提問：曾叔，您好！想在上海購買一套房子，目前只能買二手房，看了很多房子不知道怎麼選擇，預算在1200-2000成熟商圈徐家匯港匯附近房齡15年了覺得有點舊、新天地翠湖樓齡12年，配套很喜歡就是價格比較貴，陸家嘴濱江可以看江，資源稀缺，房齡也在15年左右。購買12-15年這樣的房齡是否舊？大虹橋會展附近的別墅，和那個成熟商圈的房子那裡更適合？目地保值、升值、方便出租幾年後想住也可以，持有5年以上。請老師你給點意見怎麼選擇？
回答：你好，新天地，屬於綜合優的板塊，如果以後自住喜歡那裡的環境，是可買的，升值性能跑平大市，強於徐家匯。港匯周邊，屬於市中心當中比較普通的板塊，除非是帶有一流學區，否則升值性自住性都一般。陸家嘴濱江，如果想買到看江的三房，2000萬以內的預算有些吃力；如果買兩房，則能買到，只是自住不夠舒暢，如果只兩人住，也是可以的。陸家嘴的房子，如看不到江，則升值性可能與新天地差不多，畢竟近CBD、濱江步道也很好。大虹橋會展周邊，區位升值性較強，但別墅這類產品升值性不樂觀。不如新天地與陸家嘴濱江的二手房。12- 15年的房齡，略有點舊，這種情況下，要看小區的規劃、定位、建築品質、物業管理水平了……
提問：你好，曾叔，保利頌和錦繡御瀾的區位，您更看好哪個？二者離地鐵都不近，用於父母退休後自住，謝謝。
回答：你好，兩個盤都不是以區位取勝的樓盤，靠地鐵都不近，只能說保利頌能吃到前灘輻射，錦繡項目吃的是張江輻射。保利頌項目的產品力讓我覺得更好一些吧。
提問：曾叔，你好，夫妻兩個都是新上海人，預算在500-600萬，我在浦東，老婆在徐匯濱江上班，想考慮學區加自住屬性的次新房，有推薦嗎？謝謝！
回答：你好，你這個預算老實說要帶學區次新三房有點緊張，要麼加點預算，要麼降一點學區，建議如果通勤可支持的話，優先考慮閔行二梯隊，或者浦東三梯隊學區房，比如七寶、古美、春申、三林、金楊這一帶。具體需要結合你對孩子教育的規劃、居住品質，特別是通勤的偏好再來做決定。對於你的情況，我還有更好的選擇，可參考內部分享。
提問：曾叔，你好，黃浦區的使用權學區房值得買嗎？留著可能自用，不用的話，也希望保值。
回答：你好，保值沒問題，但最好能夠自用，純投資不買這種，因為不能貸款。
提問：曾叔，你好，剛才沒介紹全，我北緯兩局已還清，一居還有貸款。天竺聯排有貸款。如果需要操作一下，應該如何操作呢？另外，您研究過海外房產麼？有好的推薦嗎？之前有人和我說不應該動北京房子了，應該把閒錢丟到海外市場，您怎麼看？其實我還是挺看好北京的，但有怕雞蛋都在一個筐裡了
回答：你好，海外不建議盲目投資，90%以上會被坑，研究好國內的市場足夠了如果要考慮配置，增強風險抵抗能力，可以買一部分海外房地產投資信託基金(REITs) ，這比盲目買 泰國、西港等地靠譜的多。
提問：曾叔，你好，請問曾叔，三四線城市怎樣快速賣出二手房？
回答：你好，三四五線城市二手樓市有兩大硬傷，一是承接力有限，購買二手房的人相對較少，二手房附帶的價值較弱，像學位等。二是這些中小城市的房地產開發往往很活躍，很多小房企都在浪潮裡博一把。沒有什麼好辦法。你唯一能嘗試的是多給中介一些佣金，看看中介能不能努力幫你賣？多付中介一些佣金要比你降價要有效的多。這也是我為什麼經常說只有大城市才有房地產。
提問：曾叔，你好，準備把家裡人戶口移到杭州，主要是投資，有沒有您推薦的樓盤。價格在500-1500。
回答：你好，500-1500還是更適合在一線城市投資。這個總價在杭州投資選項很少。杭州現投資策略是逢筍入，不少新盤價格倒掛都在5千以上，搶到可以無腦入。 沒有明顯低沽板塊。 除了關注倒掛新盤外，二手推薦餘杭臨平星橋未來科技城、蕭山市北等，配合淘筍。
提問：曾叔，您好，請問下購買有二次抵押的二手房會有什麼風險，如何規避，謝謝！
回答：你好，贖樓有風險。我有一個朋友買了一套房，剛付完首付，房東的所有銀行帳戶和房子都被查封了，到現在還沒有打官司有結果。找專業人士做好盡調，吃不準的就別碰，世界上有那麼多房子，幹嘛非要買這套。別貪便宜，就不會有大坑。
提問：你好，曾叔，現在中介費很高，據說賣家1個點，買家2個點，如果上家要到手價，下家就要承擔3個點。怎麼樣在買二手房過程中儘可能把中介費談低些？謝謝！
回答：你好，一是上來不要給帶看的中介費太高預期，讓他感覺到你對這裡很熟悉，有很多中介幫你帶看，形成競爭思維。二是不要老是讓一個中介帶你看，車馬費帶來的人情成本就不好還價。三是找一些小中介來買，小中介費用抵，但是有一些盡職調查不周到的隱患，這個可能需 要你自己多上點心，多掌握些信息。實際談判中，先讓中介去砍客戶價格，中介因為能力原因，大部分都砍不下來，這個時候再提出來，要求中介減免中介費。和中介打交道其實比房東難，因為中介行業進入門檻低，很多中介一年只能成一單，你讓他降價的確是讓他很難生存。一般我們遇到的情況是中介口頭答應你的減免中介費請求，然後去向房東要補償，這個過程是隱性的，最後房的補償還是在房價裡體現，損失的還是買房人。
提問：曾叔 ，你好，請問房產稅出來後，房價會繼續上漲嗎？
回答：你好，具體詳見知識內部資料分享。