根據艾媒報告顯示，到2022年，我國租賃人數將達到2.4億，比2020年再增加2千萬人。由此可知，租房市場已成為房地產市場的重要組成部分，出租人和租房人的切身利益保護顯得越來越重要。
為規範房屋租賃市場，將在2021年1月1日開始實施的國家《民法典》新規中進行了明確規定，涉及到租房的方方面面，而當下的《合同法》也隨即廢止。換言之，從明年開始，租房統統按「新規」處理，事關出租人、租房人、二房東和房屋買賣，從總體看，既有保護出租人，也有保護承租人，是老百姓出租和租房的重要法律依據，有必要學習了解。
首先，租賃期限和未約定租賃期的規定。
租期最長不得超過20年，超過部分為無效期限。如果忘記約定租賃周期，或者無法確定租賃期限的，則視為不定期租賃，當事人可提前通知對方，隨時解除租約關係。租賃期到期後，若雙方沒有提出異議，且繼續租住，合同繼續有效，但屬於不定期租賃關係，參照不定期處理方式。
對於出租人和承租人來說，如果對未來租期不確定，不定期租賃其實是一種很好的租賃方式，但若想保持長期穩定的租賃關係，最好還是約定固定租賃周期。
第二，二房東未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同，但從發現後算，只給6個月異議期。
在租房過程中，二房東現象還是比較常見，其目的就是在中間賺差價，根據規定，出租人一旦發現二房東轉租給其他人，出租人可以解除租賃合同，但考慮到「其他人」也是「受害者」，若出租人在發現二房東的轉租行為後6個月內未提出異議的，則視為同意轉租，租賃合同有效。
第三，未經出租人同意，承租人不得改造、裝修房屋。
00後、90後，個性特徵鮮明，對居住環境的要求也不例外，租到的房子未必是自己喜歡的風格，有一種「搗鼓」房屋的衝動，比如把窗簾換換、牆壁刷刷、臥室改造一下等等，如果這些行為未經出租人同意，出租人可以要求恢復原狀或者獲得賠償。因而，如果承租人有改變或增加房屋設施的想法，應事先跟房東溝通好，同意後再進行，否則將承擔相應責任。
第四，出租人出售租賃房屋，承租人享有優先購買權，未履行通知義務，後者可索賠。
租房，總給人一種居無定所的感覺，究其原因，即使一些租客跟房東籤訂了長期的租賃合同，但有些房東由於各種因素需要售賣有租約的房屋。為保護租客的合法權益，在新規中明確，出租人售賣租賃房屋的，應事先通知承租人，而承租人享有同等條件下的優先購買權，理論上保障了承租人的繼續居住權。如果出租人未履行告知義務，承租人可要求出租人賠償。從實際來看，承租人要在同等條件下購買的影響因素有很多，未必真的就會購買，但房東通知租客有優先購買權確實有必要，以避免產生相關糾紛。
當然，這裡還有一個特別規定，如果把房子賣給近親屬，比如父母、子女、兄弟姐妹等，是不受租客優先購買權約束的。其實，這是比較符合實際的規定，因為誰也不想把房子低價賣給自己的至親時還要徵詢租客的意見。
第五，設立有居住權的房屋不要買也不要租。
從明年1月1日開始，房屋可以設立居住權，一些被設立了居住權的房屋，按照規定，既不能買賣、也不能出租和繼承。一旦房屋被房主設立了居住權，即使沒有產權，居住人也可以居住，根據設立時間長短，最高可以終生居住。所以，我們在買房時，一定要查清房屋有無設立居住權。此外，再加一層保險，在買二手房和求租時，在相應買賣和租賃合同上加一句話：要求房主承諾該房屋沒有設立居住權，在買賣和租賃期間也不會設立居住權，同時約定違約金額。
第六，房屋及設施危及出租人健康和安全的，承租人可隨時退租。
租房市場上，難免存在利慾薰心的出租人，把不合格的房屋租出去，此前也有媒體報導過相關案例：使用劣質的裝修材料，超出一般人健康承受範圍。還比如，房屋本身質量問題，可能會危及出租人的人身安全等等。根據規定，即使承租人知曉租賃物質量不合格，仍然可以隨時解除租房合同。
由此可知，國家對房屋出租的相關事項做了更為貼近事實規定，解決了租房過程中的諸多難題，出租人、承租人合法權益得到了充分的保障，隨著2021年慢慢到來，讓我們一起期待新規的正式實施吧。
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