偶爾有空閒時光，L家國貿店的豪宅置業顧問Shawn喜歡端坐在80層的雲酷酒吧的靠窗戶位置。
這裡視野很好，可以俯看從朝陽公園到雙井一線的豪宅鄙視鏈，方便Shawn回憶哪棟樓裡，曾經有過他的成交客戶。
將雙井再往南順延，就是他的新戰場分鐘寺，三個即將開盤的高端盤，媒體稱之為分鐘寺三兄弟。
分鐘寺地價7萬+/ m，棕櫚泉國際公寓二手房的均價8W+/ m，分鐘寺三兄弟沒辦法不豪宅，地價不允許。
這就是命，庚子年的命，也是Shawn的機會，二手的機會。
壹
雲酷酒吧隱藏在北京CBD鱗次櫛比的高層建築群中，身處國貿建築群的心臟—國貿三期80層。
從這裡往外望去，差不多能看到北京富人一大半的豪宅，也包括更遠處分鐘寺三個新項目的工地。
端起特級藍山咖啡，慢慢攪動，不加糖，Shawn很享受這樣的悠閒時光，享受這裡隱形的權力秩序和表象的自在。
有天老闆端著咖啡，拍著Shawn的肩膀說：「加油幹，有一天你會成功，和他們一樣住大房子。」
這裡的他們，和Shawn此時此刻在同一個吧裡喝咖啡，穿著熨燙平整的襯衫。
Shawn絲毫不會懷疑老闆的真誠和這句話真實程度。
也許你的鄰座恰好是世界500強的某家CEO，或是某家上市公司老闆，有什麼理由不相信呢?
但是，他對即將入市的分鐘寺三兄弟太沒有信心。
在他看來，操盤者是一群外來物種，慌慌張張的擅闖者，不懂得CBD豪宅區潛規則的野蠻人。
比如說，東叄金茂府把自己的身段降低了，也拉低了京城豪宅操盤難度指數。
除了渠道瘋狂帶看，自媒體軟文刷屏，再加上無數組奪命Call，還有刺眼的五菱宏光的看房專車。
東叄金茂府一頓操作猛如虎，2000萬剛需盤的市場形象，已經在國貿各大寫字樓裡成功塑造。
很網紅，也很擔心被搞臭。
他的客戶直言不諱抱怨，「和廣渠和望京的地段比，分鐘寺差點意思，周邊還有幾千戶的回遷。」
「城外城家具城和汽配城短期內不可能遷走，又偏偏是豐臺的地界，還是和朝陽接壤的三不管地界兒。」
Shawn知道客戶的含蓄表達，不滿意東叄金茂府的剛需盤打法，一個放大版悅系Plus，或者說，東叄金茂府是介於「府系」和「悅系」之間的過度產品。
如果做二手房生意，Shawn很開心。
若做一手生意，Shawn甚至很生氣，為什麼不把頤和金茂府空運到分鐘寺？難道東三環配不上頤和金茂府？
貳
還有一個他更擔心的事實：
大約從半年前，委託他賣房的老客戶多了，移民的多了；80層雲酷酒吧，也不像往前那擁擠。
雲酷酒吧的人氣，隱喻著中國經濟的景氣指數，Shawn的生意也越來越不好做。
這一幕像極了12年前的那場金融危機，一夜之間，人去樓空，樓市跌至冰窟，好幾個月開不了單。
前段時間，有篇文章說，北京在過去兩年的時間裡，約有30棟樓高100米的寫字樓沒租出去，20萬白領消失在北京甲級寫字樓裡。
消失的不僅僅有白領，還有白領的領導和老闆。
Shawn熟悉的一家A公司，裁員以後搬離國貿，沒有去B級寫字樓，也沒有租用C級寫字樓。
這家公司憑空消失了，老闆賤賣公園大道的房產後，再也沒有出現在雲酷酒吧過。
這是一個階層的消失，形成了真空，沒有填補。
Shawn通訊錄裡類似A公司的大名單越來越多，特別是最近半年。
他已經感受到了經濟寒氣和戾氣。
客源正在消失，不是流失，這是他不能承受之壓。
叄
工作就像輪姦，您不行別人會衝上去。
一名優秀置業顧問的信條是：不管天氣如何變化，我要確保市場上最後一套房，一定是我賣出去的。
抱著雞蛋碰石頭的信念，Shawn在雲酷酒吧裡做起了功課，發起衝鋒。
Shawn相信，只有了解你手上的牌，才能掌控牌局。
憑藉嫻熟的人脈關係，Shawn很快拿到了三兄弟的戶型數據資料：
Shawn很快發現了其中的端倪：
東叄金茂府在145戶型4居上，走出了剛需的步伐，面積分配比較均勻。
在1500萬總價以及面積段上，東叄金茂府甚至放棄了相對獨立的餐廳，只求多要一間房。
這個套路，在Shawn成為豪宅顧問前，就已經知曉，很多剛需戶型都會這樣做：
把通往廚房、衛生間、臥室，以及部分玄關的面積，收進餐廳，以達成空間的極致利用。
剛需嘛，總是需要精打細算一些。
世茂天譽145㎡同面積段，戶型只做了三居，分割掉的一間書房的面積，均給了客廳、主臥、餐廳和老人房。
按照Shawn對豪宅客戶的理解而言，世茂的做法顯然更貼合CBD富人的生活習慣。
客廳5.6米的採光面，配上大陽臺，素材足夠講一個觸動人心的購買理由。
只是……6㎡的廚房，還是略微對不住富豪階層，他們可能不會自己下廚，但是絕對不會忍受過小的廚房。
Shawn嘆了口氣，指尖微動，從一摞材料中抽出世茂天譽185㎡戶型，跟合生縵雲的182㎡戶型。
分鐘寺三兄弟真正的主力戰場擺在180㎡戶型上，這也是分流CBD老豪的最佳面積段，必須重點關注。
Shawn發現，天譽與縵雲180㎡的戶型對決中，雙方的取捨心思，相當明確。
合生把更多的面積，給到了客廳，而世茂，選擇的是主臥室。
不過，世茂取巧的是，客廳依然是端廳設計，餐客廚一體化。充分的採光效果，保證了客廳空間的奢侈度。
Shawn十分了解空間感對人類視覺的欺騙性，合生與世茂6㎡的客廳空間差，實際的空間感受度，不一定會被察覺出來。
世茂剩下來的面積，偷偷給到了主臥，整個主臥空間33㎡，衛生間也有溫暖的南向採光面。
而合生縵雲183㎡的主衛，貌似是個沒有窗戶的暗衛。
窗外，太陽開始變得柔和起來，不再刺眼，Shawn盯著太陽看了一會兒，手中揉搓著戶型資料的頁腳，若有所思。
分鐘寺三兄弟的思路打法，Shawn已經摸的差不多了，金茂是鐵了心在吃剛需的路上一路狂奔。
戶型鋪排主要集中在125㎡三居與145㎡四居，180㎡以上面積段，只佔總戶型的14%，有意避開世茂與合生的鋒芒。
145㎡四居、豪宅，Shawn哭笑不得，卻又佩服金茂孤注一擲，拉高打低，做出流量盤的勇氣。
同時，也有些惋惜。金茂曾經引以為傲的高端冷淡，被那輛停在分鐘寺地鐵口的五菱宏光，砸得粉碎。
Shawn抿了口咖啡，曾經香醇的味道，如今嘗起來竟然有些苦澀。
合生縵雲，還是一貫的大戶型策略，戶型面積180㎡往上頂到248㎡，俯瞰戶型面積在145㎡左右徘徊的東三金茂府。
不過，對於超大戶型來說，除了客廳和主臥的空間奢侈比拼外，剩下就是面積的合理分配。
Shawn不由想到了霄8，呵。
這裡面最危險，也最有生機的，是上下通吃的世茂，小面積段戶型，145㎡三居對標東三金茂府145㎡四居。
大戶型面積段，185㎡戶型往上，正面迎戰縵合。
Shawn緊張起來，從實戰經驗來看，選擇兩端作戰世茂，很容易背腹受敵，被金茂與合生聯手絞殺。
世茂天譽臨時售樓處被拆除，只能在遠離工地現場的山水文園底商一隅落腳的事情，已經顯露出一些蛛絲馬跡。
不過，契機也許就在這裡，世茂天譽橫跨CBD客群需求最大的面積區間，滿足了東三環豪宅客群的換房需求。
那麼，世茂能贏嗎？或者說，世茂又會輸在哪裡?
Shawn再次俯瞰那片遙遠的工地，嘴角回味藍山咖啡特殊的酸感。
在這個世界上，唯一酸苦兼備且能讓人享受之的咖啡，可能就是藍山了。
分鐘寺會是藍山，還是卡布奇諾?
有著10多年CBD一線豪宅銷售經驗的Shawn似乎也有點迷茫……
附上戶型圖：