前幾天，小編去了松山湖實地調研。杳無人煙 ，是小編最直觀的感受。
一個來自東莞市區的粉絲是這樣吐槽的:
" 松山湖大多數都是IT男，下了班就坐公司班車走人，沒人會在廠門口溜達，連三輪車炒粉都擺不起！好不容易周末休息，想去拍拖逛街的地都沒有，房價還一個勁的猛漲！"
現今，松山湖的房價已經成為整個東莞的「領頭羊」。小編在找房軟體上（貝殼、安居客等）看到松山湖二手房的掛牌價著實是高的嚇人，隨手一刷，大部分都是單價5萬+。
丨圖片來源安居客
松山湖房價上漲路徑
松山湖短短幾年經濟的飛速上漲，華為功不可沒。從2005年起華為就開始在東莞布局。直至2016年5月份一篇《別讓華為跑了》的文章席捲網際網路，讓華為和東莞都火了起來。
2017年松山湖均價為15847元/㎡，華為的入駐，吸引了一波深圳投資客，2018年漲到了28984元/㎡，同比上漲了54.7%。
同年9月，松山湖部分項目萬科虹溪諾雅，長城世家，光大·錦繡山河等二手房小區，均價已經超過每平方米3萬元。
光大·錦繡山河一期於2009年開盤，單價在7000-8000元/ ㎡，現在均價56890元/㎡。嘉宏松湖裡的魚，該項目於2014年首次開盤，售價最低8600元/㎡，2020年8月其二手均價達56138元/㎡。
2018年2月召開的松山湖年度工作總結大會資料顯示，2017年園區規模以上工業增加值為332.69億元，華為系企業規模以上工業增加值佔園區規模以上工業增加值比例高達56%。
松山湖這個得天獨厚的地理位置，許多房企也早已盯上了這塊熱土。
就在2019年9月11日，位於松山湖中心小學南側的2019WG029號地塊出讓，該地塊最終被深業鵬基（集團）有限公司以總價23.25億元成功斬獲，以折合可售樓面地價28097元/㎡，刷新東莞土拍新高度。
深業項目在今年8月16日正式開工，目前還在打地基階段。
丨深業項目施工實拍圖
丨松山湖中心小學實景圖
而近日松山湖又有一宗商住地掛牌，地塊（2020WR039）位於東莞松山湖大學路與湖景路交匯處東南側（深業項目隔壁地塊）。
丨衛星雲圖
佔地面積43321㎡，最大容積率為3，總建面為129963㎡，需要配建建面不少於19495㎡安居房。
地塊起始價為21.57億元，剔除配建後，起售樓面價為19530元/㎡。最高限價為28.5億元，剔除配建後，最高樓面價為25800元/㎡。
丨2020WR039號地實景圖
911土拍結束後，松山湖旁保利紅珊瑚、長城世家、萬科虹溪諾雅、萬科松山湖一號等二手房，業主的房價預期空前膨脹，半年漲幅超過10000元/㎡，部分達到40000元/㎡。目前松山湖最高樓面地價是28097元/㎡，那麼未來建成的商品房價格基本是5萬以上。
松山湖已經沒有單價4萬的四房了
丨保利·紅珊瑚實拍圖
時至今日，松山湖的樓市狀況又是如何呢？小編帶你一探究竟。我們首站來帶到了松山湖北部的保利紅珊瑚。
「松山湖已經沒有單價4萬的四房了」來自一個中介小哥的原話，但其實有部分雙證房有4萬出頭的。
雙證房並不是每個人都能買的，需要購房者用掉2張房票，只有目前名下沒有房的購房者才能買，這也是同等房便宜1萬多的原因。
丨圖片來源安居客
據安居客數據顯示，保利紅珊瑚8月均價為54025元/㎡，環比7月上漲3.90%。通過中介了解到，保利紅珊瑚目前三房107㎡最低也要565萬，單價約5.3萬元/㎡。而這個價比市場價要低50萬，而租房價格在3200-4000三房。小區入住率高達94%。
在小編問到，新政之後，松山湖房價是有沒有下跌的時候，中介說「是分小區來看，總的來說並沒有跌，部分次點小區跌個1千左右。」
據中介小哥介紹「萬科金域松湖是目前該片區價格最便宜的 。450萬92㎡三房，單價約4.9萬/㎡。」
眾所周知，松山湖的教育資源是出了名的，房價之所以這麼高，究其原因還是學區房，優質的學區房，始終是市場的硬通貨。而松山湖北區學校（九年一貫制公辦學校）9月份開始招生，面向的小區是保利紅珊瑚、星城翠瓏灣、萬科金域松湖。
中介還說到只要是有東莞公積金，沒有社保，沒有東莞戶口也可以在東莞買房，這也是松山湖房價沒有受新政影響的原因之一。
房價上漲，除了學區房以外，還有一個原因就是目前還在未面世的華潤萬象匯，東莞最大純商業綜合體，未來將是松山湖的中心地段，預計2022年交付。
丨華潤萬象匯效果圖
所以也就是說，在此之前這個片區並沒有成熟的商業供片區業主消費，所以華潤萬象匯的崛起，也成為松山湖片區極大的期待。
小編一路往南，下一站來到了光大·錦繡山河，湖邊的豪宅社區。
丨光大·錦繡山河實拍圖
光大·錦繡山河，位於廣東省東莞市松山湖紅棉路3號，與廣東醫科大學隔了一條新城路。
錦繡山河一期是2009年開盤，四期五期是2015年開的盤，除了五期是帶裝修的，其他都是毛坯交付。五期在規劃嘉榮超市，但目前還沒有進駐。
一位四期的業主說到，2009年當時是單價也就7、8千/㎡，2017年以3萬多/㎡買的四期，而現在光大錦繡山河四期8月均價56890元/㎡，環比7月上漲6.91%。
丨圖片來源安居客
隨後小編又去看了周邊的幾個小區，了解到均價約在50000-61000元/㎡。
丨萬科虹溪諾雅實拍圖
萬科虹溪諾雅總價有點過高，8月均價為60896元/㎡，環比7月上漲7.27%。
丨圖片來源安居客
對比上面幾個小區，長城世家價格相對略低，8月均價為49928元/㎡，環比7月上漲5.80%。
丨長城世家實拍圖
丨圖片來源安居客
小區中介告訴小編：現在松山湖的房源並不多，基本上沒有小戶型，小戶型的房源一放出來，立馬就被秒殺了。雖說東莞出了限購政策，不過對松山湖房價幾乎沒有影響，穩中有升。
某中介銷售淡定的表示：松山湖的房子根本不愁賣。
真正的松湖盤少，不少項目主打松湖概念，對外輸出的名字中帶有「松湖」或「松山湖」二字，身價立刻不同。萬科漢邦松湖半島就是如此。
丨萬科漢邦松湖半島臨時的營銷中心
由如大家所聞，萬科漢邦松湖半島營銷中心需提前預約才能進，沒有預約的小編只能去樓盤的隔壁小區（紫檀山）臨時設立的營銷中心。
萬科漢邦松湖半島位於松山湖南部濱湖區，項目佔地約125834.30㎡，綠化率30.03%，容積率1.5，共規劃68棟住宅，其中高層住宅16棟，別墅52棟，共1776戶，建面約75-143㎡一線湖景洋房和建面約143㎡親湖小院美墅，距離松山湖湖面僅 200 米。
丨萬科漢邦松湖半島效果圖
據萬科銷售介紹，首批推的是12棟、14棟、15棟，首批名額已經滿了，預計9月加推。首推300多套房，一共有6000多誠意登記，看樣板房也是預約制的，需提前提交購房資料。
該項目是屬於大嶺山的地，落戶之後，小孩就讀的學校是大嶺山的學校。如果是松山湖的地，那房價估計又要破新高。
新政以來，大家都舉著「打新」的旗號，地段稍好的樓盤基本上如中頭彩一樣難搶。而現階段松山湖二手成交確實受到一定影響，投資客的退卻，大多數人都在岸邊觀望，就怕形成高位接盤的尷尬局面。 業內人士表示：對比新政前的掛牌價，松山湖房價總體略有回調，但仍然是很高。而買松山湖的人，大多是看中高新科技企業集中、教育資源、環境地段等。總體上成交量偏低，觀望情緒比較濃。
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文章來源:樂居