平均線上，甚至僅與東部沿海省份三線相當，與城市地位極不匹配，這正常嗎？
為準確解答這個問題，我們選取了全國部分城市作為樣本城市，與重慶、成都放在一起進行對照分析。
PART 1 重慶、成都房價背離了城市地位
考慮同作為新一線城市的重慶直轄市和成都省會身份，我們選取的樣本城市中包含了北上廣深四個一線城市，西安、青島、杭州三個新一線城市和二線城市中山、三線城市揚州共9個城市。我們首先一起看包括重慶成都在內的11個城市當前最新新房平均價格：
由上圖可見，重慶與成都現在新房平均價格（下稱房價）只有1.21萬和1.39萬元/平。就房價而言，重慶作為直轄市，無法與京滬相提並論；成都作為省會城市難與西安、廣州和杭州齊肩；在新一線城市中兩城房價仍然墊底，沒有更低。
能夠與重慶、成都在一個層次的，只有二線城市中山和三線城市揚州了。如果繼續比下去，山東還有四線城市聊城，房價也在萬元之上。
可見，重慶和成都的房價確實嚴重背離了其城市地位。既脫離了新一線城市以經濟為主體的層次，也不符合直轄市和省會城市的身份。通常來說，一省首府都是本省的最大城市併兼政治中心、經濟中心、金融中心、文化中心、教育中心、醫療中心、交通中心，直轄市又是更勝一籌。但集聚了如此眾多資源的城市，房價卻與二三線城市為伍，確實差強人意。
PART 2 重慶、成都房價較低的根源在於經濟與居民收入
上節談到，成渝雙城在極高城市地位的情勢下，房價卻堪比二三線城市。我們只能從經濟發展的維度、從居民購買力的維度去探尋原因。
觀察兩城經濟總量，無疑是非常突出的。但很明顯，經濟總量並沒有多少比較價值，畢竟總量指標與城市人口總量的關聯度太大，甚至可以依賴人口堆砌出一個龐大的總量數據。因此，城市之間的發展必須比較人均GDP才具有可比性。
據各地方統計局發布的2019年度GDP總量和常住人口數據（2020數據尚未發布，無特別說明均指2019年度數據），我們計算了重慶和成都及其他9城的人均GDP指標：
從上圖11城人均GDP的對比中我們看到，重慶人均產值僅有7.6萬元，是11城最低的城市；成都也僅僅10.3萬元，稍高於中山、西安和重慶，位列第8位。
如果我們將上圖與房價圖表疊加，可以更加清晰地進行對比：
可見，11城的房價與人均GDP的關聯度是極高的，甚至可以說是直接相關。如果說人均GDP一株果樹，那麼城鎮居民可支配收入就是我們每一個人從種植中收穫的果實。它關聯了人均GDP和住宅價格兩個要素。那麼，11城的城鎮居民可支配收入是怎樣的呢？看下圖：
據《中國2019年國民經濟和社會發展統計公報》：
全年全國居民人均可支配收入30733元，比上年增長8.9%，扣除價格因素，實際增長5.8%。按常住地分，城鎮居民人均可支配收入42359元，比上年增長7.9%，扣除價格因素，實際增長5.0%。
可見，重慶市的城鎮居民可支配收入尚未及全國平均收入水平，僅達到3.8萬元；成都該項指標稍高於全國平均水平，但在11城中也僅高於揚州、西安和重慶，與人均GDP位次相同，列第8位。可見，經濟的落後和人均收入水平較低，是兩城房價較低的根源所在。
只有經濟發展了，人民收入提高了，重慶和成都的城市地位優勢才能開始顯現價值。畢竟馬斯洛需求層次理論告訴我們，生存需求和安全需求得到滿足之後，才能考慮更高層次的需要。
PART 3 重慶、成都在雙循環經濟發展模式下的內需動力源
既然，經濟相對的落後是重慶成都房價不振的根源，那麼藉由《成渝地區雙城經濟圈建設規劃綱要》的政策東風，在未來十四五期間的發展則至關重要。目前的國內外形勢下，高層果斷確定了以內需經濟為主體、雙循環驅動的經濟發展模式。內需，是依靠消費拉動的；消費的前提，則是老百姓手中有錢。
現在，國人的家庭資產中，住宅資產是最重要的組成部分。因此，居民的可用於消費的資金，必須以供房還貸之後的收入來考量。
鑑於此，我們統一以購買90平米剛需住房交納30%首付款，按揭貸款70%、期限30年、基準利率計息為會計假設，測算了新置業家庭的收入償債比和供房還貸後的可支配資金情況。
首先看11城收入償債比：
我們欣喜地看到，重慶和成都在11城中收入償債比分別是41.4%和39.4%，分別列第7和第9位。這說明兩城老百姓的負債壓力相對來說並不高，具有一定的消費能力支撐子女教育、醫療養老和家庭日常支出。但收入償債比這個指標並不能直觀地告訴我們具體消費能力有多高，這就需要看「供房還貸後的家庭可支配資金」了，如下圖：
從上圖我們看到，上海、北京和深圳由於房價處在一個普通人可望不可即的層次，導致如果按揭70%住房價款的話，處在城市平均收入水平上的購房居民是無力供房的，上圖中其剩餘可支配資金已經成了負值；其他城市中，重慶與西安基本相當，稍高於廣州；成都則僅次於中山市和青島，處在一個較高的水平上。
就是這部分資金，在千萬級別的城市中，將形成巨大的能量拉動內需經濟發展。重慶和成都相比，無疑成都更勝一籌。
【結語】
寥寥前言，不足以道明更多的內容。但通過上述的分析，重慶和成都兩城當前的房價水平是適當的，符合城市發展的現狀。
但同時我們也提到，在兩城經濟發展到一定層次，其國家經濟發展第四極、直轄市與一省首府的城市地位即將顯現，所以兩城的房產是具有較大的保增值潛力的。
關鍵是城市經濟的發展和城市居民收入的增長。離開了這兩點，一切都是無根之浮萍，鏡中之花月。
政策有了，關鍵的是管理者的魄力、能力和執行力，以及人民群眾的上下同欲。