房企半年報觀察:時代中國毛利下降10來億!負債率回升

2020-12-22 槓桿遊戲

摘要:資產負債率回到80%以上,花錢拿地小心翼翼,土儲下降(歡迎關注槓桿遊戲)

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

3月時,時代中國是發布2019年業績第一個吃螃蟹的房企。準確說之一,當時同日發布的還有越秀地產。

過了5個多月,時代中國再次成為較早發布2020年中期業績公告的企業。

2020上半年,時代中國合同銷售額為325.66億元,同比增長4.3%;

收入149.245億元,同比下降6.4%;

歸母淨利潤15.37億元,同比減少3.60%。

對此,老闆岑釗雄認為,自己的企業表現不錯。

當然,今年7月時,時代中國當時的CFO黃永年曾因「桃色視頻」醜聞而,引發風波。我的朋友閨蜜財經,當時寫了篇文章《桃色事件背後的時代中國:中年「危機」嗎?》。

從股價表現看,市場不是很給面子。8月19日收盤股價繼續跌,下探4.96%。

今天不談桃色,也不說中年危機,這些不是習慣用數據說話的槓桿遊戲主要關注的。只用中期業績公告的數據,來看看時代中國的半年表現是否真的不錯。

1、銷售額略增、營收略降;這家太區域房企的千億目標,只能來年再說

如上文槓桿遊戲簡單的數據羅列,2020上半年,時代中國的銷售額,應該說還是合格的。有增長要說都不錯。

略顯不足的是營收竟然略微下滑。

同時,我注意到,2020上半年,時代中國收入中引以為傲的城市更新業務,收入為0。

2019年同期,這一收入為6億多元。

中期業績公告也進行了解釋,2020上半年收入為149.245億元,減少10.18億元,減幅6.4%——該減少主要歸因於城市更新業務收入減少所致。

不過無論如何,一家上升期的房企,營收下滑是很含罕見的。

同時,時代鄰裡分拆上市,物管收入也從3億元多元,降為0。

不管是銷售還是營收,轉化主要還是靠時代中國的珠三角基本盤,特別是廣佛地區非常顯著。此前我寫過。而這也成為時代中國衝擊千億銷售目標的掣肘。

規模化必須得走出去。

在時代中國控股2020年上半年業績發布會上,岑釗雄老闆表示,有信心完成全年銷售目標,「暫時沒有修改目標的想法。」

這個目標,據了解,不是2年前說過的千億元銷售目標,而是為823億元。

岑老闆還認為,「對於時代中國控股來說,上半年整體成績還是可以的,相信下半年表現會更好」。

2年前,時代中國曾提出最晚2020年要實現千億目標。

而到了2020年時,時代中國表示要將千億目標延後,設定2020年目標為823億,業績目標同比增速為5.0%。

雖然說2020上半年銷售是增長的,但是客觀來說,有一丟丟掉隊了。

如果保持這個增速,甚至哪怕略微提高一點,2020年銷售額要實現千億元,概率很小了。

如果2020年無法實現千億銷售額,2021年有戲嗎?

和那些動輒2、3年前還游離於不到200億元級,然後迅速突破千億銷售大關的房企(不要問我哪一家)比,時代中國太保守、太慢了。

當然好處是,不用像某些房企老闆那樣提心弔膽。

2、毛利、歸母淨利均下滑

營收下滑的同時,時代中國2020上半年毛利也從2019年同期的51.87億元,下降10來億元,至40.22億元。降幅達到22.47%

中期業績公告解釋說,主要是由於毛利率較高的產品收入確認比例,較2019年同期有所下降。

同樣歸母淨利潤也出現下滑。

2019年上半年,這一指標為15.94億元,2020年同期則變成了15.37億元。儘管幅度不大,僅下滑了3.60%。依舊值得重視。

另外值得一說的是,槓桿遊戲注意到時代中國的毛利率表現,也不算太好。淨利率表現還算不錯。

先說毛利率,26.95%,比2019年報的29.31%,以及2019中報32.54%都要低。同時,看下圖,也是2017年報以來的最低毛利率。

淨利率為12.13%,比2019全年的13.10%降低了一點,但比2019年中報的10.66%要好。 如果我們看總資產淨利率,為0.92%,創下2017半年報以來最低。雖說時代中國沒有像其他房企一樣狂奔,但是畢竟也發展不錯。

那麼反過來看,2020上半年的總資產淨利率,也就讓人不夠滿意,全年應該會提升。

3、資產負債率升至80%以上,花錢拿地小心翼翼,土儲下降

如上圖,我們可以發現時代中國的資產負債率越過80%,在近幾年的半年報、年報中,是最高的。

比較好玩的是,時代中國2020年中期業績披露,截至2020二季度末,流動負債總額997.75億元,比2019末的880.02億元提高了100來億元。

但同時,流動資產淨值下降。2019年末為532.54億元,2020年二季度末為501.96億元。

不錯的是現金覆蓋短債無憂,融資成本也還正常。槓桿遊戲發現,2020上半年,時代中國把握住了低利率窗口期,借新還舊,降低了融資利率。

另外值得注意的是,花錢拿地方面,2020上半年,時代中國小心翼翼,甚至可以說謹小慎微。

如下圖購地總額為42.64億元。對於一家準千億、不久會成長為千億銷售額的房企來說,這個金額不大。

同樣,我們看著些地預計總建築面積不到100萬平米,歸屬時代中國的僅54.75萬平米。

中期業績披露,截至2020年6月末,時代中國土地儲備約為2180萬平米。時代中國認為這個儲備足夠應付未來3、5年的發展所需。

槓桿遊戲注意到,2020上半年,時代中國房子的銷售均價為13905元/平米。

如果以此為參照,要躋身並做穩定的千億房企,時代中國可能還是需要更多土地儲備。當然,價格是變化的,同時,還要考慮和其他房企的聯合開發因素。

不過即便如此,2019年末時,時代中國總土地儲備約為2300萬平米。也就是說,如今比之前還低了。

對於一家渴望千億銷售額,或者對於任何一家進擊的房企來說,這是很少見的。

「下半年,我們也會按照全年度資金的安排,去做投資的安排。」岑釗雄老闆如是說。近期,時代中國開啟拿地掃貨模式,在加油了。

同時,中期業績公告還披露,截至2020年6月末,時代中國稱,城市更新項目總數超過150個,潛在總建築面積約5200萬平米。

當然,這東西要看如何兌現、何時兌現了。

總的來說,槓桿遊戲認為,時代中國節奏控制上還是穩健的,千億不過是時間問題。

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