提問：你好成哥，請問上海嘉定和松江那邊是否有發展潛力？還有就是嘉定和松江它們哪個房子升值潛力大呢？
回答：具體要看是哪方面。首先，嘉定區位於上海西北部，上世紀50年代起，嘉定被命名為「上海科學衛星城」，其東與寶山、普陀兩區接壤，西與江蘇省崑山市毗連，南襟吳淞江，與閔行、長寧、青浦三區相望。嘉定區的最大的優點是綠化面積比較大，整體的綠化做得非常好，雖然是在上海，但是你在家定會感覺到一種非常適合居住的感覺論經濟基礎，松江沒法比。其次！嘉定是全國百強縣龍頭的時候，松江還是上海的貧困縣，只有農業，屬於偏遠地區。但松江大學城的建立，標誌了松江的崛起，之後開始大舉開發房地產和旅遊業。所以，論環境和宜居，嘉定沒法比。松江的優勢應該就是規劃得還挺好的，那裡工廠特別多，如果想打工的話，在松江的選擇性更多一點。
提問：成哥你好，坐標上海，上海的豪宅稅持續到2024年。請問上海近兩年會大漲嗎？現在買個自住兼顧投資的房子時機合適嗎？子彈不多。最近在看閔行浦江鎮的房子，不知道成哥對這個地方是否熟悉？目前60多個平方，還能淘到200多萬的。很多是動遷房。適合買入嗎？上海無房，所以想先買個過渡，過幾年漲了賣掉在換個大點的，環境好點的。
回答：上海現在是進場時機，淘淘筍。 房產長期看人口；中期看土地；短期看金融。當下看政策只是壓制市場，讓市場降溫的一種手段。對於懂得投資人來說沒有任何影響。因為是用金融的眼光在看房子，並不是房子本身。 對於房地產市場來說，zc壓制了需求短時間利空，長時間利好。 浦江鎮這個地方規劃非常好，很適合居住，上海城市規劃館的二樓專門有一片，說的就是浦江鎮。不過它地處閔行，不能享受浦東那樣的落地力度。 浦江鎮，我給它的定位更多是自住為主。 動遷房也要看具體樓盤，它的區位主要靠前灘輻射，未來機會要比只有青浦人認可的青浦新城要好。具體更詳細的分析詳見內部分享！
提問：成哥您好，子彈150-200萬，不想貸款。純投資，3-5年內賣掉。上海崇明的仁恆海和院疊加別墅好還是嘉興碧桂園的雲棲裡住宅好？因為嘉興沒有限購，資金也符合我的情況。嘉興值得投資嗎？嘉興有哪些值得投資的房產？上海戶口，上海有房。您有什麼好的投資房產介紹嗎？
回答：仁恆海和品質感非常好，圖書館和會所做得很到位，仁恆做出來的產品的確是有口碑的。但問題是的確太遠了，而且崇明也沒有什麼產業，所以這個地方只適合自住，投資沒啥機會，流動性很差，跑輸大盤。投資角度，我們一直不看好嘉興。既然有上海房票，建議優先考慮上海的低價潛力盤。總價200在上海買不到性價比很高的樓盤，可以考慮適當負債，比如貸款100萬，月供5千，但是租金也在5千左右，完全可以覆蓋。總價300左右，上海投資回報率高的板塊推薦詳見內部分享！
提問：成哥你好，坐標上海，父母名下一套普陀中遠兩灣城2房滿五，市價800多 ，無貸款，本人夫妻兩人名下一套中遠兩灣城1房，市價480個，有280貸款，另有臨港自貿區海上風華一套290個，有80個貸款，請問有什麼好的投資建議？
中遠兩灣城這個地方原來是「兩灣一宅」地區，著名的棚戶區，二十一世紀初舊區改造，拆遷後此地變成了中遠兩灣城，可是還自帶「滾地龍」屬性，雖然隨著時間推移，記憶會模糊，但這個小區實在太太大了，拋盤多而且也是群租的聖地，二房東尤其多，經常被整治。然後地理位置又是被蘇州河「蝸」在裡面，機動車的交通不是很方便，前兩期棟距太近，還有蝶樓。話說回來，中遠兩灣城畢竟是內環內的，軌交也算方便。
回答：普陀區本身操盤能力也偏弱，造成了現在的局面。沒成片地了，次新和大樓房為主，以現在的上海市區舊改方式，也不可能動遷，所以長遠看還是沒戲，未來略微跑輸大盤。自住追求性價比和成熟度可以考慮，投資御免。普陀的未來在真如、長風、桃浦。臨港自貿區以前分析過，短暫的炒熱之後是長時間的橫盤。離當前市中心70公裡的遠郊房產不是優質資產。有行情時也許也會神經刀上漲，但在大多數時候流動性不佳。如果還有房票，可以在近郊區淘淘筍，性價比高的拿下，抵押中遠的全款房融資。具體更多分析詳見內部！
提問：成哥你好，請問上海現在是置換的好時機嗎？曾叔覺得張江湯臣豪園怎麼樣呢？
回答：你好，張江湯臣豪園很典型，就是當年大家覺得平平無奇的地段，甚至老上海人BS的地段，因為產業、人口導入、購買力迅速提升所以興旺。 2006-2016也許有個別房子10年10倍吧。8000到80000。 湯臣豪園是過去十二年漲得最快的小區之一。因為現在基數已經比較高了，所以未來漲幅會受些限制，所以我比較謹慎，即便有張江碼農高端產業加持，我也認為大盤平均漲幅就差不多了。小區本身沒有問題，張江本身住宅就很少，這也是為數不多的張江園區內的品質住宅，看平它走勢的原因主要是因為最前面說的兩個原因。 張江的住宅有兩個標杆，地段角度張江湯臣豪園更優，但品質就要看城市經典了。 戶型普遍都偏大，適合改善需求。考慮自住可以買。
提問：現在上海還有所謂的窪地板塊嗎？現在這個時點總價5-600萬標的是選遠郊次新三房還是市區老大樓預期收益更高？
回答：500-600萬總價，小中三房、中三房，面積在90-120平，區域則應該是近中郊、中郊，而不是遠郊。 具體能買多大面積，取決於板塊本身的能級，以及房齡和品質的定位。 老大樓的優勢是租金好，缺點是不領漲、賣房時流動性弱，所以適合資產規模大、實操經驗豐富的資深人士，不太適合新手。具體更多分析詳見內部分享！
上海樓市始終會有少數板塊存在結構性機會，也就是所謂的「窪地」。 窪地分兩種，一種是現在能級比較差，但未來有很大機會逆襲；另一種是現在本來就強勢，但仍然被低估，未來前途更加遠大。 恰空好房的客人們，一直在跟著我們買「窪地」。但是，窪地的鑑別，一定是需要深刻洞察力的。 而不可能有那種人人一眼望過去就看得出來明顯比其他板塊便宜的，所謂「撿皮夾子」的板塊。 窪地本身需要講究邏輯，能被規劃、產業的發展趨勢解釋得通，給足時間讓它逐步兌現。 而絕對不是指「買入，大漲，滿兩年賣出」。
提問：成哥，我在上海中環有一套老破小，想置換到陸家嘴的老破小，也是主要考慮到投資。嘉興平湖的一手房每平8千，自住好還是投資好呢？
回答：你好，預算多少呢？ 陸家嘴可以淘到單價8萬以下的，但是一般不推薦老破小，老房子的租金，升值空間和流動性上都大打折扣，需要精挑細選才行。儘量淘2000年以後的老次新電梯房，比如江臨天下。 嘉興三線城市，環一線物業都不屬於優質穩健資產，自住可以，投資迴避。建議把資金投向top10省會城市低價潛力區。具體更多分析詳見內部！
提問：成哥您好，孩子在上海浦東工作，已結婚，社保滿了3年，現想在上海買房希望得到您的幫助，子彈400如何選房？
回答：你好，子彈400，選擇範圍很大，自住建議買生活半徑附近的盤。 陸家嘴，浦明路，北蔡，世博，前灘，徐匯打浦橋，徐家匯這樣傳統核心區，找小三房。 問題比較大，建議詳細描述購房需求，純自住還是考慮投資？有沒有學區需求？月供能力如何？首套房票還是二套？具體建議需要根據你的情況給出，可進入內部提問！
提問：成哥好，上海首房二貸（七成首付），人在其他一線城市工作但無當地房票，首付470彈藥，該不該在上海買自住\/投資兼顧的？看了有花木板塊90年代學區地鐵房，張江廣蘭路站2010年代次新地鐵房，總價區間570-680之間，請問該如何取捨，還是乾脆去其他新一線強二線城市投資？另外老房子如果公積金只能貸15-20年，是否不如直接全部商貸30年？這樣月供小於組合貸。
回答：你好，子彈470，能選擇的空間很大，有特殊方法可以操作成首付3-4成。 考慮自住兼顧投資，除了前灘這種限價房，買到就能賺到這種，其他真沒辦法說確定性很大的。 提供兩個思路，一種是買帶學區的次新房，最好是雙學區，九年一貫制也可以，吃學票增值的漲幅 另一種是近郊熱點，比如前灘輻射區，張江輻射區，大虹橋輻射區埋伏。 我們認為上海比較好的板塊有： 內環：老西門&新天地、黃浦濱江、北外灘、北濱江 中環：長風、張江科技城、前後灘、漕河涇 外環：徐涇、華漕、江橋、劉行、顧村、祝橋、浦江、康城、新橋、九亭、泗涇、趙巷、夏陽 但其實光知道板塊也僅了解大概，多軍向來奉行「非筍勿入」的理念，需要看200套房，才能逐步建立自己的價值判斷體系。 能買在上海就優先建倉上海。具體更多分析詳見內部！
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