買下日本一條街,是什麼讓中國人愛在日本買房

不愛櫻花愛房產。

中國人對日本的熱情，在今年一季度時變得曖昧。

海外房地產買家網——居外網提供給投中網一組數據：2019年一季度對日本房地產諮詢指數達8933.3，同比增長1260.9%、環比增長179%。

在中國買家海外置業目的地排行榜中，日本從以往第九名攀升至第二名。而過去三年，中國人在該平臺上最「心儀」的是美國、泰國和澳洲的房產。

「我們內部看到這個數據時也非常吃驚。」居外網一名工作人員告訴投中網，一季度的諮詢中，45.3% 的中國買家感興趣的房子價位在5-25萬美元之間（35-173萬元人民幣）。「這個價位的買家佔最大多數，」他說。

自2018年以來，隨著貿易摩擦、澳洲信貸收緊和房價大跌，中國人把目光轉向日本房產，是有意為之。

一

「一季度有櫻花季，也是升學、入職的時間，去日本的人數自然會上升。」世紀21中華物業董事楊官華告訴投中網。根據他對日本的調研和觀察，越來越多人到日本旅遊或投資似乎是必然的。

永久房產、單筆投資小、升值潛力大、租售比高、對外國人政策限制少……這些都是日本房產熱的前提。

有報告稱，日本已成為中國人的第四大海外購房目標國，中國買家是日本房產的「推手」。

天使投資人薛蠻子可能是推手之一。2018年1月，薛蠻子在微博稱，自己在京都買下了一條街，並將該街道更名為「蠻子小路」。將該街道上的數棟房屋改造為民宿後，他還有一個野望，未來幾年他想通過或買或租的形式，在京都拿下100幢町屋，成為當地最大的町屋所有者之一。

數據來源：日本國家旅遊局

據仲量聯行數據顯示，2018年第一季度，東京房市的全球交易額上升15%，達到1650億美元（約1.1萬億元人民幣），創下了自2007年以來商業房地產交易的最高季度紀錄。

外房網援引Tokyo Kantei數據也顯示，今年4月東京市中心的Chiyoda、Chuo和Minato的3個區域，平均價格為114.3萬日元/平方米（7.3萬元/平方米），比上月上漲4.0%，同比往年上漲10.0%。

這與日本國土交通省最新發布的《不動產市場動向》調查相似。2018年東京的房地產均價為86.8萬日元/平方米（5.5萬元/平方米，比2013年上漲了23%。

作為參照，北京東三環房價在安居客上的價格約為8.6萬元/平方米。

二

實際上，薛蠻子投資的民宿，是近年來中國買家投資的方式之一。

去年5月，日本政府通過《觀光立國行動計劃》2.0版，為讓國外遊客消費額翻番，日本增加免稅店至2萬家，進一步將旅遊業定位為拉動日本經濟的支柱產業。

這是對2009年放寬遊客赴日旅遊的籤證條件的升級，那一年，日本將「觀光立國」列為了拉動經濟增長的一輛馬車。

據日本國家旅遊局數據顯示，2012年時到日本旅遊的外國遊客達835.8萬人，增長率達34.78%，改變了前一年接近30%的負增長。從這一年開始，到日本觀光旅遊的人以兩位數的百分比快速增長，2015年時達到了巔峰，增速47.15%，達1874萬人。

到了2018年，訪日外國遊客人數同比增長8.72%，達3119.2萬人，創歷史最高觀光人數紀錄。隨著2020年東京奧會來臨，東京預計2020年外國遊客將超過4000萬人。

為迎接更多遊客，去年6月日本還實行了民宿新法，主要是規範民宿執行。根據世紀21中華物業董事楊官華提供的數據，截至2019年2月，至少1.4萬私人民宿登記成為合法民宿。

數據來源：日本觀光統計局

周巍巍是在旅遊快速增長的驅動中、於京都做起民宿生意的人之一。

2004年在江蘇一所高中畢業後，周巍巍便到日本留學、工作、結婚，至今15年，他見證了日本的旅遊業的起朱樓，2016年他從工作了5年的一家化學企業辭職，與兩個學弟在京都經營了8棟民宿。

周巍巍告訴投中網，民宿作為酒店的補充，在這幾年極其流行，也是當前中國人在日本投資的主要方式之一。「民宿、長短租、自住都是中國人在日本買房的目的，除了自住比例較少，前兩者佔比較多，一般人投入300-400萬人民幣，出租或經營年回報率在5%-10%之間。」周巍巍說。

他表示，當前日本房價整體比中國一線城市低，而且和國內的70年產權不同，日本房產為永久權，這些都是吸引中國投資者的重要因素。

在留學生圈中，周巍巍和兩個合夥的學弟還發現，除了租賃市場越來越大的需求，在畢業季前後，他們買房的需求也提上了日程。

與此同時，即將到來的2020年東京奧運會、2024年將大阪、衝繩等地開設三個賭場、2050年西博會……這些大型的活動所帶來的人流量、經濟效益，未來一段時間內都會是撬動日本房產市場的槓桿。

三

楊官華也看好日本的旅遊業，在日本開拓房產業務。他告訴投中網，2013年前後自己在日本購置了幾套房，同時在當地進行市場考察，認為「日本的工資水平和房價還有很大上升空間。」

據世界銀行公布的2017年各國人均國民總收入中，日本以人均總收入3.9萬美元（約26.94萬元）排在全球21位，屬於高收入國家；而中國則為0.87萬美元（約6.01萬元）排在66位，屬於中上收入國家。

這樣的收入水平對比之下，東京的房價仍低於北京、香港等一線城市。

認為日本東京、大阪等核心地區的房產將迎來V型反彈後，楊官華成立了房產中介服務公司，將「日本房產服務的產品」帶回香港和大陸市場。所謂產品，指的是經理管理籤證，以及投資移民顧問。他聲稱在2014年就賣出了1000套，但未透露賣出的房產類型大小。2015年他出版了一本書，叫《40萬（港元）東京做業主，日本置業全攻略》。

按楊官華所說，一些日本業主對外國投資者都有抵抗情緒，一般情況下，他們更希望將房子賣給日本人或已在日本生活多年、熟悉日本生活的人，「他們擔心賣給外國投資者後，會對當地環境、社會造成一定損害，」

為此，楊官華為買家提供了一個「解決方案」：讓買家與日本當地人共同註冊一家日本公司，以公司的名義向業主購買住宅或辦公樓等資產。大約三個月後，日本當地人退出公司，由買家自己持有該公司，買入資產。在日本業主看來，TA把房產賣給了日本公司。

移民公司YMG全球顧問集團指出，由於個人和公司在日本購房稅率不同，在日本購房為投資用的話，公司持有更划算；如果在日本購房為自住用的話，個人持有更划算。比如轉讓增值稅，前者房產持有期不滿五年的為39.63%、超過五年的為20.2315%，而後者則不需要。

四

日本自1990年代房地產泡沫後，房價一直處於疲軟期。同時住宅空置率上升。

今年4月日本總務省每五年公布一次的住宅與土地統計調查，截至2018年10月1日，日本的閒置率還在高升。在日本6424萬戶住宅中，閒置率達13.6%，比2013年高了0.1個百分點。相當於日本每7套住宅房就空著一套。

「所以我們只做東京、大阪這些核心城市，」楊官華表示，在日本老齡化日趨嚴重的情況下，這些核心地區仍然是人口流入城市，它們都有比較大的增長空間。

李方（化名）是一位正在考慮去日本東京買房的人。她曾經參與過楊官華的日本置業推廣活動。她從圈子裡聽說，日本房產有漲價的空間，以及「扣除所有稅後，回報率仍有6%-8%。」

「但這也是聽朋友說的，具體是怎麼樣還需要實地去看看。」她告訴偏投中網，自己供職於一家歐洲半導體公司，主要從事亞太地區市場調研。出於職業的習慣，她計劃今年國慶前後去實地了解市場，包括當地政策、交易手續、房屋老舊程度等。

作為資產配置的補充，她的目標一如既往地明確：核心地區、地鐵旁的房屋，可租也可住，預算在150-200萬人民幣之間。

李方的首選是東京。她正在上大二的兒子，可能作為交換生到日本留學。在日本購房一是投資，二是為了方便生活。按她所了解的信息，這個價位在滿足要求後，大約是一個小單身公寓。

同時，她表示，即使在國慶奔赴日本，最快要買也是在2020年之後，她想錯過奧運會可能帶來的高房價。（文/林桔 編輯/孔如也 來源/投中網旗下偏見實驗室）