東莞新房限價突破+二手房不限購，一個完美的閉環，一二手房齊漲。
深圳漲後，大家都在猜測接力深圳上漲的城市是哪個？
現在，答案已經出來了，這個城市就是：東莞。
深圳上漲是因為：學區和概念，而東莞的上漲可能更值得我們深思，因為它代表了目前中國最廣大城市的城市和樓市現狀。
深圳在分化，西部在漲，東部卻是橫盤。
東莞也在分化，並不是普漲，主要是中心城區南城莞城和松山湖上漲，還是天時地利人和之下的供需緊張推就的結果。
今天我們就來系統分析：為什麼東莞漲了？
原因一
新房限價突破，帶動二手房上漲。
3月東莞開始突破限價，南城、松山湖新房去年限價28000元/㎡直接飈至38000元/㎡，也帶動了二手房價格上漲至40000元/㎡。
緊挨CBD的熱門二手樓盤萬科金域華府一期、二期，突破40000元/㎡
松湖西區，代表樓盤是錦繡山河一到五期，均價40000元/㎡
（錦繡山河是松山湖體量最大、最具代表性的樓盤，品質高，區位優，大戶型為主，成交活躍）
松湖北區 代表樓盤長城世家，和堂，3號別墅，豐華悅園，萬科松湖中心，均價30000-40000元/㎡
莞城一個在售樓盤，最新備案價均價達到了38400元/㎡，相比2018年9月首次備案的25000元/㎡，漲幅超過了50%
萬江一個在售新盤一棟樓備案，95-120平的三四房，最高價達到了38000元/㎡，均價達到35400元/㎡
東莞之前一二手房倒掛，二手房比新房貴，因為二手房不限購。
東莞還是新房為主的供給結構，而且不是天量供應，能不能漲上去，供應量很關鍵。盤子小玩得動，新房一漲，帶動二手房往上漲。
新房限價突破+二手房不限購，一個完美的閉環，一二手房齊漲。
這一輪上漲，全國各城市都開始出現了分化，一方面是由於區域利好差異，另一方面是購買力疲軟，並不像2016年一樣天量的熱錢一下子把整個城市的房價託舉起來。
還有土拍，地價越來越貴，帶動房價預期越來越高。
2019年9月11日，松山湖進行了萬眾矚目的土拍，最終被深業鵬基拿下，成交價23.3億元，樓面價28000，預計上市銷售價不低於45000。
3月25日，東莞萬江地塊提前一天直接拍出封頂價！
這塊地本來預計在3月25日拍賣，但3月24日晚上，卻引來了58家開發商提前報價！
在經過59輪報價後，地塊總價竟然直接被競拍到達封頂價：16.25億！
5月19日，世茂經過與6家房企、69分鐘、26輪激烈爭奪，最終以14.8億元+配建11964平安居房面積競得沙田地，折合樓面價13022元/㎡。
其中，911松山湖土拍結束後，松山湖旁保利紅珊瑚、長城世家、萬科虹溪諾雅、萬科松山湖一號等二手房，業主的房價預期空前膨脹，漲幅超過10000元/㎡，部分達到40000元/㎡。
原因二
東莞城建亂，規劃好的南城、松山湖強勢出圈。
東莞是鎮域經濟，東莞政府完全控盤的只有市區四街道和松山湖。
東莞城建一團糟，沒有什麼規劃好的地方，更別提什麼教育、醫療、公共配套。莞城南城松山湖也就成了全東莞規劃最好的地方，也成了東莞的房價高地。
南城主要用來建設CBD商務區，松山湖是高新區。
其他鎮區土地開發利用強度大，城市界面混亂，無太多淨地做產業規劃。
南城是東莞的總部基地，吸納東莞本市的企業來到南城設立總部，但是廠區可能還留在鎮區，東莞政府對南城的期待也很高，但現在還需急需在產業教育醫療上發力，不能只停留在PPT上。
東莞做得最對的一件事就是：在長期發展中保有了松山湖這麼一塊淨地，而且借這塊地招來了華為金鳳凰，帶著東莞起飛。
華為給了東莞很強的信心，松山湖這個矽谷一下子拔高了東莞在大家心目中的位置。
這一點，讓東莞得以在未來多年都享受到華為這個巨無霸企業對東莞的強大帶動。
目前松山湖的供地是非常克制的，並沒有大規模供應土地，所以松山湖的供需還是很緊張的。
對於東莞來說，不是缺房子，而且缺好片區的好房子。
當地民富程度高，華為高新人才多，有改善升級的需要，優質片區大開發商品質好的新房當然受歡迎。
富鄰居深圳在漲，東莞也跟著漲，房價扁平化。
東莞位於珠江口東岸，與廣深陸路相連，且取在中心位置，到廣州中心區與深圳中心區均只要半小時，可見東莞的區位優勢有多明顯。
有個富鄰居，自己本身又不差，交界無縫接壤，就有了房價對標的資本，久而久之就成了房價協同化，深圳漲得上去，東莞就有空間。
東莞本地購買力強，還有外圍的購買力，尤其是來自深圳的購買力。
大水漫過，窪地難尋。
光明漲到60000元/㎡，松山湖跟著漲；沙井漲到55000元/㎡，長安虎門跟著漲；觀瀾漲到60000元/㎡，塘廈也跟著漲。
松山湖高新區管委會最新傳來消息：
松山湖中子科學城正式更名為松山湖科學城，其面積也由原來的53.3平方公裡優化調整為90.52平方公裡，整體涵蓋松山湖和大朗、大嶺山、黃江一園三鎮具有戰略價值的相關區域，並由原規劃的「兩核一軸多區」升級為「一軸一區兩心三組團」的宏觀格局。
不少人都發出感嘆：是光明科學城搶松山湖的購買力，還是松山湖搶光明的購買力?還是合夥搶深圳東部的購買力？
這兩年，外地開發商加快了在大灣區布局的步伐。
而深圳市場不好進，所以就在臨深東莞搶地，刺激了土拍溢價。
沿著深莞邊界線，挖掘機和重卡日夜轟鳴。
萬科、融創、時代、魯能、中海、泰禾、星河、中海、華潤、招商蛇口、中交、金茂、華僑城、遠洋等，都進駐了東莞，不少都是背景深厚。
其中，萬科迄今深耕這座城市16年，在東莞打造的社區超過50個，一腳油門又是一個萬科項目，許多東莞人都以「一生總要住一次萬科」作為購房信條。
很多大開發商看好東莞，在東莞布局大量項目，大幅提升了居住品質，也刺激了東莞本地改善和深圳投資客入場，為更好的區域規劃和產品買單，巨量的熱錢推就市場的火爆。
結
兩年前，2018年，我和顧言開車走在虎門萬達廣場的那條路上，坑坑窪窪，下雨了，車陷在泥水裡了。
時至今日，我還記得很清楚，那天他說：
東莞的城建真的是太亂了，你去看看二線城市鄭州30000元/㎡的建業天築周圍是什麼樣兒，再來看看東莞30000元/㎡的房子旁邊的破廠房、破村子。
鄭州東區早在十幾年前就由黑川紀章做了控規，保持了城市生長的彈性，科學合理地布局，減少重複建設的成本。
但是呢，時間就是這麼打臉，就算東莞房子旁邊是破廠房，破村子，可能連個控規都沒有。
一樣不影響東莞在短短2年內迅速漲到40000元/㎡，而且還是當地購買力可以接得住的40000元/㎡。
房產投資說到最後，真正影響房價的是什麼呢？
是高大上的城市界面和產業？是強大的教育和人才吸引力？
還真不一定。
每個城市千變萬化，每個城市都有運勢的起落。
只是這一輪上漲，全國各城市都開始出現了分化，一方面是由於區域利好差異，另一方面是購買力疲軟，並不像2016年一樣天量的熱錢一下子把整個城市的房價託舉起來，所以深圳西部漲得多，東莞也是中心城區和松山湖漲得比較多。
越懂房地產就越敬畏。
只能說在這一階段的東莞，剛好就這麼天時地利人和地碰上了，房價也就漲上去了。