豪宅被拍賣，大哥最近有點煩

大哥演戲無數，最後卻靠一句「全天下男人都會犯的錯」，扎進大眾的心。

作為娛樂圈大哥大，大哥的號召力不容小覷，因此找他做代言的產品，都往霸氣的方向帶。但是很遺憾，大哥代言的小霸王，沒有了；霸王洗髮水，被查出致癌；代言過禁毒大使，兒子進去了；代言的皇脈豪宅NAGA上院，現在自己的房子卻被掛上了法拍網。

近日，北京市第二中級人民法院的一紙裁判文書，讓大哥位於這個豪宅社區的住宅，再次曝光在網友面前。

上次讓這個社區爆得大名的，還是在2014年的房祖名、柯震東吸毒事件——沒錯，被東城群眾舉報的，跟這次法拍的是同一個地址。

從某種意義上說，大哥做這個代言不是一時的，而是成為套進去成了「長工」。

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如果不是成龍大哥兩次作出犧牲，還真沒多少人聽過這個隱在北京東二環內的豪宅公寓。

NAGA上院位於北京二環內的東直門大街。非要說北京豪宅，這個社區至少排在50名之後。

大哥當年為何在這裡購置房產，說起來這裡面是有典故的。

早在2002年，一個來自河北的保定商人，看上了NAGA上院所在的地塊，這就是御嘉置地的老闆李建國。

當時這個公司還叫「天恆拓展房地產開發有限公司」，御嘉置地這個名字是後來改的，這也是成龍的房子無法順利辦下產權證，最終導致被拍賣的原因之一。

李老闆高中畢業，當過兵，復原後在投資領域幹了十幾年，賺下了人生的第一桶金，當時正等著個一飛沖天的機會。

當時業界普遍對這塊地並不看好，為什麼？

外地人都知道北京城越往中心就越金貴，這想的沒有錯。

但是用來做住宅，一是地塊逼仄、尺度有限；二則老城區周邊環境比較亂，而這塊地旁邊就是以熱鬧著名的簋街；其三有錢人如果一定要在皇城內買房，都去買四合院了，一般看不上公寓；最重要的一條，此地雖在皇脈氣韻，但是你要HOLD的住啊！

李建國年輕氣盛、無知無畏，他相中的恰恰就是這塊地的稀缺性；並圖謀借這塊地，實現其揚名立萬的野心。

在此之前，李建國從來沒有涉獵過房地產。但是這不重要，每一個進場的地產商，誰不是從沒幹過，到最終暴得大名的。

雖說讀書不多，但是李建國摸準了一些有錢人的脈搏。首先他給這個項目起了個很高大上的案名：Naga上院！

Naga是印度神話中一種上半身是人,下半身為蛇的水神或海神。這尊神既古老神秘，又與北京的時尚、尊貴相融合，李建國當時的解釋是，「Naga是安全、繁榮和財富的護佑神」。

不得不承認，直到今天，在北京的眾多樓盤中，Naga上院這個名字本身，仍然算得上是上佳的。

接著李建國重金聘請馬、港、臺、意豪宅團隊做設計，這其中就包括有陳幼堅、邱德光、Harry Lim等大師——用最好的材料，最豪華的尺度，最頂級的配置，打造了99席，面積在300-600平方米的大戶型住宅。

馬、港、臺設計師的風格，本來就是專門針對港臺明星大腕的；99這樣的數據，也都迎合了港臺文化品味。

Naga上院總建築面積7萬平方米，總投資當時對外說是8億多元人民幣，後來又說十幾個億，具體是多少，都已經不重要了。

在項目的營銷上，李建國更是下足了血本。

2005年9月，李建國特別攜Naga上院，參展了在杜拜舉行的「第四屆世界房展會」，本次參展國達87個國家，Naga上院是首次參展這個級別房展的中國項目。

據說才開始李建國很有點不自信，可是轉了一圈下來，他很快找到了存在感，「對比那些世界知名的豪宅，Naga上院的整體設計和配備毫不遜色，很多配置甚至很多國外的豪宅都未必有。」

當年的地產項目流行「拿獎牌」，消費者認這個。

這次展會上，李建國捧回了兩個獎項：「中國高科技住宅獎」和「中國居住建築文化藝術獎」，同時也更堅定了李建國要在港澳臺地區銷售的決心。

02

案名有了，規劃設計好了，市場窗口也打開了，這時候還需要的是一個巨星代言人。

成龍大哥於是正式登場。

放眼內外，沒有幾個人能像大哥那樣，號召力幾十年經久不衰；而把大哥請來的這步棋，其實在李建國心裡已經醞釀很久了。

但是，你真以為僅僅是代言那麼簡單嗎？

NO，這更是為拜大哥碼頭設計的一個契機。

事實證明，李建國不僅實現了與大哥站在一起，共同啟動項目的願望，最後還成功把大哥的代言費變成購房款，並把英皇老闆楊受成、著名影星吳彥祖等，都變成NAGA上院的業主和鄰居。

2006年，成龍以3360萬元購入NAGA上院的兩套房產，其中2060萬用代言費抵扣。

代言人正式成為了房東，不知道是明星賺了，還是商人贏了。

李建國曾在多個場合談及與大哥的情誼，並表示大哥青睞這個社區，是因為大哥的父親曾在北京居住過，老爺子喜歡這個地段。

雖然現在可供選擇的北京豪宅已經各式各樣，NAGA上院也早被甩到50名之外，但在當時，專門針對富人的產品還真不多。

通過NAGA上院，李建國廣交名流。

2005年項目開盤的時候，與陳可辛的電影《如果愛》進行跨界聯動，並以此開闢了京城樓盤與電影「合作營銷」的先河；

組織近百人的專家考察團，自己對外號稱「校長」，其計算方式是：近百名專家，按每人30年的從業經驗計算，Naga上院集合了3000年的智慧；

舉辦殘疾人慈善捐贈儀式，樹立慈善家形象，名片後弄了一連串斜槓，其中有一個是「中華慈善總會永久理事」......

那些年，李建國風頭無兩，成為各大媒體的座上賓，他喜歡告訴媒體，「我是生意圈裡最喜歡文藝的人，文藝圈裡最會做生意的人。」

但是李建國的雄心遠遠不止於NAGA上院，把項目打造成為「頂級社交平臺」，藉助其上位娛樂圈，這才是他的終極目的。

小區建成後，李建國自己第一個搬了進來，開始了他向娛樂圈進軍的徵途。

今天我們可能會意識到，有錢人其實更注重自己的隱私。但在當時，京城幾大俱樂部正是名流雲集、暗流湧動的當紅時節，李建國實際上是在皇城內，建了一個私宅NAGA俱樂部。

別看NAGA上院外觀平平，但內設的9000多平方米的私人會所，雪茄吧、紅酒坊、頂級餐廳、健身房等一應俱全，李建國的意圖是，「NAGA的業主都是行業精英，有時他們在樓下喝酒聊天，無意中就發展了自己的事。」

做豪宅，就是經營一個高端圈子。李建國這麼想的，也是這麼做的。

他努力塑造「高素質、有責任心、樂善好施的成功人士」人設，不僅成為大哥紅酒和服飾生意的合伙人，還通過大哥，順利打入香港影視大佬的圈子，開啟了他的後NANG時代。

2008年，李建國成立了一家音樂公司，籤約的第一個藝人就是他自己；為了更好地發展，他改名「李建衡」，進軍歌壇，今天QQ音樂裡還有他的音樂專輯《當年的承諾》。

從做地產起，李建國就是按照明星路子包裝自己的。對比那些隨意的地產大佬，其對自己的外形一絲不苟到了令人髮指的地步，接受採訪，如果某件襯衣沒穿合適，他會要求攝影記者改天再來。

李老闆還開始觸電拍戲，但是除了在李保田、閆妮主演的《永不回頭》中當配角，在《大男當婚》中客串角色之外，一直就沒濺起什麼水花。

對自己藝術才華的謎之自信，隨著NAGA上院的影響力逐漸消耗掉，最後終於歸之入塵土。

直到今天，NAGA上院因為大哥的房產被網拍，這些陳年舊事才又被翻騰出來。

據天眼查，目前御嘉置地自身風險已達140條，李建國自身的風險也已經達37條，幾年不見的李老闆，看來經濟狀況已經非常堪憂。

03

李建國與大哥的交往，很明顯李老闆是佔便宜的一方。

不能說大哥是被小弟擺了一道，但在房產被拍賣一事上，大哥確實是有些憋屈。

2006年，大哥購置房產後，雖然一直由太太和兒子居住使用，但是13年來並未辦理產權證，而是掛在開發商御嘉地產名下；最近因為御嘉地產與天鴻控股的債務糾紛，債權人天鴻集團提起仲裁併申請強制執行，大哥的兩套房屋及車位，便被歸入查封拍賣的範圍最近

與此同時，NAGA上院的99席豪宅中，另有19套房產也被拍賣。

根據御嘉置地公司的說法，NAGA上院2004年取得預售許可，2009年1月6日辦理完大產權證，後陸續為購房人辦理小產權證（也就是房產證），大部分業主也在2010年—2011年期間辦理完成。

2012、2013年，因為銷售的差不多了，故一直沒去房管局，等到2014年因為尾房銷售再去辦證時，發現已經辦不了了；原因是御嘉置地公司名稱變更，與備案不一樣。

2015年，御嘉置地把名稱變更回去，卻又因為有欠稅問題，開不了購房發票，還是辦不了。

御嘉置地只能向法院起訴，由法院出具協助執行通知書辦理；據了解，通過訴訟辦理的有7-8戶。

按說成龍的房產2006年購置，為何至今沒有辦證？

根據法院公開資料，房產是成龍（陳港生）是通過旗下公司中泰成龍購入，因為2060萬元為代言費抵扣，購房合同上，約定的單價只有1萬多，而小區還有其他香港明星買房，給別人的價格是3萬多。

因為辦產權證要信息公開，給成龍這麼「便宜」，其他明星知道了不合適。

大哥比較厚道，他的意思是想先解決合同單價低的問題，然後再辦產權證；李建國也答應解決，雙方為此進行過協商，但直到查封了也解決不了。

此次拍賣之前，關於房產是否查封問題，成龍已與債權方天鴻控股拉鋸了幾個回合。

2019年，中泰成龍向北京市第二中級人民法院提起訴訟，要求停止對兩套房產及車位的強制執行。之後，北京市第二中級人民法院判決停止對涉案房屋的執行。

天鴻控股不服一審判決，2020年6月，向北京市高級人民法院提起訴訟，要求改判駁回中泰成龍公司的訴訟請求。

北京市高院認為，中泰成龍公司對於未能及時辦理產權證存在過錯，且根據《關於規範房地產市場外資準入和管理的意見》，中泰成龍公司作為未在境內設置分支機構的境外企業，不得在境內購買商品房，其無法取得產權證。

至此，大哥一方徹底敗訴。

順便提一下，天鴻控股隸屬於北京城建委，在北京共開發建設了60多個項目，是一個低調且沉默的龐然大物，李建國的御嘉置地跟其比起來，連小弟都算不上。

李建國曾把《如果愛》請到NAGA上院首映，而天鴻旗下的萬象新天，直接就把電影《愛情呼叫轉移》請到小區裡拍攝，劇中還特別設計了寧靜給山爭哥哥講解沙盤的情節。

04

據瀚海法拍網顯示，大哥的兩套房產，將於9月28日上午10點開始拍賣，起拍價為7191萬，拍賣網站標註的市場價為1.2億。

法拍市場的房產，比市價低出一大截，總有批人蒼鷹一樣在專門在盯著，並且這套房子還有一個最大的賣點：就是成龍大哥住過的。

當然，也有人可能會認為是最大的糟點。

代言人成了房東，最後折騰半天，還是被掃地出門，大哥應該有點煩。

不過闖蕩江湖幾十年，大哥什麼風浪沒有見過，況且對於大哥的巨額財富，幾千萬也算不得什麼大數。

其實除了NAGA上院，幾年之後，大哥還代言了北京的另一個豪宅「泰禾中國院子」（原名「運河岸上的院子」）。相比於李建國的御嘉置地，泰禾在業界的名聲可是響噹噹的，中國院子也被稱為北京豪宅之首。

有人說大哥在中國院子項目上，終於打破了其代言的「魔咒」，也有人說，這個項目同樣與業主之間糾紛不斷。然而我卻很想知道，站在今天的立場上，回想他當年購買NAGA上院時的情狀，大哥到底會作何感想......