良田美景湯家山。 (桃花源旅遊管理區供圖)
葛輝文 孫瑋懌 吳瓊敏 周勇軍
一條新修的山間小路曲徑通幽，一大片平整連片的空地上推土機正在忙碌。周圍竹林環抱，綠影浮動，寂靜中只有鳥鳴清脆。
這座名叫花溪谷的小山谷，百米外就是319國道，10分鐘就可以上高速。有三棟民宿正在動工建設，幾年後這裡將成為桃花源高端民宿的集中地。
11月11日，桃花源旅遊管理區桃花源鎮湯家山村、常德市歸園居農宅鄉村旅遊專業合作社理事長張小桃一邊向我們介紹，一邊感慨：「如果沒有推行農宅改革試點，像花溪谷這樣集中連片開發民宿幾乎是不可能的。」
張小桃所說的「農宅改革」，即湖南省宅基地所有權、資格權、使用權「三權分置」及農宅合作社改革試點。2018年12月26日，湯家山村在全省率先啟動這一改革試點工作。
改革進行兩年，紅利正在釋放。隨著湯家山村以農村宅基地「三權分置」為基礎、以歸園居農宅合作社為平臺、以「合作社+公司+農戶」為主要模式的改革推進，湯家山農家樂和特色民宿正在走向集群化、規模化，一幅村莊美、產業興的鄉村振興畫卷正在徐徐鋪開。
三權分置，抽絲剝繭解「麻紗」
湯家山村緊鄰桃花源風景名勝區和桃花源古鎮，國道319穿村而過，山水相依，景色宜人。
多年來，由於農民大批外出務工，全村宅基地空置率達10%，空房率高達70%。近幾年，由於得天獨厚的區位優勢和優美環境吸引了不少投資者的眼光，農村閒置房成為了很多投資者眼中的「香餑餑」。
「三權分置前，農戶的閒置房只能和投資者私下協商。既引不來好項目，吸引不了大的投資者，又容易扯『麻紗』。」張小桃告訴筆者，由於缺乏法律保障，矛盾糾紛頻出，租戶生意不好時容易欠債「跑路」，生意好時農民又會臨時要求漲租。
「三權分置」改革，將宅基地資格權由農戶享有，房屋使用權按照誰投資、誰受益的原則由投資者享有，使用權由村集體享有。每一項權利都能獲得確權頒證的法律保障。這樣的利益分配，既保證了村集體和農戶收入，又保障了投資者的權益，為籌劃項目、引進投資者掃清了障礙，也給村民們吃下了「定心丸」。
2018年12月26日，領到全省第一本「三權分置」不動產權登記證的向建香，把使用權證交給了合作社。
她給我們算了筆帳：閒置的舊屋263.68平方米，加上179.7平方米的宅基地，她每年可從合作社獲得租金6000多元。像向建香一樣，入社成員瞿丕生、劉雨娥等也把自家閒置農宅委託租賃給歸園居合作社，籤訂了10年流轉協議。合作社將3戶閒置農房出租給市自行車協會、足球協會等，打造青少年活動營地，每年收取租金2萬元。
搭建平臺， 沉睡農宅「變閒為寶」
在湯家山村採訪，隨處可見「歸園居」的品牌印記。
中午時分，筆者走進標有「歸園居」6號的竹林棲閒農莊，小院裡停滿了車，一樓的大廳裡坐滿了客人。40多歲的莊主田金娥正忙著煮擂茶、擺壓桌，忙得不亦樂乎。
「我是『歸園居』首批入社的經營戶。」田金娥告訴筆者，合作社成立後，完成了鄉村旅遊健身遊步道及多條旅遊線路的修建改造，同時按「一戶一品」的要求，量身為經營戶們定製了改造方案，對經營環境和配套基礎設施進行了改造升級。杆線入地、統一招牌、統一庭院綠化改造、增加公用WIFI布點……「環境更美，生意更好了。」
湯家山農宅基地改革進程中，常德市歸園居農宅鄉村旅遊專業合作社(以下簡稱歸園居合作社)應運而生。合作社由村民民主選舉理事長、理事、監事等，制定合作社章程、宅地流轉制度、監督評級機制等一系列的操作辦法。目前，自願入社農戶24家，發展入社經營戶13家。
按照房屋閒置、建房資格閒置、宅基地閒置三類情況，歸園居合作社摸清了全村農宅情況，並建立了農宅動態信息庫，查實全村共有閒置房屋16戶、閒置建房資格35戶、閒置宅基地12戶、一戶多宅的25戶、可復耕的60戶，總面積21893平方米。
摸清了農宅「家底」，合作社牽頭統籌全村閒置資源，推出三種模式，搭建起公益性質的閒置農宅流轉平臺，並探索宅基地復墾入市。2019年，合作社整合54戶空閒宅基地指標實施土地開發，生成了土地指標入市出讓。曾經空置、低收益的農宅，在合作社與投資者的精心裝扮下，成為了「聚寶盆」。
鼓勵有意願的農戶自主經營。合作社統一開展品牌推廣、統一分配客源、統一提供公共服務，鼓勵全村原著村民依託自有農宅院落髮展民宿、餐飲等，允許返鄉下鄉人員和當地農民合作，打造健康養生基地、藝術創作中心、田園綜合體等鄉村旅遊特色示範點。
鼓勵有資源的農戶委託租賃。合作社單獨或與專業營運公司、民間資本合作，租賃村內閒置農房，實施標準化改造，規範了標示標牌，做好外觀美化和屋內裝修，發展休閒度假、養老養生、餐飲住宿等產業。
鼓勵有資格的農戶集中流轉。落實宅基地集體所有權，維護農戶依法取得的宅基地使用權，合作社以支付租金的形式統一收儲有資質但暫未建房的資格權，由合作社實施集中開發。目前，已明確可流轉的建房資格29個，共5660平方米。共流轉8戶社員閒置宅基地資格，合作社用於集中打造擂茶文化博物館和花溪谷主題民宿，與農戶籤訂了20年的流轉協議，每戶村民可獲得租金收益4萬多元。
整合資源，演活鄉村振興「一臺戲」
「湯家山區位優勢明顯，環境優越，特別適合度假休閒旅遊，尤其適合民宿業發展。」已入駐湯家山村的湖南有戲傳媒項目主管劉少燕告訴筆者。今年4月8日湖南有戲傳媒正式接手湯家山村歸園居農宅租賃託管運營項目。湖南有戲傳媒是一家旅遊營銷的專業公司，是張家界多家知名民宿幕後「操盤手」。
目前，圍繞湯家山民宿項目的包裝、運營已經啟動：完成了花溪谷民宿前期規劃定位;開通了「桃花源裡有個家」的微信公眾號，重點推介湯家山的山水資源和民宿產業;製作了專題宣傳片在騰訊等視頻網站發布……劉少燕說，已有好幾批客人來實地洽談，花溪谷的民宿集群建成後，公司將負責前期的包裝、維護、運營。
農宅改革的最終目的，是喚醒沉睡的土地資源，激活鄉村發展的內生動力。湯家山村農宅改革的同時，桃花源旅遊管理區多方整合政策、資金、力量、市場、利益等資源，為改革試點保駕護航，把鄉村振興大戲唱得愈加精彩。
近兩年來，桃花源旅遊管理區相繼制定了湯家山村新建房、改建房、翻新房管理辦法及工作流程，明確農村閒置房屋界定的使用條件、租賃建設條件，規範流轉交易的合同條款及合同調解程序;統籌安排農宅改革專項基金，整合村鄉村振興資金，集中財力推進農宅改革項目。實施以獎代投，開展閒置農宅激活示範戶評選，對激活閒置農宅成效明顯的企業和個人進行獎補;對接農商銀行開發全省第一個「農宅貸」金融產品，2020年8月發放了全省第一筆農宅貸資金12萬元。
桃花源旅遊管理區還推出「共享桃花源」的概念，對接旅行社100多家，定期舉辦「送客入村」「下鄉看房團」「民宿體驗營」「鄉村美拍賽」等活動。兩年來，湯家山村年遊客接待量超過10萬人次，吸引了200多人回村創業。
「通過農宅改革 ，盤活了閒置資源，吸引了社會資本，村集體經濟有了源頭活水，村民是最終的受益者。」桃花源旅遊管理區黨委書記、管委會主任伍彩霞告訴筆者，隨著歸園居農宅鄉村旅遊專業合作社的擂茶博物館和花溪谷民宿集群的建成，湯家山村的發展將步入新臺階。