「棄重取輕」,房地產信託有了新玩法

一直以來，個人投資者都會把房地產與集合信託聯繫到一起。這是因為，房地產行業資金需求量較大，在項目實施的過程中有土地或者在建工程作為抵/質押物，風險容易控制。這些特點容易獲得信託資金，尤其是集合信託資金的青睞。數據也顯示，集合信託中，房地產領域信託存量規模佔比一度逼近20%。但是，2015年以來，該領域存量規模佔比已連續3個季度低於10%。

房地產信託領域出現如此大的降幅有以下原因：第一，房地產開發進入調整期，整個行業的投資下降（施工面積下降），帶動了正常融資需求的下降；第二，行業風險開始分化——實力雄厚的開發商可以通過債券融資、股票融資等，低成本融得資金，而實力一般的開發商隨著經營風險上升，融資變得困難；第三，前期房地產項目風險暴露，一定程度上降低了信託公司（作為管理人）及商業銀行（作為單一資金信託委託方）的風險偏好。

在這樣的背景下，房地產業態已發生了變化。這將引起房地產領域信託出現新的交易結構與收益結構，並成為該領域新的增長點，具體表現在以下兩點：

首先，行業的重組機會會帶來併購重組基金的興起。重組本身比正常經營風險大，重組方在融資時一般會考慮風險的隔離與轉移，這就決定了房地產併購業務基金在產品端不會再是以前的固定收益格局，可能會出現其他收益結構。不管出現哪種結構，「剛性兌付」的制約都會有所放鬆，甚至被直接突破。但這需要信託公司更加秉承謹慎管理的原則。

其次，行業輕資產運營帶來資產證券化需求與類REITS（房地產信託投資基金）需求。以往談及REITS，人們往往認為其短期內在國內很難發展，因為整個房地產行業都是重資產經營，拿地、囤地、開發都是開發商出錢，退出之路只有銷售，整個投資回收期極短，無法做現金流折現。但目前，一線開發商已經開始主動在輕資產化，不管房企輕資產化是出於「情懷」，還是出於分散現金回收時點從而分散風險的考慮，都為房產證券化、類REITS提供了現金流上的可能。並且，證券化還能將收益權進行分級，從而實現槓桿融資，減少財務成本，擴大資金來源。