行業研究 | 千億揭秘|企業動態|市場熱點|城市研究
希望大家聖誕節也不要忘了
※全文約1700字，閱讀全文大約只需2分鐘
HELLO各位打工人！歡迎來到億翰君的B站知識課堂！
當然，今天這個日子先祝大家——
話不多說，進入正題——
大家都知道，長三角和珠三角這兩個區域承載了中國大部分的經濟活力，所以無論是起源於何方的房企，其最終目的肯定是要佔領這兩個區域的。
今天來談談就這兩個區域而言，具體有什麼樣的區別以及房企擴張的第一步應該是長三角還是珠三角兩個問題。
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長三角地理位置廣闊，涵蓋了江蘇、浙江、安徽以及上海三省一市共計27個城市，佔地面積35.8萬平方公裡，2019年擁有常住人口2.26億，佔全國總人口16%，同時2020上半年長三角商品房銷售額總計2.1萬億元，佔全國比重31.3%。廣闊的地理面積和人口規模為住宅市場帶來了充足的需求。
而珠三角地區覆蓋城市數量較少，僅包括廣州、佛山、肇慶、深圳、東莞、惠州、珠海、中山、江門九個城市，總面積5.6萬平方公裡，是長三角的1/6，這就決定了與長三角相比在佔地面積和人口方面不佔優勢。
我們從光汙染地圖可以很直觀的看出兩個城市群的發展區別：
長三角城市之間的經濟發展呈現片狀，以上海為中心，整體發展較為均衡，諸如杭州、南京、蘇州、嘉興等的經濟水平整體較高。
而珠三角城市群內部發展差距較大，除了廣州深圳，其餘城市的經濟、產業、交通、人口均存在較大差距。
整體來看，長三角地理位置夠廣闊，居民經濟實力夠強，市場是外延式的，所以說房企在長三角可以做大規模高增長，因為你投資上海也有人買，投資周圍的杭州蘇州南京也有人買。
但是珠三角不一樣，珠三角地理位置狹小，投資廣州深圳有人買，投資佛山江門可就不一定有人買了，但是珠三角有一個好處，就是整體城鎮化率高，適合做舊改。
舊改，通俗來說就是老舊的區域或村莊整體改造翻新，這種類型的項目通常位於廣州深圳的中心位置，改造的時間比單純拿地建房子肯定慢一點，但是這種項目成本很低，所以珠三角項目的利潤也高。
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我們拿兩個房企來做例子：濱江集團和時代中國。
濱江是深耕長三角，時代是深耕珠三角，兩個企業在對應區域內的土地儲備佔比都高於90%。
濱江這個企業就屬於瘋狂合作開發土地，主要的土地儲備都在杭州，所以它趕上了2015年後杭州快速發展的階段。
2015年杭州拿下了G20的舉辦權和亞運會的主辦權，整個城市的基礎設施和高速、鐵路都在瘋狂修建，再加上杭州網際網路經濟的興起，其中包括阿里、網易等多個獨角獸企業，這個時候房價不漲什麼時候漲？！
借著這一波風口，濱江集團在2015到2017年銷售額增速均高於50%，銷售額從2015年的233億元直接翻了三倍到615億元，也算是吃到了時代發展的紅利。
時代中國呢，吃虧就吃虧在地方，這個企業主要布局珠三角，但是它不往深圳拿地，反而非常喜歡清遠，跑清遠買了很多地塊。
截至2020上半年，時代中國土地儲備佔比排名前三的為清遠、廣州及佛山，分別為23.8%、19.1%及12.6%，而2020上半年時代中國在清遠合約銷售額佔比僅為4.5%，所以時代整體的銷售表現弱於濱江。
但是，由於濱江很多土地都是跟別人合作開發的，自己佔的比例很低，算銷售額可以全額算，財務報表上的利潤就不能全算了。
從圖表中可以看出，2014年到2016年濱江拿地的權益只佔30%左右，意思是這個項目的利潤只能分到三分之一。
而時代中國就是典型的大包大攬，很多項目的權益比例都是100%，這就造成了濱江雖然銷售額比時代高，但是利潤額卻沒有時代高的現象。
回到最開始的問題，外部的房企第一步應該先布局長三角還是珠三角？
這個問題事實上等同於：
對於外部房企來說，進入一個新區域最好的方式就是與當地房企合作，慢慢摸透這個區域，先把品牌打響，才有然後的發展之說，這個特性就決定了房企在進入新區域的初期做不了多高的利潤。
因此這裡有一拙見：第一步擴張還是要選長三角。畢竟這麼大的地方，隨便怎麼布局都不容易出錯，對吧？（僅代表作者個人觀點）
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