一季度房地產信託融資規模下降4成 部分信託項目兌付風險或將增加

2020-12-27 華夏時報

華夏時報（chinatimes.net.cn）記者李未來 李凱旋 北京報導

自2019年5月份開始，調整房企各融資渠道規模的管控規定出臺，隨後，房企的主要融資渠道均被限制。2020年，一場疫情爆發，對於經濟產生了重大影響，於房企而言，銷售下滑，債務壓頂，融資成為了紓困的方式之一。

業內認為，我國房企的直接融資佔比較低，主要依賴間接融資。但信託的收緊使得房企的信託融資在2020年一季度同比銳減超過4成，典型房企的各渠道總融資額同比下降了超過15%。部分存量房地產信託項目的兌付風險或將由此增加，有項目開始申請信託展期。目前，國外疫情較為嚴重，業內認為，境外發債同樣不容樂觀，房企需要重視流動性風險，為後續的可持續發展打好基礎。

信託融資規模同比銳減42%

在2020年一季度，受到疫情影響，信託遭受了重創。另外，值得注意的是，信託產品的發行量出現了下降，發行價格有所降低。2020年一季度，共有63家信託公司參與發行集合信託產品6735款，環比減少了15.96%。

2020年一季度，發行規模為6420.06億元，環比減少了17.13%。數據顯示，一季度發行的集合信託產品平均預期收益率為7.86%，環比減少0.05個百分點。但是，2019年同期，集合信託產品的平均年收益率為8.24%，收益率出現了明顯的下滑。

究其原因，《華夏時報》記者從數據中發現，一季度投資於房地產、基礎產業、金融機構領域的信託產品收益率總體略有下降。受到疫情影響，房企在2020年2月份面臨停工和銷售幾近停擺的狀態。此外，某信託公司的調研人員對《華夏時報》記者說，一季度的疫情防控十分嚴格，調研人員無法出差進行盡調。

一季度為房地產信託業務的淡季，此時，各信託公司對於開展房地產信託業務還較為謹慎。

值得注意的是，募資規模方面，房地產信託在一季度的募資規模同比大度銳減42%，為1167.61億元。另外，房地產信託佔比已經連續兩個季度出現了下滑。

「現在房企的融資渠道比較少，以前房地產公司大量依靠房地產信託來融資，但是現在信託融資也出現了下降。主要是目前監管機構對於房地產信託的監管較為嚴格。」前海開源基金首席經濟學家楊德龍對《華夏時報》記者說。

同時，疫情對於樓市銷售的影響較大，部分存量房地產信託項目的兌付風險或將由此增加，有項目開始申請信託展期。例如，4月3日，杭州工商信託發布公告，公司2017年實施的某項目，受區域性政策因素和本次疫情的影響，項目借款人向公司申請展期，公司目前已經向投資人進行了預告，將根據信託文件履行受託人職責。

一季度典型房企融資額同比下滑

由於房企即將在2020年下半年迎來償債高峰，融資需求大幅上升。CRIC研究中心的統計數據顯示，2020年一季度，95家典型房企的融資額為3884.04億元，同比下降了15.81%，環比增長了14.98%。

若以「季度」作為時間單位進行對比，儘管同比出現了下滑，但環比2019年四季度仍出現了不小幅度的增長。另外，近期市場出現了一定的流動寬鬆，小幅降低了房企壓力 。整體來看，房企一季度的融資規模不敵2019年同期，但也屬於近兩年的較高水平。不過，對標即將到來的償債高峰，這些融資金額尚難以補上缺口。復盤2020年一季度房企的融資過程可以發現，1月底，疫情爆發致使房地產行業的銷售等受到影響，融資近乎停擺，2月份的融資規模也因此大幅下降。3月份，市場逐漸恢復交易，房企的融資也開始上升，但受困於國際資本市場的動蕩，境外融資出現了下滑，整體的融資量從同比角度來看，還是有所下降。

從各企業來看，超過一半的房企融資規模有所減少。CRIR研究中心發布的數據顯示，TOP10房企的融資規模同比下降了30.5%。另外，尾部梯隊房企的融資整體也出現了較大的降幅。在當前的融資環境下，為了快速找「錢」，房企頻繁發行此前很少發行的短債，如境外短債和境內超短融資券等都較為火熱。

數據顯示，2020年2月份，房企分別各發行了8筆境外短債和境內超短融資券。2019年，房企每月度平均發行約2筆境外短債或5筆境內超短融資券。3月份，美股熔斷對於房企的融資出現了影響，境外短債發行減少，但是境內超短融資券持續火熱，有18筆進入市場。

「對於房企融資來說，目前，銀行貸款收得比較緊，房企在國內發債的限制也比較多。就短期債而言，其到期較快，房企的償付壓力也會因此而增加，面臨的相關債務風險也會加大。」楊德龍向《華夏時報》記者點明了短期債對於房企的影響。

房企流動性風險增加？

4月13日，標普信評發布了相關研究報告。報告認為，疫情對於部分房企的資金流產生了較大的衝擊，增加了流動性風險。短期內，疫情或將明顯對房企的資金鍊產生衝擊。中期內，疫情或將擾亂房企推盤和融資的節奏。此外，部分房企的存貨不足，疫情結束後需要迅速恢復土地採購，未來幾個月很有可能會產生較大的融資需求。

雖然，歷年一季度並非是房企「儲糧」的旺季，但是疫情導致開工和土地成交大幅下滑，仍將影響房企2020年推盤和營銷節奏，進而影響全年銷售任務。標普方同樣認為，國內目前的房地產融資調控環境仍然較為嚴格，房企境內發債渠道依舊偏緊。

此外，隨著疫情在國外不斷蔓延，房企的境外融資規模或將再受到限制，融資成本也很有可能會進一步提升。標普方認為，對於部分短期償債壓力較大的房企，若融資成本超出自身承受能力，或將為未來的可持續發展埋下隱患。

楊德龍向《華夏時報》記者表示，大型房企通過促銷來回收資金，並同時加快新房銷售速度，資金鍊上存在的問題不大。但是中小房企的銷售受疫情影響較大，回收資金比較慢，資金鍊上很可能會出現一些困難。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧

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