一家做美國房產市場的中介負責人Kiara說，疫情期間成交的有兩種人，一部分是孩子要去美國留學，另一部分是對美國很了解的「老」客戶，後者的目的很明確，抄底。
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作者|曹蓓 編輯|王畢強
中國的財富階層是否會因全球疫情、經濟下行、資產避險和配置等原因，在現階段大量購入海外房產？
「我現在都學會用直播軟體了，之前都沒安裝過。」周一楠在大阪，做了10年房產經紀，主要針對中國客戶。他說直播軟體和微視頻裡作品少得都不好意思給人看，甚至連帳號都記不清楚，「也是看到別的同行在這麼做，才學著試試，完全是求生欲。」他笑著說。
新冠疫情後，他的生意受到很大的影響，成交大幅減少。「我自己還有藥妝店，把一家在旅遊區的關了，只保留了地段最好的那家。」從入行做房產經紀到開發樓盤自己做開發商，再到拓展至包租甚至藥妝業務，周一楠幾乎經歷了國人在日本買房的整個過程，而這段時間，應該是他最難過的時候。
日本房產圖片
直播是他跟在中國的朋友，也是以前的合作夥伴Lulu學的，「他們現在是做英國倫敦（房產），我看了幾次，挺有意思。」周一楠說。但是Lulu跟他的境遇差不多，以前經常在朋友圈曬倫敦的美景照、美食照、美人照，現在這樣的九宮格很少。
「我們受影響比較嚴重，倫敦的房子相對其他地區價格比較高，客戶不能過去看房，再加上倫敦房價確實下降了，大家買漲不買跌，所以很少交易。真正抄底的，基本上都是香港的大客戶，內地幾乎沒有。」Lulu說。
澳洲的一家房產銷售顧問已經給同一個沒有直接掛電話的客戶打了六七次電話，有一次聽到鋼琴的聲音，立刻跟客戶說，「您孩子是在練分解和弦嗎？我以前在澳洲留學的時候學的就是鋼琴專業。」然後就開始聊澳洲的環境、教育資源，但是很遺憾，這位客戶在第八次直接拒絕了她，決定近期不考慮在澳洲買房。
一家很大的海外房產平臺，近期聯繫幾年前找他們諮詢過的琪琪（化名），推銷泰國曼谷的特價房源，「周圍單價都已經是3萬+（元/平方米），這個鄰近地鐵口，只賣2萬（元/平方米），這不是疫情嘛，開發商想快點清盤。」（本文貨幣幣種，如無特別說明均為人民幣。）
在家裡閒著沒事做，琪琪也就順帶了解一下，抄底的心思是有的。當幾乎被說動的時候，琪琪搜索了一下「泰國買房」，然後一陣慶幸，果斷拉黑了那個中介，「差點陷進去，確實挺洗腦的他們。」
過去的幾個月裡，整個海外房產市場遭遇重挫。多國相繼暴發疫情，航班暫停等因素，讓相當一部分有海外購房意願的國人陷入觀望或放棄計劃。「一批留學的中介倒掉了，大公司中國片區在不斷裁員。」一位業內人士稱，「還好這些中介大多沒有什麼成本，就幾個人、兩間辦公室，所以還能堅持一段時間。」
「隨著中國投資者暫停交易，一些（海外）樓市因新冠病毒暴發而忐忑，隨著來自中國內地的買家諮詢量明顯下降，一些海外樓市正感到來自肺炎疫情的擠壓之痛。澳大利亞阿德萊德一家房地產中介已暫時關閉。泰國和美國等樓市也因中國人的（購房）活動和興趣雙雙暫停而忐忑——凸顯此次疫情對房地產業的衝擊。」香港《南華早報》此前報導稱。
美國官方統計，美國4月成屋銷售環比下降了17.8%。泰國房地產信息中心（REIC）預計，全年的交易額將減少70億泰銖（約合15億元人民幣），約佔總額的25%。
「希望儘快結束吧。」周一楠說。
有意思的是，全球主要國家的房產中介似乎都對疫情過後的反彈有巨大的信心，「對於中產階級及以上人群，會有更多人選擇多一重保障來維護財產和生命安全。在特定黑天鵝事件發生時，人們會希望多一種選擇的機會。」雖然此分析來自一個房地產項目，但聽起來不無道理。
「疫情最嚴重的時候，武漢的客戶開了第一單」
4月，疫情最嚴重的時候，周一楠開了疫情後的第一單，但過程比較曲折，在他看來。
買家人在武漢，之前在上海的一場推介會上兩人加過微信，對方也一直關注他朋友圈發布的房源動態。
「對方不是第一次在日本投資買房，但之前買的都是比較簡單的小房子，總價並不是很高，這次可能是覺得這座獨棟條件很好，就動心了。」周一楠回憶說，買房的是一對夫婦，女兒在京都上學，視頻諮詢的時候正在家隔離。
根據他的判斷，這是很典型的中國客人，因為他們擔心的事和買房的過程，都是跟國內模式相比，所以溝通起來不是很順暢。
「比如銀行貸款，這座獨棟本身是有貸款在身上的，如果放在中國，這樣的房子必須先還清貸款後，才能籤約交易，但在日本不是，貸款期間就可以籤約，過戶當天一手交錢，一手解除貸款，同時同步。」這遭到對方的反對，一定要求房主先還款。
事情僵持了幾天，後來客戶找回來，此事再也不提。「估計是問過幾家中介，得到了相同的答案。」周一楠說。
接下來看房的過程中，他們不斷提出房子的不足之處，一開始周一楠以為這單成不了，準備放棄了，沒想到幾次諮詢後，對方決定買下。「後來我才明白，他們以為日本的房地產市場也可以像中國一樣，通過找錯的方式，來跟房東砍價。」
他連夜準備了合同和資料，然後提交，但沒想到又出了問題。
房子的右邊是一個停車場，空調外掛空中越界了3釐米，如果按照規定，停車場有理由要求房主整改或付費，但原房主30多年並未遇到這樣的問題，因為根本看不出來。
「本著職業操守，我在合同裡標明這點，但客戶認為這必須解決。」幾經周折，周一楠承諾將來一旦出問題由賣主負責整改，然後，中介費也打折了。
「弱勢群體啊，我能怎麼辦？」他自嘲。
換做以前，市場好的時候，周一楠絕對不會這麼做，你不買，總會有人買。而且日本行業內有個不成文的規定，客戶在一個中介看房，如果以中介公司作為媒介提交申請給賣主，那麼中途如果因為中介費等原因買家換另一家中介再次提交申請，賣主一般是拒絕的。
「也就是說，我當時已經提交了資料，這個客戶如果不在我這裡買，很難換中介，這與國內有很大的不同，大多數這種整棟物業一般只認第一家中介公司。以前我也遇到過這種情況，買家在第一個中介那裡提交了很低的價格，被賣主拒絕，於是換另一家中介公司，價格稍微抬高，直接就被拒了。」但是沒辦法，以現在的情況來看，周一楠不得不這麼做。
已經幾個月沒單，之前自己除了做房產，還開了兩家藥妝店，如今在旅遊區的那家關掉了。「沒什麼人來旅遊，成本太高了。」去年他還把日本藥妝櫃檯開到天津，不用交房租，是提成制度，現在看來，即便如此，人工費也是一筆必須計算的支出。
自己在這行做了十幾年，歷經了國內買家到日本買房的全周期，見過成群來看房的客人和摞在一起的訂單，國內資本大舉進軍日本房產中介市場，還有日本本土針對中國買家迅速冒出的、合規的和不合規的「魚龍混雜」，現在的他，覺得自己是過於閒了。
「不管怎麼說，還是挺過來了，希望疫情儘快結束吧。」他判斷，疫情平穩後，會迎來交易的反彈期，「從目前客戶的反饋和國內合作渠道的反饋來看，不少客戶在問日本的房子，很多沒有在日本買房的經驗的人，開始考慮疫情結束後可以來這裡看房成交。大家的想法比較相似，分散風險。武漢成交的那個客戶大概也是這個考慮。在那種情況下，他們想給自己多一個選擇，在某種程度上，這場疫情加速了這種情緒和想法變成現實的迫切。」
「我差點就衝動地在曼谷抄底」
拉黑那個曼谷賣房的中介後兩個禮拜，琪琪還會接到其他中介的電話，詢問考不考慮在泰國買房。沒聽完第一句她就會掛掉，跟兩個月前是兩種狀態。
「疫情期間不出門的時間裡，特別想去東南亞的海邊放放風，所以在網上搜了一下我們之前去芭提雅的時候住的酒店，關門了。」琪琪說。
這樣的例子並不少見，中國是泰國最大的旅客客源國，泰國國家旅遊局的數據顯示，因受到疫情影響，今年前三個月赴泰中國遊客為124.7萬人次，同比減少60%。還有消息稱，泰國芭提雅5星級酒店的54歲男廚師頌吉轉場市場賣壽司。
瀏覽這類新聞的結果就是，很快就有電話推銷曼谷、芭提雅的房產。
兩三年前她還真動過在泰國買房的心思，幾十萬元在北京也就能買個洗手間，但是可以成為曼谷房主，永久產權，守著租金，還能盼著升值。當時她經常聽說周圍有人在曼谷、芭提雅、普吉買房，價格也是一路看漲，那階段，去東南亞買房上岸特別流行，「總價低，不賣自己住養老也值。」大家的退路都比較相似。
泰國的房地產市場越炒越熱，琪琪怕高位接盤，就此作罷。
但是這次中介的推薦，確實讓她再次動心。
「這是曼谷上周賣了30套的樓盤，就在曼谷大學城，精裝公寓，一居26平方米，總價30萬元起，單價1.1萬元左右的公寓，在全曼谷幾乎找不到，而且是泰國第一大開發商做的，未來700米輕軌明年初開通。」根據她了解的信息，曼谷的房價早就達到3萬元/平方米以上，核心區五六萬元/平方米的都有。「還有一個清盤的項目，周邊都賣3萬（元/平方米），開發商為了清盤降價到2萬（元/平方米），還可以貸款。」
幾天後，中介通知他，十幾套可以貸款的房源賣完了，「現在錢都在縮水，不做投資幹什麼呢？還有這麼好的折扣，比2018年還便宜，所以下手的客戶比較多，目前只有全款的幾套房源可以購買了。」他發過來一張截圖，2018年該項目一套總價64萬元左右，現在只賣54萬元。「這3年房價還在每年漲10%左右，所以大家才會這麼快出手。」
大數據把推銷中介帶來的同時，也帶來了更多的「推薦」。
「泰國買房血淚史」「泰國買房陷阱」「泰國買房被坑的真實經歷」……全都看過一遍以後，對泰國房產一無所知，但已經想給中介打錢的琪琪拉黑了中介。
「那些天花亂墜的介紹，不了解的人根本不會知道實際情況到底是什麼。比如，很多項目說的離輕軌只有幾百米，是指直線距離，真正要走的話，需要二十多分鐘甚至半個小時，在泰國那麼熱的地方是會崩潰的，根本沒辦法租出去，或者再次賣出；而且泰國有政策，外國人購買公寓是不能在Airbnb這樣的網站上直租的，只能找代理，費用非常高。再加上很高的物業費，實際上5%-8%的租金回報要減掉大半。」琪琪說的時候，已經看起來像半個專家，「而且所謂的漲價，內行人說得明白，你把房賣出去才叫漲價。」
財經公眾號越女事務所的作者夏夏2016年就在泰國買了一套使用面積30平方米的小公寓，位置和小區都不錯，但其間仍然遇到不少糟心的事。
託管方的效率很低，也不負責任，她不得不跑到曼谷去處理房子的事，來回折騰了好一陣。
後來，她把房子交由朋友打理，並算了一筆帳：2016年她買房時，1元人民幣可以換5.3泰銖，後來只能換4.5泰銖，房子的升值收益達到15%。她的第一筆租金來自2016年5月，一共租出去了20天，扣掉平臺費用，一共拿到26255泰銖，約合5700元人民幣。她大致計算了一下，按照這個趨勢，這套房子一年靠短租賺7%+不成問題。
但需要支付三成租金給託管的朋友，以確保較高的出租率，這還是親情價，當地一般要支付租金四成到五成的託管費；還有日常維護的費用、清潔費用、日常消耗品、水電網費、物業費等等，「這部分的開銷之大，出乎我意料。」
最後的結論是，如果未來平均收入，都和2016年5月的差不多，每年的租金回報率，大致會在3.5%左右。後來她說，因為疫情，租金降了很多，而且目前已經空置了半個多月。
「更不要說那種買了爛尾樓好幾年交不了房的情況了，聽中介說芭提雅有好多這種樓盤。」僅這幾點，就足以讓琪琪放棄了，需要花費大量的精力、承擔很多風險去做一件收益率不能保證的事，對於她來說，太不明智。
接下來的幾天內，那個泰國房產中介又相繼發給琪琪兩個成交客戶的截圖，當地分公司同事全款的截圖，還有滿屏已售只有幾個白格可售的截圖。
刪掉他的微信後，琪琪哼了一聲。
「有客戶去美國看房被迫滯留，就買了個公寓」
「年前的時候有客戶去美國看房，疫情暴發後，就在美國沒有回來，緊接著國外疫情開始暴發，所以不得不在美國滯留更長的時間，他們中有一部分直接就在當地買了個公寓，雖然不是在灣區那種比較貴的地方，但房子也不錯。」一家做美國房產市場的中介負責人Kiara說，疫情期間成交的有兩種人，一部分是孩子要去美國留學，另一部分是對美國很了解的「老」客戶，後者的目的很明確，抄底。
全美房地產經紀人協會5月21日表示，美國4月成屋銷售環比下降了17.8%，創下自2010年7月以來的最大百分比跌幅。
「跟整個行業一樣，我們確實也受到很大的影響，交易量出現下降。」Kiara坦言，「美國、英國這種房產跟東南亞、日韓還不一樣，單套價格要高得多，所以人們購買的時候非常謹慎，很少有網上看房就買的，除非是那種對美國非常熟悉的資深買家。」
而這部分人，就是疫情期間的主力交易主體。「美國很多不錯的房子在疫情期間出現了比較大幅的降價，他們對市場很了解，地理位置、環境、以往的交易價格等等，很多還是以前我們的老客戶，所以這些人就很快下手了。」
英國房地產市場的情況也很類似。
「原本今年倫敦房地產市場開局很好，各項數據顯示買家對於倫敦的信心明顯增強。雖然3月受到新冠疫情暴發影響交易量下滑，但房產研究機構Molior最新報告也顯示2020年第一季度倫敦房價漲幅超過了2018年以來任何季度。然而，隨著疫情的蔓延，最近幾周房產市場的活躍度下降，只能依賴科技虛擬看房而不能去項目實地考察和普遍的不確定性是主要原因。」這對於做倫敦房產的Lulu並不是好消息，交易量的下滑讓他們不得不想其他的辦法，跟國內市場一樣，他們公司也開始做直播。
6月11日，是他們倫敦好房系列的第一期，她在直播間連線倫敦合作夥伴的銷售顧問，兩人以問答的形式，直播房源。第一期，她看起來有點緊張，雖然經常會在朋友圈拍美照，但是走到鏡頭前工作還是第一次。
優惠肯定也是必不可少的，直播的最後，他們推出了價值6000鎊的優惠禮包，限時30天。
「國內買家基本都在觀望，我們也並沒有對直播產生交易抱有太大的希望，更多的是通過宣傳積累一些潛在客戶。真正交易的，只有香港一些大買家。」
一位業內人士稱，不少留學中介因為受此影響都關門閉店，「大公司中國區也大面積裁員。」
雖然業務受到顯著影響，但是Kiara身邊並沒有太多的同行倒掉。她最近看在同一棟樓辦公的一家做美國留學的中介，這段時間客戶來往還不少，「也是分客群吧，有一些還不錯。」
對於未來，無論Kiara還是Lulu都顯得很有信心。
「英國房產網站數據顯示，在英國宣布房產市場重啟後的一周內，該房產網站的購房需求激增88%，相較3月增長了20%。另外，線上房產瀏覽及成交數量都出現了明顯的增長。」疫情過後，肯定會有一大波反彈，Lulu說。
這樣的反彈同樣被美國、日本、澳洲等地的房產中介認可，「畢竟剛需還在，只不過需求暫時被壓抑了而已。而且美國成交量雖然下滑，但是房價沒有跌。在一些剛需區域，比如加州內陸帝國、薩克拉門託、佛州和休斯敦的剛需房，市場交易依舊非常活躍，尤其是最近。」Kiara說。