來源：智谷趨勢
◎作者 | 凱風
◎來源 | 國民經略（guominjinglve）已獲授權
房子對於中國國民有多重要？
近日，央行課題組在《中國金融》雜誌發布《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》，透露諸多房地產關鍵信息。
調查顯示，中國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，家庭資產以實物資產為主，住房佔比近七成，房貸是家庭負債的主要構成，佔家庭總負債的75.9%。
這說明什麼？
其一，中國城鎮居民家庭戶均總資產317.9萬元，資產分布分化明顯。
家庭資產平均為317.9萬？這個數字超出了大多數人的認知。
實際上，這只是平均數，而平均數往往存在「被平均」的可能。畢竟，姚明和潘長江的平均身高超過1.9米，而大多數國人的身高僅為1.7米。
這背後，一方面存在著資產分布的失衡。
根據報告，總資產最高20%家庭的總資產佔比為63.0%，其中最高10%家庭的總資產佔比為47.5%，而最低20%家庭僅佔2.6%。
另一方面，相比平均數，中位數更為切近實際。數據顯示，城鎮居民家庭總資產的中位數是163萬元，比均值低148萬。
這一數據仍然不算低，但實際上大多數都是房產。而房產的變現能力並不強，居民實際可支配財富並沒有想像中那麼多。
其二，中國城鎮居民家庭財富與房子深度捆綁：房產佔家庭實物財富的7成以上，遠遠超過發達國家。
數據顯示， 我國城鎮居民家庭的實物資產中，74.2%為住房資產，戶均住房資產187.8萬元。從家庭總資產來看，住房+商鋪等房產合計佔比接近7成。
與國際對比，在美國，房產在家庭總財富中的佔比僅為3成多，金融資產接近7成，家庭財富結構大相逕庭。
這些數據再次說明，房產是中國絕大多數家庭主要的財富來源，也足以說明房子在中國國民財富中佔據的重要地位，許多家庭財富都與房地產深度捆綁。
房產佔比過高，意味著許多家庭難以忍受房價的劇烈變動。房價上漲則財富迅速增值，房價持續下跌則財產持續受損，因而有房一族成了房地產體系的最大擁躉之一。
其三，北京、上海、江蘇家庭資產最高，新疆、吉林、甘肅最低。
中國城鎮居民資產，不僅在不同家庭之間存在明顯差異，在不同省份同樣存在較大懸殊。
從區域來看，東部最高，東北最低。東部地區居民家庭戶均總資產為461.0萬元，分別高出中部、西部、東北地區197.5萬元、253.4萬元和296.0萬元，東北地區僅為東部的三分之一。
從省份來看，家庭資產最高的三個省份為北京、上海和江蘇，最低的三個身份為新疆、吉林和甘肅。
其中，最高的北京家庭資產，約為最低的新疆的7倍。
其四，超過4成家庭擁有兩套及以上房產，剛需家庭佔比不到6成。
數據顯示，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭佔比為58.4%，有兩套住房的佔比為31.0%，有三套及以上住房的佔比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。
住房擁有率96%，戶均擁有住房1.5套，這組數據讓許多人感到訝異。
事實上，住房擁有率是個統計概念。一個家庭，無論在哪裡有房，只要父母有房而無論子女是否有房，都算是「擁有」住房，這就造成統計數據與實際感受的差異。
經過20多年的發展，中國整體住房並不短缺，存在的是結構性失衡：個別大城市商品住房供應嚴重不足，而部分家庭則又佔據了過多房子。
按照黃奇帆的說法，一套是基本居住，兩套是改善，到了第三套實際上進入炒作系統。
以此來看，至少超過40%的家庭不再屬於剛需範疇，而超過10%的家庭則步入炒作範疇。
其五，買房加槓桿是常態，房貸佔家庭總負債比重高達7成以上。
數據顯示，城鎮居民家庭負債參與率高，為56.5%；家庭負債結構相對單一，負債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負債的主要構成，佔家庭總負債的75.9%。
這個數據同樣不令人意外。畢竟，許多人人生最大的支出就是買房，而買房首付一般只需3成，剩餘7成可按揭貸款，貸款期限多為20年或30年，每年都會有大量的還貸支出。
只要現金流不出現問題，收入能夠持續覆蓋債務，那麼這些債務就不存在問題。
然而，一旦樓市出現大幅波動，或者收入受到經濟波動影響，那麼房貸就會成為許多家庭難以承受之重。
其六，誰的負債壓力最大？低收入群體，中青年群體，剛需家庭。
根據調查，部分低收入家庭資產負債率超過了100%，戶主主要從事個體經營或其他職業，沒有穩定收入，負債卻相對較高，一旦遇到意外情況，違約風險較高。
同時，戶主年齡在26～35歲的居民家庭債務參與率、戶均債務規模、資產負債率、債務收入比都要高於其他家庭。
剛需型房貸家庭的債務風險尤其突出。資產負債率、金融資產負債率和月償債收入分別為24.2%、151.3%和33.0%，遠遠高於平均水平。
這三類人群，一類是缺乏穩定收入的低收入家庭，第二類是面臨購房、成家生子、子女教育等重重壓力的中青年群體，第三類則是住房負債佔比過高的剛需群體。
相反，擁有多套房的投資類家庭，債務風險反而沒那麼高。因為高收入家庭，財富相對多元，收入來源更為穩定，抗風險能力較強，對房價波動的忍受能力更強，因而對房產投資炒作的參與度也較高。
最後說一下，房價為什麼易漲難跌？
除了房地產依賴和土地財政依賴之外，居民家庭財富依賴同樣在其中發揮著不容低估的作用。
要破除房地產依賴，指望去房地產化式的硬著陸並不現實，穩和橫盤，可能是最大公約數。
通過橫盤，來逐漸消化金融風險，化解房價過快上漲帶來的問題，可能是未來主要調控方向之一。
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