未來幾年,青島樓市最有想像空間的4個片區

2020-12-15 青城山說

這個「最有想像空間」,自然是指升值空間。

這個「未來」的時間,我是指5年左右及以上,最少也在3年以上。

什麼樣的片區才「最有想像空間」?我有兩個判斷標準:

一是現在房價是窪地,這樣的地方一旦有利好才能瘋狂的上漲。

二是有發展潛力,這個包括地理位置、發展規劃等方面的。

基於這兩個判斷標準,我找到了青島樓市最有想像空間的4個片區推薦給大家。

01 紅島(高新區)

把紅島(含高新區,下同)放在首位,我有8大理由:

一是青島地理中心。這個問題以前多次說過,青島的發展規劃是「環灣發展」「三灣三城」,紅島是地理中心,是發展「大青島」避不開的地方。現在山東又搞「膠東經濟圈一體化」發展,紅島仍然是膠東經濟圈的中心。

二是距離青島市區不遠。因為膠州灣的阻隔,原來從紅島去青島市區是很遠的。但跨海大橋、地鐵、高鐵通車後,紅島與青島的物理距離被拉近了,甚至比城陽街道都近,這是一個優勢。

三是價格窪地。紅島現在1.3-1.6萬的單價,在整個青島市算是偏低的,比城陽街道、原黃島區都要低,比膠州、即墨也高不了多少,可紅島的地理優勢是無與倫比的,價格差就是價格優勢。

四是跨海大橋已通車。通過跨海大橋,從紅島開車到李村河只有7公裡,李村河往北7公裡大約是中南世紀城,兩者的價格差還是比較大的。跨海大橋到青島這頭後直接走高架就能到嶗山區海爾路,比城陽、李滄部分區域都要方便。

五是8號地鐵今年要通車。8號地鐵北段今年將通車,紅島到市區的公共運輸得到極大改善,後續還規劃有紅島到黃島、城陽、膠州的地鐵,紅島的公共運輸中心將得到加強。

六是紅島高鐵站的開通。紅島火車站是青島最大的火車站,今後很有可能成為膠東經濟圈的中心火車站。這麼大的火車站建在一片荒野中,必有所圖。

七是大項目林立。紅島的大項目有健康中心、健身中心、會議中心、科技館、青島中學等,還有很多商業綜合體,這些以「青島」命名的青島之最,給人無限的想像力。

八是未開發地方多。紅島片區已經開發的是高新區,都是新房、次新房;紅島街道、河套街道還沒有大開發,現狀是農村,和老市區相比搬遷容易,發展物理空間大。開發完畢後,紅島將是一片新房的天下,嶄新總比老舊要吸引人。

02 辛安(老黃島)

辛安(含老黃島,下同),我現在不看好,但未來值得看好,這是因為以下4點:

一是膠州灣西翼中心。上面說過,「環灣發展」是青島的發展規劃,辛安就位於膠州灣西翼的中心。這個片區還是青島自貿區的重要承載地,區域優勢明顯。

二是地鐵加持。貫穿西海岸新區的6號地鐵已經開始建設,以後還會有連接青島市區的2號線,連接紅島的12號線,辛安將是西海岸的一大地鐵中心。

三是第二海底隧道。現在二隧已經開始招標,進入實質性階段。二隧在西海岸新區的出入口正是辛安。一隧對西海岸新區前海一線樓市的帶動作用,大家應該還記得。

四是辛安的房價還是窪地。辛安1.5萬以內的房價,還是比較友好的。

我對辛安片區的定位是:西海岸新區的「市北區」,也就是說以後辛安片區的發展前景就像是青島市區的市北區,有發展前途,但超過前海一線的可能性不大。

同時,辛安片區也有幾個缺點:

一是位於自貿區,產業用地不會少,不是純住宅區,居住舒適度有影響;

二是二隧是可以走貨車的,周邊產業、碼頭也須用到貨車,辛安片區的「走大車」問題避免不了;

三是既有的碼頭和化工企業對片區有影響;

四是辛安片區的現狀是小廠房和居民區(平房+多層樓房)交叉,不利於以後整體開發,不會形成一整片的連貫的新房居住區。

03 李滄城陽交界

由於當初把城陽區的政府放在了遠離市區的城陽街道,造成青島市區與城陽區的發展是不連貫的。

現在李滄區和城陽區之間未發展起來的區域是:滄口北的大片舊廠區、白沙河兩岸、十梅庵、流亭機場周邊。

可隨著市區發展的飽和,李滄和城陽交界處將成為市區購房需求外溢的第一選擇(由於片區發展滯後,現在還不是),我的理由是:

一是流亭機場的搬遷。流亭機場的搬遷,將徹底解放這一片區的淨空限制,為未來發展提供助力。流亭機場的位置已有規劃為「未來之城」,我認為李滄和城陽之間的這一大片土地都可以稱得上是青島的「未來之城」,尤其是滄口北、白沙河、流亭機場這一膠州灣東岸的連貫地區。

二是價格窪地。滄口北沒有樓盤,白沙河兩岸和十梅庵樓盤不少,歸屬於城陽區的樓盤價格比城陽街道要低,當然也比李滄區要低。隨著青島市區從南向北趨向連貫性的發展,這個價格會找平。

三是地理位置。就像上面所說的,夾在李滄和城陽之間,南上北下都很方便,要麼不發展,一發展就一飛沖天。

四是未開發土地較多。這一片區未開發土地比較連貫的,一個是滄口北,大企業工廠已經「騰籠」完畢,就等著搬遷後「換鳥」了;另一個是流亭機場所在地。這兩個區域有大片的土地,有利於統一規劃、統一發展。別的區域多是小廠房和居民區交叉,發展空間有限。

五是地鐵。作為南來北往的必經之地,這個片區的地鐵現在規劃較少,以後會跟上的。途徑此處的1號線將於今年開通。

04 濱海歡樂城

要在青島市區找到一片新房價格窪地,那麼非濱海歡樂城莫屬。這一片區有多點值得看好:

一是價格窪地。這是市南、市北、嶗山三個區內新房、次新房單價唯一低於2萬的區域。

二是新。我上面多次強調過,一個片區要住的舒適,房價要想有未來,這個片區要有大片的連貫的新房、次新房,成規模才能成大型居住區。濱海歡樂城是填海造地,沒有舊廠區舊房子要拆遷,片區內全是新房次新房,未來會成為一個適合居住的地方。

三是位於市北區。這能贏得「市區依賴症」們的購買慾望。

四是地鐵。根據青島地鐵的規劃,5號地鐵將會通過這裡,公共運輸以後會得到極大的改善。

五是交通。長沙路立交橋和幾個跨環灣路天橋的建成,會改善這裡的外出條件。

當然,有利就有弊,冬天的北風、環灣路的噪音、汙水廠的氣味,也會制約著這一片區的房價。

以上就是我認為未來比較有想像空間或者說是升值空間的地方,請注意是未來,不是現在。適合長投的,可能並不適合短投。

敬告:最近發現有公眾號、短視頻、今日頭條等平臺帳號盜用本號文章、觀點、圖片,未經允許又沒有註明出處,今後再有此類現象,本號將追究盜用者的法律責任。

相關焦點

  • 青島樓市,給年輕人還留有多少可能?
    文 | 單爍青島的樓市,為這座城帶來了多少商機,就帶來了多少壓力和危機。商機源自它十多年間蓬勃的發展態勢,有相當一批人曾憑藉敏銳地市場嗅覺,通過房地產投機,在短短十年間完成了許多人幾乎一輩子才能走完的發家致富之路。而承受危機的,卻是十年後的這批人。
  • 時代造灣 洞見世界級灣區樓市未來
    論行業百態,道地產紛紜,還你一個真實的青島樓市!日前,《樂居大視野》欄目攜數位重磅嘉賓來到位於西海岸金沙灘的金沙樂府項目,共同探討全新政策背景下,西海岸樓市的現狀與未來。那麼,作為青島城市發展藍圖繪製的直接參與者,陶局長肯定對大灣區的建設有著自己獨到的見解。請問陶局長,您能不能簡要跟大家介紹一下青島的「大灣區」戰略。它對整個西海岸乃至青島有什麼樣的影響?尤其是金沙灘這個片區,為什麼會被稱為「世界級灣區」?它在整個灣區戰略中的地位是怎樣的?
  • 劍指全球海洋中心城市 哪裡才是青島的「未來芯」?
    對於城市中的人來說,找到城市新核心,便可以確定未來樓市價值高地的新坐標。 未來十年,浮山灣的政務中心、金家嶺的財富中心之外,青島發展的第三極會是哪裡? 在青島確定爭創全球海洋中心城市之後,城市發展的戰略方向日益清晰,城市「未來芯」的坐標也變得明朗起來。
  • 上海樓市未來十年 產業中心=宇宙中心
    本文來源:葉檀樓市作者:林子大自從2016年「史上最嚴」調控組合拳實施以來,上海房價長期處於高位橫盤的狀態,二手房成交均價甚至連年陰跌。據房導航,2017年至2019年上海二手房平均跌幅為12%,209個小區的房價跌幅超過20%。
  • 「打」上熱搜的青島宜家,能否帶火周邊樓市,撬動千億商圈
    也稱因為宜家巨大的品牌和客流吸引力,很多人都對宜家周邊的樓市非常看好,甚至認為青島宜家足以撬動周邊千億級別的商圈。 那麼姍姍來遲的青島宜家,真的有如此大的魔力嗎?它對周邊的樓市能帶來多大的作用呢? 宜家到底有何魔力 傳統購物中心,小到便利店,大到ShoppingMall,區別僅是客群的輻射範圍、消費層級和購買頻次。
  • 回顧2019年樓市四個關鍵詞 折射青島樓市變化!
    1、回顧2019年樓市四個關鍵詞 折射島城樓市變化!回顧2019年青島樓市,降價、維權、平臺化、房貸利率四個關鍵詞,折射島城樓市變化。2、盤點:2019青島賣地吸金968億!超9成土地底價成交2019年已落下帷幕,回顧過去一年的青島樓市,新房市場總體表現以平穩為主,房價上下浮動不大,在成交方面,年末淡季不淡,出現「小翹尾」的現象。3、業內看樓市:2019榜單 萬科跌出前五融創後來居上印象中,仿佛青島樓市流行公開年度銷售榜單之後,萬科就很自然地坐上了頭把交椅。
  • 魯樓觀察|前五月賣房700億,6月的青島樓市能否接著「紅」?
    位居全市房企第二名;另外,和達集團以約4.39萬平的銷售面積位居全市銷售面積榜單第三,海信地產則以約9.02億元的銷售金額摘得當月全市房企銷售金額探花。同時,5月份的青島土拍市場也遭遇「冷場」。根據界面山東不完全統計,5月份青島全市共成交17宗商住用地,涉及即墨、城陽、市北、李滄、膠州和萊西六個區市,土地總面積約70.36萬平,總出讓金額46.84億元。
  • 銜接1號線、建地下商業...中山片區未來有大變化!青島這些地方也有...
    //青鋼片區建設何時啟動?//姜德志:青鋼片區概念規劃和城市設計已經市國土空間規劃委員會審議通過,一期擬改造地塊(約78畝)正在辦理有關土地規劃手續,擬於近期出讓。此外,城陽區已啟動「未來之城」工作、紅島高鐵站這樣"安排"、歡樂濱海城最新規劃公布、......還有這些你們關注的青島熱點片區規劃官方詳解來了!
  • 雙地鐵加持 膠州灣北樓市受益幾何?
    繼續說一下青島的樓市。 這兩天最火的話題,除了地鐵1號線北段和8號線北段試運行,並將於不久後通車外,還有青島的落戶政策公布了新的徵求意見稿。 這兩個話題,與城市的宜居指數有關,當然與樓市也有關。地鐵房,重新成為不少人討論的話題。
  • 「萬元時代」的樓市,專家直言:未來好城市好房子仍然有溢價空間
    按照增速趨勢,2021年樓市將正式進入「萬元時代」。值得強調的是,這個數據是全國房價均價,反映的是整體走向。如果觀察各個城市的房價漲跌情況,樓市分化的現象非常明顯。在全國776個城市中,南北樓市差異化成為常態,如同氣候一般,南暖北寒。
  • 沿途樓市行情一覽!「北居」方式正在被...
    【編者按】12月15日,地鐵1號線北段、8號線北段開啟市民試乘活動,城陽區、膠州市首次加入青島地鐵「朋友圈」。「雙地鐵時代」到來,同時也意味著青島北居方式正在被重新定義。當下,青島地鐵1號線北段、8號線北段沿途樓市情況是怎樣的呢?島城置業者對於「北城居住」又有怎樣新的感受呢?日前,記者進行了採訪調查。
  • 最具幸福感城市!「十三五」時期青島完成81個片區詳細規劃
    魯網1月8日訊(記者 祁琳)「十三五」期間,青島市圍繞「產業空間拓展、土地集約利用、城市功能完善、市民方便宜居四個目標一個過程完成」的要求,統籌規劃、建設、管理三大環節,發起城市品質改善提升攻勢,將13個領域、39個責任單位、23個企業商協會系統整合,堅持規劃引領,構築高品質都市空間格局,聚焦「宜居宜業幸福之城、多元融合魅力之城、崇尚藝術創意之城
  • 16861元/平樓面價,莞民投站臺東莞樓市
    這次本土企業聚合而成的戰隊全力搶地,無形中是對城市未來信心的巨大提升,也是本土資本重倉東莞樓市的最直接信號。這是今年繼萬江世貿地塊、大朗陽光城地塊、塘廈前海控股地塊、鳳崗的鴻榮源地塊好保利地塊、望牛墩的中梁地塊後,第八塊以終次報價決勝的土地。
  • 廣州樓市,發燙背後的真相!
    據悉這已是連續第4個月成交量破萬,而上一次連續破萬還是在四年前;同期,廣州樓市二手房成交量為14398套,同比大漲71.3%,環比上漲34.6%。量升價漲,可見廣州樓市的熱,是真熱。那麼,火熱的表象之下又是什麼呢?其一,廣州樓市不同區域價格表現分化較為嚴重。
  • 青島北岸樓市將迎來發展機遇
    據介紹,因2020日韓(青島)進口博覽會選址紅島國際會展中心,為方便市民參會,地鐵8號線和1號線屆時將於展會期間將有組織地向市民開放試乘,市民可在青島北站乘坐8號線,至健身中心(紅島會展)站下車即可,地鐵1號線也可以通過換乘直達。
  • 未來2年買房,4個風險要警惕
    近幾年的樓市一直都不太平,根據有關媒體報導,國內房產巨頭在青島開發的某樓盤,因為存在嚴重的建築質量問題,有三棟樓需要推倒重建,這一消息曝光之後,給廣大購房者敲響了警鐘,在未來2年之內買房,這4個風險一定不能忽略。
  • 青島房價跌幅全國第二,八萬炒房客被套青島樓市,2020年青島樓市總結
    青島樓市近一年多的二手房掛牌價、成交價出爐,青島樓市從2019年7月到2020年的11月的二手房掛牌價23138元變為19391元,跌了3747元,跌幅19.3%。青島樓市的二手房成交價從19191元降到了16671元,跌了2520元,跌幅為15.1%。
  • 樓市最像深圳的城市?千萬別現在興衝衝入場
    深圳即便是調控,但它的價值還是在那;而東莞則不同,調控之後樓市進入橫盤期,加上價格上本身已經處於高位,和臨深的惠州相比,暴擊空間相比較而言更小。因此對於投資客而言,想要投資臨深,如果還是堅持入場正在調控的東莞沒有必要。去選擇不限購且均價更低的惠州會更有價值。雖然現階段入場東莞和惠州相比沒有優勢。但長期來看,臨深的東莞依然有一些極具價值的板塊值得關注。
  • 4個月不到,福州五四北樓市經歷了什麼?
    保利研究院11月單月數據——五四北11月在售項目15個,在售庫存78萬方,去化周期25個月;待售項目4個,待售庫存44萬方,去化周期14個月。福州東區在售項目12個,待售庫存32.72萬方,去化周期11個月。待售項目16個,待售庫存59.91萬方,去化周期20個月。五四北的總存量雖然大於東區,但待售項目已不多。也就是說,未來這個板塊的產品供給將走向稀缺。
  • 青島別墅發展史:一部城市發展史
    得益於嶗山區優越的地理位置及寬闊的道路建設,高端別墅帶領曾經不被青島人看好的麥島「搖身一變」成了樓市的香餑餑,其中代表別墅就是海信君匯。2011年1月,嶗山「四姜一灣」片區項目土地拍賣完成。正是在這一片土地上,誕生了又一批別墅產品,頤和星苑、石灣山莊、依雲小鎮、青建悅廷,附近還有波爾多小鎮。