萬科11月銷售額按年增長5.5% 年內財務踩1紅線總負債1.5萬億

2020-12-27 手機鳳凰網

萬科的16年「海外朋友」。據港交所權益資料顯示，近日，萬科企業獲新加坡政府投資有限公司在場內增持54.91萬股，涉資約1440.77萬港元。於12月16日，GIC在場內以每股均價26.2388港元增持54.91萬股萬科企業股份，涉資約1440.8萬港元。增持後，GICPrivateLimited最新持股數目為208,404,297股，持股比例由10.98%上升至11.01%。

中華網財經發現，除此之外，今年初萬科已連續獲得新加坡主權投資基金GIC Private Limited兩次增持。根據聯交所最新資料，2月4日，GIC以每股作價28.4822港元增持萬科105.97萬股，總金額約3018.26萬港元。增持後最新持股數目約為1.42億股，最新持股比例為9.01%。1月3日，萬科曾被GIC Private Limited在場內以每股平均價33.5707港元減持103.56萬股，涉資約3476.58萬港元。

彼時， GICRE（GIC旗下負責房地產投資的機構）附屬子公司RZP以400萬元獲得成都萬科置業有限公司40%股權，雙方藉此共同開發成都萬科新城項目，這也是雙方建立長期合作夥伴關係的開端。

百億再加速擴土儲、前11月全口徑新增貨值3627億元

值得一提的是，近日，萬科頻繁出現在招拍掛市場當中，僅12月21日，萬科就以125億元的價格在三城接連拿地，其中包括以63.07億元的價格拿下廣州增城新塘地塊，折合樓面價12932元/平方米，溢價率15.36%；萬科、鑫海匯聯合體以30.48億元摘得昆明官渡區文化新城項目地塊，樓面價4846元/平方米；其還以底價31.87億落子濟南雪山片區獲4宗宅地、3宗商業用地。

中華網財經從據中指研究院12月初發布的《2020年1-11月全國房地產企業新增貨值TOP100》獲悉，萬科排名第5，全口徑新增貨值3627億元、權益新增貨值2370億元。

圖為中指研究院發布的《2020年1-11月全國房地產企業新增貨值TOP100》截屏

萬科過去的11月銷售數據怎樣呢？

11月銷售額按年增長5.5%

而最新，據新華財經與麵包財經日前發布的《2020年11月銷售額TOP30上市房企排名》顯示，11月銷售額TOP30房企合計實現銷售額7698.26億元，較10月銷售額TOP30房企合計銷售額下降5.42％；11月銷售面積TOP30房企合計實現銷售面積5500.56萬平方米，較10月銷售面積TOP30房企合計銷售面積下降13.82％；11月銷售均價TOP30房企的平均銷售均價為16967.55元/平方米，較10月銷售均價TOP30房企的平均銷售均價增長2.42％。

其中，萬科11月全口徑銷售額為575.40億元，同比增長5.50%，TOP30房企排名2位；其1-11月銷售額為6026.10億元，排名2位。

圖為新華財經和麵包財經發布的《2020年11月銷售額TOP30上市房企排名》截屏

11月銷售面積按年增加8.20%

從銷售面積增速來看，萬科11月銷售面積為394.40萬平米，較上年同比下滑8.20％，TOP30房企排名4位；其1-11月銷售面積為4025.30萬平米，排名第3。

圖為新華財經和麵包財經發布的《2020年11月銷售面積TOP30上市房企排名》截屏

11月銷售均價按年下降2.50%

從11月的銷售均價看，萬科11銷售均價為14589.25元/平米，較上年同比下降2.50%，TOP30房企排名第21位；而1-11月銷售均價為14970.56元/平米，排名第18。

圖為新華財經和麵包財經發布的《2020年11月銷售均價TOP30上市房企排名》截屏

負債超監管「紅線」、財務歸屬「橙色」陣營

不過，據2020年8月，央行、住建部共同在北京召開了重點房地產企業座談會，以期逐步解決房地產行業過熱、房企信用風險上升等問題。在本次座談會中，監管部門首次提出了「三道紅線」的管理理念，意在對房地產企業的融資進行進一步的標準化管理，在預防行業系統性風險的同時，為「房住不炒」的管理目標搭建有效的落地路徑。

為有效實現上述管理目標，「三道紅線」以對房企負債管理為管理工具，強調房地產企業需滿足：（1）房企剔除預收款的資產負債率不得大於70％；（2）淨負債率不得大於100％；（3）現金短債比不得小於1倍。同時，根據企業三道紅線的觸發情況，將房地產企業劃分為「紅、橙、黃、綠」四檔位，針對差異化檔位的企業，對其後續融資進行要求。

具體為，全部「踩線」，為紅色檔，有息負債不得增加；兩項「踩線」，為橙色檔，有息負債規模年增速不得超過5%；一項「踩線」，為黃色檔，有息負債規模年增速可放寬至10%；若全部指標符合監管層要求，為綠色檔，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

據萬科A半年報數據顯示，其剔除預收款後的資產負債率為75.53％，超監管「紅線」，財務歸屬「黃色」陣營，其他兩項指標滿足監管要求。

圖為公司2020年中報數據

毛利率低於172家上市房企中位數、淨利率未及平均值

此外，中華網財經從萬科今年中報獲悉，2020年中期營收1463.50億元按年增加5.05%，毛利率31.81%按年跌4.44個百分點，

根據克而瑞研究中心對172家A股、H股上市房企數據的分析，2019年上半年，172家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別為30.4%、33.8%。對比看，萬科的毛利率剛過平均毛利率水平，但低於毛利率中位數。

圖上數據來源萬科財報2020年中期數據

同樣依據克而瑞研究中心的數據，2019年上半年，172家上市房企的加權平均淨利率和淨利率中位數分別為14.0%、12.2%。也就是說，按萬科2020年中期淨利率12.73%來看，其淨利率低於172家上市房企的加權平均淨利率，剛過淨利率中位數。

較2016年營收、利潤增幅分別為53%、61%

將時間拉至2016年看，萬科營收由2404.77億元增長至2019年的3678.94億元，較2016年增長52.99%；而利潤則由2016年的210.23億元，增長至2019年的338.72億元，較2016年增長61.12%。

圖上數據來源萬科歷年公開財報數據

總負債超1.5萬億位居上市房企第三：不到兩年新增負債約2200億元

圖上數據來源萬科歷年公開財報數據

中華網財經從以往公開財報獲悉，自2018年年報公開數據看，萬科的負債總額持續攀升，金額由12929.59億元上升至2020年三季度的15118.23億元，不到兩年時間負債再增約2188億元。

值得注意的是，按今年三季度財報數據顯示，萬科總負債1.5萬億元位居上市房企第三位。

內容來源：中華網財經

文/丁一

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