合作開發房地產項目中通常存在兩個法律關係：（1）提供土地使用權的一方（下稱「土地方」）與提供資金的一方（下稱「資金方」）之間的合作開發房地產合同關係；（2）發包人（通常為資金方）與施工單位之間的建設工程施工合同關係。在司法實踐中，土地方往往不會作為建設工程合同當事人，也不會參與具體的工程建設。但是，在資金方拖欠工程款的情況下，承包方通常會將資金方和土地方一併告上法庭，要求土地方承擔連帶責任。該等索賠是否成立，將取決於法院對建設工程合同的相對性的認定及把握。
案件基本情況
1994年至1995年期間，土地方與資金方形成了一系列協議前期協議，合作開發案涉項目。其中，合作開發協議約定：由資金方負責提供開發該項目的所有資金，土地方提供案涉土地的土地使用權，案涉項目建成後比例分配給土地方及資金方。
1996年6月21日，資金方與施工單位籤訂《深圳市建設工程施工合同》（下稱「施工合同」）。在案涉工程結算過程中，施工單位與資金方發生爭議，施工單位遂於2002年8月14日向人民法院提起訴訟，要求資金方支付拖欠工程款本金、利息，並要求土地方承擔連帶責任。
爭議焦點
本案中，土地方作為案涉項目的合作開發主體，僅負責提供案涉土地使用權，並未籤署施工合同，也未參與案涉工程的建設。合作開發協議明確約定應由資金方負責提供所有項目資金，實際上，也是由資金方與施工單位籤署施工合同。在該等情況下，土地方是否應對資金方所欠工程款承擔連帶責任？即為本案核心焦點。
各方觀點
1. 施工單位認為：施工合同合法有效，施工單位全面履行了合同義務，資金方、土地方是合作建房關係，是工程項目開發和建設工程利益的共享者，對建設工程所負債務應當承擔連帶責任。
2. 土地方認為：
土地方不是建設工程施工合同關係下主體，土地方為合作開發協議約定的合作建房合同關係下主體，而施工單位並非合作建房合同關係下主體，土地方與施工單位之間不存在任何合同約定。
根據合同的相對性，土地方不應對建設工程施工合同項下的債務承擔任何責任。
在合作開發房地產合同關係中，土地方獲得分房利益是基於提供案涉土地使用權作為對價，不應以土地方獲得分房利益為由，而要求土地方額外承擔拖欠工程款的連帶責任。
法院認定
1. 一審判決認定：
資金方及土地方就案涉項目存在合作建房關係，資金方及土地方系案涉項目的合作開發方，並實際參與了該項目的開發建設，並分得利潤，形成了合作建房關係，資金方及土地方作為合作方應對因此而產生的債權債務關係對外承擔連帶責任。土地方已在合作建房中分得利益，應就資金方的欠付工程款承擔連帶責任。
2. 二審法院認定：
資金方、土地方均系案涉樓盤的合作開發方，形成合作建房關係，並均從項目開發中實際獲益。根據公平原則，資金方、土地方內部約定不得對抗開發方的對外債務，應就資金方的欠付工程款承擔連帶責任。
我們的意見及建議
1. 我們認為，「土地方自案涉項目分得利益」不能作為法院突破「合同相對性」的合法依據，一、二審判決的認定缺乏法律依據。
土地方未參與籤署及履行案涉施工合同，本案亦不存在土地方自願加入或承接案涉債務的情形，土地方並非建設工程合同當事人。
《民法通則》第八十四條及《合同法》第八條[1]明確規定合同約定僅對合同當事人具有約束力，而不能約束合同之外的其他主體。本案並不存在任何可以突破合同相對性的法定情形[2]，一、二審判決認定的「土地方自案涉項目分得利益」並非突破合同相對性的法定情形。
土地方自案涉項目分得利益是基於土地方提供了案涉項目的土地使用權作為對價，一、二審判決僅以上訴人分得利益為由要求土地方對案涉債務承擔連帶責任，將導致在土地方在合作開發協議中，付出的對價除了提供合作開發土地使用權之外，還要額外對開發建房承擔責任，實質上是以司法裁判的方式變更了當事人在合作開發協議的對價，屬於以司法權力幹預平等主體之間的意思自治及等價有償。
按照一、二審法院的邏輯，僅簡單的以分得利益為由，即可改變合同對價，而對資金方拖欠的工程款承擔連帶責任，那麼已經購買案涉項目房產的小業主，均屬於分得案涉項目利益，豈不是也應承擔連帶責任，顯然是不合邏輯的。
2. 最高人民法院對類似案件下達的判決也支持了我們的觀點：
最高人民法院在一個類似案件中作出的(2007)民一終字第39號《民事判決書》恰好支持了我們的上述觀點，其中認定如下：
本案訟爭的法律關係是施工合同糾紛，而不是合作開發房地產合同糾紛。施工合同只對合同當事人產生約束力，合同當事人以外的人不發生法律效力。
土地方不存在取代施工合同的發包人或加入債的履行而與資金方成為共同發包人的事實。
合作開發合同各方是按照合同約定各自承擔權利義務的，「共同投資，共享利潤、共擔風險」是指合作各方內部關係，而不是指對外關係。土地方與資金方之間合作開發合同，既不屬於個人合夥，也沒有成立合夥企業，不應當適用《民法通則》或《合夥企業法》有關個人合夥和普通合伙人承擔連帶責任的規定。
3. 對土地方的建議
儘管我們不認可本案一、二審法院的判決結果，但也需提醒土地方注意到，在司法實踐中，法院出於考慮維護弱勢群體利益以及社會穩定，很可能從項目開發中實際獲益的角度，突破建設工程合同相對性，判令土地方對資金方拖欠的工程款承擔連帶責任。對於該等風險，進一步建議：
在合作開發協議中，應當明確約定合作開發項目在具體建設過程中可能產生的責任應由資金方負責處理，若因資金方拖欠工程款導致土地方遭受損失的，資金方應予以全部賠償；
要求資金方取得施工單位的書面承諾作為合作的前提條件，確認其知悉並承諾建設過程中產生的責任應由與資金方解決，不得向土地方追索資金方所欠的工程款；
在合作過程中，及時監督資金方支付工程款的情況，儘可能降低出現工程款糾紛的風向；
在分配利潤時，注意預留資金方一定的利潤，作為資金方及時付清工程款的增信擔保；即便出現土地方需要承擔連帶責任的情況，土地方也可以及時地從資金方的利潤中予以扣回。
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