一
《生存家族》是一部比較另類的日本電影。這是一部幻想片，但又不是一部科幻片；它描寫災難發生之後普通人如何應對生活，但又不是一部傳統意義上的災難片；可以稱之為一部喜劇，但是在笑點之餘又讓人感到莫名的辛酸；甚至可以把它當成一部公路片，因為大部分時間主人公一家都在路上，但與傳統公路片又完全迥異。
故事的情節並不複雜，主人公一家四口是生活在東京的典型的日本家庭，父親忙於工作，只在乎年度報告還有自己的假髮，從不真正關心妻兒。而母親也只知埋頭家務，對家裡人唯唯諾諾。女兒和兒子更是活在自己的世界裡，對父母沒大沒小，一天到晚離不開手機和社交媒體，寧可買便利店的便當也不願意在家吃飯。對於外公從鹿兒島寄來的鮮魚，抱歉，沒人會殺魚，只能放冰箱裡面等著下次收到同樣禮物的時候清理掉。至於和外公通電話，拜託，這兩個小崽子才沒時間聊鄉下的事情呢。
某一天早上，因為完全無法解釋的原因，他們所在的公寓失去了電力，然後他們發現所有能走到的地方都失去了電力。又因為所有的通信方式通通失靈，他們無從知道事故的範圍到底有多大。而且這不是停電，是完全失去電力：任何與電有關的器件統統失靈，包括汽車，高鐵，飛機，以及用到電池動力的各種機器。是的，就連手電筒也沒法用了。
沒有了電力，也就沒有了運輸工具，超市很快沒有食物可供出售，自來水自然也沒法繼續供給，唯一可行的交通工具只剩下了自行車。父親決定帶著大家騎車去大阪碰碰運氣，因為聽說那裡似乎還有電力。歷盡磨難之後，他們終於到達了大阪，卻發現這裡也沒有電，而人們都聚集在水族館周圍，吃著用裡面的海鮮做的燒烤。但這也只是杯水車薪，水族館的水產品很快吃完了，一家人不得不尋覓新的方向。
在被一位養豬的農戶收留之後，他們終於意識到，在這個沒有電力的世界上，要想生存下去，只能回歸土地。於是一家人開始朝著外祖父所在的鹿兒島進發，一路上還邂逅了同樣騎著自行車，但卻保持著舒適生活品質的戶外達人一家，教給他們在野外覓食和飲水的方法。最終一家人搭乘著蒸汽機車來到了鹿兒島，過起了男耕女織的小農生活，直到兩年後的一天，電力奇蹟般的恢復了，就如同兩年前奇蹟般的消失。
一家人回到了東京之後，似乎什麼都沒有改變，生活又回到了以前的模式。只不過，沒有人再敢輕視外公送來的鮮魚，而暑假在哪裡度過？當然是鹿兒島了。
影片中有一個情節很有意思，一家人想拿點東西去換些食物，這時排在他們前面的時髦男子拿出了勞力士手錶和瑪莎拉蒂跑車，卻被食品店的女老闆亂棒打出。理由？非常簡單，這些奢侈品，在沒有電力的農業社會，有什麼價值？
二
那麼，在這種情況下，什麼最有價值？土地。
大家可能認為這部電影體現的不過是極端災難情景下的場景，但是請看一組數據：在過去十年中，美國農場土地的年均資本回報率為12.1%，而牛氣沖天的美國股市指標S&P500僅有9.5%。不要小看這年均2.6%的差別，十年下來回報的差別就有66%了。
那麼，是什麼導致了美國農地價格的大幅度升值呢？關於這個問題，我們就要討論一下土地在美國是如何定價的這個技術性問題了。
「土地如何定價」似乎是多此一問：市場上賣多少價錢，那不就值多少價錢嗎？
其實不然。首先，土地作為一種實物資產，交易頻率很低，其流動性遠遠不及金融資產；其次，土地交易的成本很高，往往需要在前期進行考察，評估，中期又需要投標，融資，交易之後還要交割、付稅，導致其實際價格不那麼顯而易見。這兩條原因導致往往沒有現成的二手交易市場可以直接找到最具代表性的價格。最後，土地的同質性遠遠不及其他的實物資產，如黃金、白銀等貴金屬，或原油、煤礦、銅等工業原料。緊鄰的兩塊地，其價格可能由於規劃用途，學區差異，價格相差甚遠，這一因素使得以土地為標的物的大宗商品期貨交易也難以進行。
但這並不代表土地無法定價。在美國，對土地的定價大致可以分為三類：邊際農業價值定價法、實物期權定價法，和時間空間模型定價法。
所謂邊際農業價值，就是指這片土地上所有的未來淨農業產出的折現值。在城鄉結合部，如果土地是可以自由買賣的，那麼根據經濟學原理，土地的商業價值應該大致等於其農業價值，否則城市就會持續擴張，直到其邊際商業價值等於邊際農業價值。如果農業產出相對穩定，那這些土地的價值就基本由農產品價格決定。據報導，美國中西部內布拉斯加州的農業用地2011年在全美國的一片房地產蕭條聲中上漲了30%，其主要原因就是大豆的現價比歷史平均上漲了40%，而玉米價格幾乎翻倍。
對於城市裡的商業地塊，農業價值定價就不那麼好用了，這時一般採用實物期權進行定價。所謂實物期權，是指擁有了土地之後，持有對其開發的權力。在考慮了投入的建築成本、運營成本之後，其未來淨現金流折現值最高的項目決定了這塊土地的價值。比如在某塊地上有三個可行的項目：停車場、電影院、百貨商場。建築成本、運營成本依次升高，但是運營收入也會水漲船高，考慮一定的資金回報率之後，最有利可圖的項目就應該能夠確定這個商業地塊的價值。所謂「黃金地段」，「寸土寸金」，倒也不是說說而已。美國商場的平均每平方米每年銷售額大約是3000美元，但是拉斯維加斯的凱撒皇宮商場則達到了驚人的13000美元。不過和蘋果零售店的56260美元比起來，還是相差甚遠。
對於沒有商業產出的住宅地塊，目前在美國最常採用的是集時間、空間模型為一體的自動定價模型。這個模型的基本原理是考慮到同一住宅的同質性，對價格的變化採取時間序列的回歸分析，來得到某一地區房價指數的平均變動。在此基礎上，再對房屋的具體特徵進行定價調整。這一辦法最初是用於對房產進行估值，在對建築成本進行估算和折舊之後，就可以得到隱含的土地價值。
那麼，土地定價上漲對於經濟來說，一定是件好事嗎？美國農業部的經濟學家們不這麼認為。在2018年2月發表的一篇論文中，他們不無擔心地發現當下農業土地的高價格有可能是無法持續的，而農地價格的下降很有可能導致農場主的財政狀況惡化。據統計，農場房地產（包括土地及其上的建築）佔美國農業部門資產的80%以上。由於高淨現金農場收入和低利率，2015年農場房地產價值創下歷史新高。然而，由於大宗商品價格下跌和農場現金收入淨額下降，過去兩年農地增幅大幅放緩，這引發了對農業的潛在債務壓力的擔心。該研究發現，農田增值降低了財政緊張的農場所佔比例，特別是那些僅運營不到四分之一所擁有土地的農場。它還發現擁有至少50%土地的農場在高增值和高收益期間舉債購買了更多的農田。最後，使用計量經濟學經濟模型，該研究發現當前的農田價值不受農業回報的支持，這表明土地價格下降是非常可能的。
（作者為計算金融學博士、影評人）