我是北京房姐，資深房產投資專家。目前已為10000+人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議。
以下內容選自【北京房姐】公眾號| 粉絲問答
提問：房姐您好！家人在亦莊上班，請問關於亦莊的房子，是選擇核心區比如林肯公園（配套成熟，交通方便）還是西區比如金茂悅之類（交通不太方便，配套待完善）的更好呢？總價500-600萬，兼顧學區孩子上學，謝謝您了！
回答：林肯公園是亦莊標杆，價格也是標杆。另外一個問題是商住，商住是不買的。林肯公園價格高企，一個原因是區域內的品質稀缺產生額外價值，另一個原因在於總價不算很高，對於中產人群也足夠消費。亦莊金茂悅排除，迴避。總價500-600萬，可以優先選擇青年路，常營，望京等區域。
提問：房姐你好 ，本人和老公剛結婚一年，有一套回龍觀天露園的房子大概價值450萬（貸款200），因工作地點在建國門，我們在單位附近租房子住，回龍觀的房子出租，現在想考慮以後要懷孕生孩子，老人得來帶孩子等，想買一個離單位不是特別遠的，通勤時間能在45分鐘以內，大小適中的房子（至少得大兩居或者三居吧），目前手裡有200。我老公有個思路，買個300萬的小一居，比如在水碓子附近，紅廟小區這些離金臺路地鐵站較近的房子，我們先住著，過兩年要生孩子了再賣掉回龍觀的，換一個大一點的。但是我傾向於賣了回龍觀的，買一個650萬左右的三居，看好崇文門附近比如綠景馨園（也算有個學區）、美華世紀（這個是同事推薦的，不知道有沒有坑）。主要目的是想把手裡200萬換成房產保值，也是為了不用付租金，住自己的房子，房姐有什麼好的建議？
回答：你們換一套大的更合適，不是北京戶不建議買東西城學區。你們現在沒孩子的情況，不用考慮學區。自住+保值更合適。由於政策變動所以學區晚買更好。600+建議看下 青年匯佳園 、CBD傳奇、蘋果社區、後現代城
提問：房姐，看到有數據說深圳房價排名第一，北京五年之內還會漲嗎？兩個城市中哪個發展潛力大
回答：北京上海廣州現在都是好的入手時間點。我反對只站在深圳這個城市看深圳，要站在全國的角度。深圳的優勢，上海有，北京有，廣州也有。但為什麼只有深圳走出獨立行情？這就是短期看政策，我們保持要警惕。至於後市，相對謹慎吧，深圳核心區這一波炒作挺嚴重的，如果你想買，一定要找到價格合理的個盤。或者等深圳不這麼熱的時候，價格吐回去一點再入手。而且，買過房之後，未來2~3年都要有合理而充裕的現金流。如果是孤注一擲頂格上，追高現在不建議。只要北京還是中國的首都，它始終都是中國最強大的城市。樓市上漲，核心原理是紙幣的印刷；只要紙幣存在，我們永遠生活在一個通脹的社會；房子的標價，註定會從3萬變成30萬，甚至更高。至於每個城市具體的漲多漲少，一方面取決於城市本身供求關係的緊張程度，另一方面則是新增紙幣的優先級。在紙幣這一點上，作為全國唯一的ZZ中心，北京有著特別的優勢：1.所有新增紙幣，是一級級往下放的，第一輪是北京，接著才是上海，深圳。城市等級不同，決定了拿到錢的先後順序。2.作為ZZ中心，所有的城市和權貴，都會向北京集中。無論 old money 或者 new money；3.在北京巨大的城市地位優勢的另一面，是北京樓市緊張的供應。北京一直在嚴控人口，但產業和城市地位對於外來人口的吸引力仍在，畢竟整個北方，幾乎沒有第二個更好的城市，北京對整個北方城市是沒有對手盤的。從官方數據來看，這兩三年來的人口總量並沒有明顯的減少，只是增加緩慢，但相比於同為一線城市的上海，北京在人口的結構上明顯表現出更加年輕的狀態。放到全國，北京的房價未必是漲的最快的，但是北京的住宅，存在嚴重的供不應求。相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，發展最難，因此在所有城市之中，也是病情最為嚴重的。明星大腕，大佬們，都要在北京牽線搭橋。這也就導致了，所有的頂層人物，大部分都有在北京置業的需求。從各個地方zf熱衷於在北京開設駐京辦搶地盤，就可見一斑。每一次大漲，之後都會面臨2年左右的恐慌期：成交量下跌，再長期保持平靜直到慢慢抬升。這種偶爾產生的短暫性下跌，本質上更接近於大漲後回吐；就像一場大勝的戰役中，一些士兵因為興奮而冒進，輸掉幾次小型戰鬥，對於最終的結局並不能做出什麼改變。綜上，任何時候都不要看空北京樓市。
提問：房姐你好，2014年貸款買瞭望京南湖中園2居的房子，現在房貸還差67萬，想改善住房買一套3居室的房子，大約140平左右，地點：望京、太陽宮、酒仙橋。因有孩子即將上學，想要有點學區功能。夫妻倆收入月入7萬（稅後），現有子彈150萬現金，天津戶籍，之前天津有房有貸，已賣掉。目前想到的方案：1、不賣現有房產，抵押經營貸的形式買房，但名下無公司，不知如何操作。2、賣掉現有住房（市價550萬），然後買房，但資金壓力大不知是否夠首付。請問方案1和2更推薦哪個？另外這些區域的房子有沒有推薦？
回答：先看下標的，如果將現有的抵押出來資金足夠就不要賣。資金不足再賣建議看下望京的南湖東園二區 小學一般 對口的是北京明遠教育書院實驗小學東園校區，但初中是望京陳經綸還不錯。
提問：房姐好，我們屬於置換型，兼顧居住和投資，新買的話屬於二套房資格，可用資金1000。最近看了北苑的華貿城8號院大三居（1000萬左右），以及福熙大道大三居（1100萬左右）。請問：1，這兩個小區如何選？哪個小區投資價值更高？2，北苑和望京的話，哪個區域更有發展潛力？因為後續還想往四環置換，所以希望這次置換的盤增長潛力大。3，如果有其它有價值的盤，也請推薦。謝謝。
回答：福熙大道品質更高一些，但是福熙大道這個開發商賣的價格太高，造成後期上漲動力不足，我比較傾向於華貿城8號院。望京>北苑望京可以看看 上京新航線、融科橄欖城、大西洋新城，寶星國際
提問：房姐你好！我想陸續賣掉兩處房產，為變唯一儘快出手，需要先過戶到孩子名下，賣掉一套再過戶一套再賣，這樣操作有問題嗎？會有其他不好的影響嗎？還有，請問這個過程辦贈予合適嗎？
回答：操作沒問題，但贈予後再出售需要繳20%的個人所得稅，個人所得稅＝（再次轉讓的收入－受贈時產生的費用支出－再次轉讓時產生的其他稅費－其他合理的費用支出）*20%或者走對敲的方式（親人間買賣），成本更低
提問：房姐，您好。雖然您還沒回答我的問題，但我在學習您精華貼的時候看到了幾個提及率比較高的樓盤，比如tty東三區，望京，國美第一城等等。您看現在我手頭子彈375，還有額外150在信託（明年出來），現有月供1.9w，家庭稅後月收入5w，年底獎金稅後30w，您推薦哪個性價比高的區域或樓盤？您覺得如果愛這城與國美第一城相比，我的情況（有月供1.9w），哪個更適合？按照您的推薦，不考慮一居，主要看兩居。感謝房姐！
回答：你的情況建議抵押愛這城，加手中資金能到900+, 以全款優勢淘筍，做低網籤減稅解約成本。這裡推薦大面積標的，主要考慮能脫離紅海區有利於淘筍，大面積租金也還可以作為防守資產，後期信託到位，可再選擇抵押，拿下一套進攻型常營次新。可攻可守比較靈活標的推薦 國美、九龍 、羅馬嘉園 大面積盤。愛這城經過上一波漲幅有明顯溢價不推薦再入
提問：房姐老師 765萬預算，不自住，只考慮保值增值。太陽宮VS亞運村VS望京VS朝陽公園這四個地方如何選？能指點一下您看好的具體樓盤嗎？
回答：765萬屬於首付，還是根據自己的首付，認為自己可以買到765萬的房子？（實際邏輯不成立，同樣的首付，買不同的房子，因為評估和貸款素質的不同，最終能買到的總價並不相同）首付765萬，預留25萬月供，740可以買到1600+的標的，難點是解決貸款。太陽宮帶學區亞運村迴避望京可以朝陽公園只有棕櫚泉符合1500區間
提問：新人首問：小姐姐好～未婚，計劃今年領證備孕，首房首貸，首付預算250W，網際網路行業，目標：自住改善或投資。現有後沙峪400多萬小兩居（有100多萬貸款）1.新房裡，西山錦繡府和華樾北京推薦麼？怎麼排序？或者有其他推薦麼？2.二手房裡，目標是北緯40度，但首付不太夠，還要攢一年（會不會有上漲風險？），這個小區怎麼樣？有其他小區推薦麼？3.再買一套和賣掉後沙峪後再買，兩個方案哪個更好呢？什麼時機操作合適些？4.還有，現在適合適當加槓桿嗎？（首付借錢用信用貸之類的）辛苦解答，感謝～
回答：西山錦繡府定價不高 但是有捆綁裝修，整體性價比一般華樾北京>西山錦繡府，萬象悅府也不錯可以關注下北緯40度房子不錯，能兼顧部分學區，有合適的可以考慮。建議賣掉後沙峪，選籌的範圍會更大。今年能操作最好，早上車是首位。如果還款能力強，增加部分槓桿沒問題。在你的承受範圍內即可
提問：房姐，我大概是270萬首付和30多萬的信用卡，現在買房需要提前多久準備流水？怎麼做流水？流水必須是月還款的2倍以上嗎？
回答：買房需要提前多久準備流水？首先要看你有多少錢？可以買到什麼樣的房產？達到這樣的目標，需要採用什麼樣的貸款方式？另外除了房貸本身，是否還要增加其他授信負債？這樣就要進一步計入首付流水的計算。以及，根據貸款方式的不同，所需要的流水類型和金額，最後再推導出流水的正確做法。30萬信用卡粗約20萬資金，相當於290萬的首付，如果在選籌，評估和貸款三者上都做到達標，房姐客戶案例來看基本買到約600-720萬的房產居多，貸款400萬上下。按揭貸款可以憑收入流水和收入證明溝通銀行，前提還要綜合你的徵信資質，個人其他負債，工作單位等。如果是抵押貸，相對寬鬆一點。理論上需要2倍，實際執行中有各種情況。規律是：貸款總額越高，對流水的要求就越嚴格。
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