中房報記者 付珊珊丨上海報導
2015年誕生在上海的那些地王們，總有些生不逢時的尷尬。
2015年7月15日，上海火車站北廣場項目在多家房企激烈爭奪中，最終以88.15億元被北京老牌國企金融街(000402)斬獲，成為當年上海土地市場轟動一時的總價地王。
本想在上海複製北京金融街發展模式，但金融街控股亦不曾想到，在拿下地王之後兩年，上海市場遭遇調控政策逐漸轉冷，一時的拿地不理性導致金融街在該地王項目的開發上進展緩慢，為了推動項目進展，金融街也多次引援合作方共同投資開發。
3月13日，金融街上海火車站北廣場地王項目再次迎來新的合作夥伴——豐泰地產。據了解，金融街控股在上海與豐泰地產籤訂項目戰略合作協議，雙方將在上海靜安新核心商圈打造大型地標綜合體一期。在此次合作中，金融街負責建蓋物業，豐泰地產則負責從金融街購置該部分物業後再進一步完善升級。
對於金融街上海火車站北廣場地王的後市發展，市場對其始終抱有觀望態度。「火車站周邊區域始終是硬傷，環境嘈雜、治安存在隱患，因此不可能發展為豪宅區，而受限於周邊環境，項目商業部分的檔次亦不會特別高。」上海中原地產首席分析師盧文曦分析稱。
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多次引援仍開發緩慢
據公開資料顯示，此次參與金融街地王開發合作的豐泰地產成立於2002年，是一家獨立經營管理的私募股權房地產投資集團。截至2018年9月30日，豐泰地產累計管理過去及現有資產總值逾105億美元，投資布局香港、東京、大阪、京都、上海、北京等14個城市。
金融街與豐泰地產合作打造的地表綜合體項目總面積約49萬平方米，集住宅、辦公、商場、文化、娛樂、休閒設施及公共綠化帶於一身。其中，辦公面積22萬平方米，佔項目總規模超63%，商業部分面積約6萬平方米，佔項目總規模的18%，項目將按照「金融街中心」系列高端商務綜合體來打造。
據了解，項目商辦地塊將分為二期建設，金融街方面表示，此次與豐泰合作的一期項目涵蓋4棟辦公樓，高4至18層，總建築面積約7萬平方米，包括5A超甲級辦公樓及零售空間。
實際上，這並不是金融街第一次援引合作方。
2017年，金融街公告披露，公司全資子公司上海融御置地有限公司委託泰康資產管理有限責任公司發行「泰康—金融街上海火車站北廣場D地塊商業不動產債權投資計劃」，金融街二股東安邦保險旗下公司認購該債權計劃8億元，為該項目的發展保駕護航。
雖然金融街多次引援以保證項目進展順利，但從該項目誕生至今的發展形勢來看，或許並不樂觀。
從公開資料看，該項目包括C1商業辦公地塊，C2住宅地塊以及以辦公屬性為主的D地塊，一般來說，住宅項目相比商辦項目回籠資金快，因此，配套的住宅項目會先開發。
據了解，該地塊的住宅項目命名為金融街融府，已於2018年7月首次開盤。從時間上看，該住宅項目從拿地到入市歷經三年時間，比普通住宅項目耗時更久，這意味著在此之間的三年時間裡，該項目未能給金融街帶來現金流回款。
「一般來說，招拍掛獲取的土地出讓條件中都限定了開工時間，但如果房企拿的是地王項目，則更傾向於選擇更合適的入市時間以爭取在覆蓋成本的同時獲取較高的溢價。但是，如果政府認真執行土地出讓合同約定的時間，地王項目的盈利空間會大大受限、盈利難度會提高，項目開發風險也會提升。」中期資本副理事長柏文喜表示。
「地王入市也是無奈之舉，現在上海限價政策嚴格，前幾年拿的地王開盤賣出的價格都大打折扣，要是捂在手裡，房企拿不到回款，資金又緊張。」一位房企人士對中國房地產報記者解釋。
據記者了解，目前，金融街融府仍有房源在售，均價為92000元/平方米，而根據安居客的數據顯示，2019年3月，上海靜安區的新房均價為93500元/平方米，對比之下，金融街融府的均價遠不達預期。
對於上海火車站北廣場項目所處的地理位置，萊坊董事及上海研究及諮詢部主管楊悅晨向中國房地產報記者分析了其優勢和存在的不足。「首先，該區域為傳統商辦成熟區域之一，因此有辦公及商業客群基礎；其次，毗鄰上海火車站，對於吸引抵滬旅遊及商務客群具有天然優勢，開發企業在商辦綜合體項目運營管理方面經驗豐富。不足之處在於靠近火車站，人員層次差別巨大，構成複雜，對於未來商業定位會有影響；此外，地塊狹長，從商業角度看，輻射周邊範圍有一定局限，保持客群黏性具有挑戰，潛在增加了招商難度。」
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困局背後的債務隱憂
金融街地王項目發展困局背後，也折射出企業發展的困局。
自2017年以來，金融街先後在重慶、北京、廊坊、成都、天津、佛山、上海等城市的土地市場均有斬獲，大手筆拿地一方面將對企業現金流提出嚴峻考驗，另一方面，金融街的存貨也節節攀高。
數據顯示，金融街2016年、2017年以及2018年前三季度的存貨分別為564.52億元、628.42億元、802.15億元。而最近幾年，全國範圍內限價限售，金融街布局的城市中銷售亦面臨一定壓力。金融街也在其2018年三季報中指出，受公司項目結算季度間的不均衡性及行業調整影響，公司房地產開發業務結算收入同比減少。
存貨增加，銷售壓力加大，回款不及時等因素導致金融街在過去一兩年內現金流壓力較大。2018年三季度，公司經營活動產生的現金流量淨額為-102.9億元，在此情況下，金融街為了維持資金運轉，不得不加大融資力度，2018年前三季度籌資活動現金流量淨額為141.65億元，而2017年同期為-4.23億元，對此，金融街解釋為報告期內因為公司發展需要，所以新增債務融資相比去年同期增加。
2018年，金融街的有息負債不斷攀升，經中國房地產報記者查閱，2018年公司曾發布三次公告，稱公司累計新增的有息負債不斷超過淨資產的百分之二十、百分之四十和百分之六十。
截至2018年9月底，金融街有息負債餘額為832.75億元，而截至2017年末，公司淨資產為337.06億元，有息負債餘額為624.45億元，故累計新增有息負債金額為208.3億元，佔公司2017年末淨資產的比例為61.8%。其中，銀行借款增加46.53億元，佔2017年末淨資產比例為13.8%；企業債券、公司債券、金融債券、非金融企業債務融資工具增加17.18 億元，佔2017年末淨資產比例為5.1%；其他有息負債增加144.59億元，佔2017年末淨資產比例為42.9%。
雖然金融街在公告中指出，新增的有息負債是基於公司正常經營需要，不會對公司的償債能力造成重大不利影響，但目前房地產行業融資渠道收緊，房企面臨較大的融資壓力背景下，一旦有息負債過高，在企業淨資產中的佔比過大，那麼企業出現「資不抵債」的風險就會增加。
此外，從金融街已發布的2018年三季報數據來看，公司短期借款、長期借款、其他應付款也同比均有所增加，增幅分別為253.79%、39.97%、100.39%。
一方面，債務在不斷增多，而另一方面，金融街在2018年擬發行的一筆50億元公司債券也於2018年6月15日被中止，這對本身就債務累累的金融街來說無疑是雪上加霜。
（此文刊於中國房地產報3月25日09版 責任編輯 徐妍 ）
流程編輯：劉凱
審讀：戴士潮
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（責任編輯： HN666）