土地問題一直都是中國古代封建社會中最重要的問題，各個封建朝代為了維護自身專制權力統治及保證國祚，大多朝代在其前期都實行堅持抑制土地兼併的土地政策，一般都是對土地買賣進行禁止或者多加限制，從法律上抑制土地兼併，而宋朝卻可能是個例外，而宋朝的「田制不立」和「不抑兼併」的土地買賣政策卻是異於一般封建朝代上述的土地政策，呈現出獨特性，為什麼宋朝又會反其道而行之，而且宋朝還享國三百餘年。
宋朝田制不立和不抑兼併政策
在這裡介紹一下，關於宋朝的「田制不立」和「不抑兼併」的具體意思，這兩個詞屬於史學範圍，簡單說明一下。
在宋朝之前的大的封建朝代，如漢唐，實行的是土地國有制為主體的土地制度，在這個制度之下，一般自耕農的土地都由國家來授予，所以國家不僅對授予的土地擁有主權，同時享受所有權，而所謂的「田制不立」是指在唐朝均田制崩潰以後，由於私有土地的日益增多，土地兼併日益嚴重，國家已經沒有了剩餘的可授予農民耕種的公田，宋朝沿襲這個趨勢，開始不再授予農民土地，封建國家的土地公有制主體地位逐漸喪失，對私有土地已經沒有了所有權，只剩下了主權。
註：均田制，即封建王朝將無主土地按人口數分給小農耕作，土地為國有制，耕作一定年限後歸其所有。地主階級的土地並不屬於均田範圍。
「不抑兼併」則是在「田制不立」的基礎上延伸起來的，既然國家已經不再授予農民土地了，所以對於私有土地的買賣也不再有買賣上的限制，或者個人佔田上的限額，所以說「不抑兼併」換我們現在的話說，就是土地的自由買賣。但是它的出現必須建立在「田制不立」之上的，意思即既然國家不再向官吏和農民授予土地，那麼也不再限制個人擁有土地的數量，聽由土地的自由買賣，這就是所謂的「田疇邸宅，莫為限量」。
宋朝的窮人買不起田地的怎麼辦？
雖然宋朝已經不再授予農民田地了，但是也有一系列的措施來解決農民無地或者少地的問題。在北宋初期，剛剛經過了長期的戰亂，為了恢復經濟，穩定農業，安頓農民，宋朝的統治者實施了一些的農業恢復措施。
第一、 鼓勵開荒
由於因戰亂導致人口的減少，田地大量的被荒蕪，連當時全國的經濟政治中心地帶的京畿地區荒地也很多，「京畿周環二十三州，幅員數千裡，地之墾者十才二三。」於是宋太祖便下令：「詔所在長吏告諭百姓，有能廣植桑棗、開墾荒田者，並只納舊租，永不通檢。令佐能著復捕逃、勸課栽植，歲減一選者，加一階。」
並且，還通過免租來鼓勵墾荒，並且以此來作為提拔地方官員的一個標準。宋太宗時期實行「應諸州管內，並許民請佃，便為永業，仍免三年租調，三年外輸稅十之三。應州縣官吏勸課居民墾田多少，並書印紙，以示族賞。」。
宋真宗時，「如見在莊田土窄，願於側近請射，及舊有莊產，後來逃移，已被別人請佃，礙救無路歸業者，亦許請射。」通過鼓勵墾荒的土地政策，國內大量的荒地開墾出來。從而達到「始，趙尚寬為唐守，勸民墾田，高賦繼之，流民自佔者眾，凡百畝起稅四畝而己。稅輕而民樂輸，境內殆無曠土。」的效果。
第二、 鼓勵歸業和鼓勵無地或少地農民耕種逃戶的田
宋太祖開寶六年九月頒布的詔令：「諸州今年四月己前逃移人戶，特許歸業，只據見佃桑土輸稅，限五年內卻納元額。四月已後逃移者，用不得歸業，田土許人請射」。到了宋仁宗天聖七年(1029年)又頒布詔令：「州縣逃田經十年已上無人歸業，見今荒閒者，令出榜曉示，限百日本主歸業，限滿不來，許人請射耕佃，其歸業並請射人戶並不得立定稅額及令應副差搖，後及五年，於舊額稅賦上特減八分，永為定額」。
通過上述的兩道詔令，既能使逃戶能歸業，同時又使防止已經安頓下來的農民再度逃離，可以讓無地或者少地的農民有一定的土地。
第三、官田的招佃與民田化。
宋仁宗天聖三年(1025年)九月下詔:「應系(官)田及官系荒田，經三年以上者，許挑段請射。於所請田元額稅加十分之二，更於次年起納稅，仍先許中戶等己下戶請射，如有餘者方許豪勢請佃，即不得轉將典賣」。
宋朝政府的官田先由無地或少地的農民承佃，交納一定的地租，如果農民承佃不完才能由地主承佃，同時官田的民田化則是由賞賜或者出賣的形式來完成。
宋朝土地政策下的背景
宋朝的「田制不立」及「不抑兼併」土地政策並非憑空而來，而是有著深刻的歷史教訓和當時強大的社會經濟為背景。
1、歷史上的教訓
經過了北魏及唐朝近三百年的時間裡，隨著唐朝中期均田制的破壞，所有頒布和實施的限田、佔田、均田等法令或者制度統統失效，統治者雖然有心繼續限制土地自由買賣來抑制土地的兼併，但是也無力抗衡封建土地私有制的發展了，到了唐朝末期，國家對土地買賣已經不設置什麼限制了，雖然從法令上買賣土地是違法的，但是土地買賣已受到了社會的承認了。
「古先哲王疆理天下,百畝之地號曰一夫。蓋以一夫授田，不得過於百畝也。欲使人無廢業,田無曠耕,人力田疇，二者適足。是以貧弱不至竭涸，富厚不至奢淫。法立事均，斯謂制度。今制度弛紊，疆理隳壞，恣人相吞，無復畔限。富者兼地數萬畝，貧者無容足之居，依託豪強，以為私屬，貸其種糧，賃其田廬，終年服勞，無日休息。罄輸所假，常患不充。有田之家，坐食租稅。貧富懸絕，乃至於斯﹗」
唐德宗時期的宰相陸贄說的話，其實可以看出，自從井田制被破壞，土地成為私有財產以後，私人佔田數量不再有限制，土地聽任百姓貧富之間自由買賣，結果出現了土地兼併的嚴重狀況：「富者兼地數萬畝，貧者無容足之居」。而宋朝正是承繼這一土地私有制和自由買賣的進程。
2、宋朝強大的社會經濟
宋朝的經濟異常的發達，宋朝是承繼漢唐之後社會經濟發展的又一個高峰期，甚至是有過之而無不及。
我們都知道農業在封建國家中的基礎作用，而宋代的農業比前代獲得前所未有的全面發展，雖然宋朝的土地面積看起很小，但是產出確很大，主要是依賴於當時出現了先進的農業生產工具，如秧馬、耬鋤、耬刀等使用，大大的提高了農業的生產力，加之根據南北方的差異進行的農作物品種的交流和優良品種的推廣及耕作技術的提高，使農田單位面積產量大幅度提升。
宋朝時期，農業發達地區的面積產量大約是唐朝發達地區的兩倍，由此帶來的結果是農產品商品化程度的提升，特別是糧食的商品化，根據資料顯示，北宋時期每年需要1700萬石的商品糧，大約佔北宋全年糧食產量的1%左右，而到了南宋時期，其更是提升到了7%~8%之間。宋朝發達的農業生產和農業產品商品化程度的提高，促進了農村的專業手工業或者家庭手工業的發展，同時也為城鎮的發展奠定了基礎，大量農產品進入市場，直接使於廣大農村有著最直接聯繫的城鎮或墟市的興起，最後也使土地的商品化—土地的自由買賣。
宋朝詳細對土地自由買賣的規定
土地的自由買賣是以擁有土地的所有權為前提條件的，即土地的私有制確立為土地的買賣提供了前提基礎。恩格斯有句著名的話：「土地所有者可以像每個商品所有者處理自己的商品一樣去處理土地。」土地的私有制不僅表現為佔有和使用，更加表現為處分，包括出賣。所以說土地的所有權和土地的私有制確立是土地買賣最重要的必不可少的前提條件。
1、宋朝之前的規定
由於從一開始封建社會就不鼓勵土地的自由買賣，所以立法上也不怎麼重視，導致從秦漢到唐朝之前，對於規定如何進行土地買賣的法律文獻資料非常的匱乏，對於秦漢時期而言，僅知道秦代開始要求各戶到官府登記自身的不動產在內的財產，而對於兩漢時期，從湖北江陵張家山出土的《田律》內容來看，涉及的相關內容也僅是規定土地不準買賣而田宅則可以附條件的買賣，至於有關買賣的土地契約倒是有相關實物證據。
到了南北朝的末期，即北魏和北齊，開始有相關的記錄。北齊對土地買賣的規定是：露田屬於國家所有，故「悉入還受之分」，不許買賣。而作為私田的「桑田」則「不在還受之限」可以買賣，而依照北魏之法，就算是允許土地買賣，也僅僅是買賣有餘和不足部分。
隋朝的對於土地買賣如何規定，並沒有明確記載，但是由於隋朝沿用北齊的均田制等土地制度，也繼承了北齊時期的土地立法，對於國家授予農民的露田，也不許買賣，對於官僚地主的私田和永業田，應該是可以買賣的，至於農民的麻田和桑田，也是允許出賣有餘和買進不足。當然也出現了違法買賣露田的想像，以至於屢禁不絕。
唐朝時期，由於對土地買賣的限制開始鬆弛，有關土地買賣的規定開始增多，特別是由於佛教寺院頻繁買賣土地，客觀上促進了法律對土地買賣的規範。在唐朝，桑田、麻田都屬於永業田，可以自由的買賣；國家所授的口分田在一定條件下也可以買賣。我們可以從現存的唐令中，大略的了解一下。首先對賣田的限制。
武德七年規定：「凡庶人徙鄉及貧無以葬者，得賣世業田。自狹鄉而徙寬鄉者，得並賣口分田。已賣者，不復授。死者，收之，以授無田者。」
唐玄宗開元二十五年，對於土地的出賣限制又進一步放寬，諸庶人有身死家貧無以供葬者，聽賣永業田，即流移者亦如之。樂遷就寬鄉者，並聽賣口分。賣充田宅、邸店、碾磑亦屬合法，為土地買賣解除了一些限制。
到了唐朝中後期，隨著均田制的崩潰後，對於土地買賣的限制就是剩下法令中一紙空文而已，宋朝建立後在「田制不立」及「不抑兼併」土地政策的影響下，對於土地的買賣幾乎沒有多大的限制，並且逐漸從法律上加以確認和保護土地所有權，將土地買賣歸入國家疏導的範圍，利用法律等行政手段加以規範。
在土地的買賣程序上則繼承了之前的朝代特別是唐朝至五代時期的做法，如唐朝的土地買賣之前須向官府申請文牒，經確認後製作買賣文書契約；五代的先問親臨、輸錢印契、過割賦稅、原主離業；並延續了五代的從土地買賣過程中收取一定的交易稅；這些前朝的做法宋朝以立法再以正式確認。所以有「官中條令，惟交易（田產）一事最為詳盡」。
宋朝的土地有買賣、典賣等多種形式
買賣又分絕買和活買之分，絕賣是指將所有權轉移後永不回贖；而活賣或典賣，指在一定期限內可以贖回，所以一般它的價格就比較低；但是如果在限定的時間內沒有贖回的話，那麼就變成絕賣了。
典賣是指出典人將土地房產交給典賣人，領取典錢，但不支付利息，出典人保留贖回權。
典買人可以佔有田產並享有收益，可以出租或者再典當，但是不能出賣。出典人所保留的贖回權，則稱之為「田骨」或者「田根」，如果放棄贖回權的話，就稱為「斷骨」，出典人「斷骨」的話，就有典買人不會絕賣與典賣之間的差價，稱為「添貼」或「貼買價錢」或者「找貼」。
需要說明的是，正式的典當，包括兩個要件，一是出典人必須離業，由典賣人佔有；二是典賣人須納稅，即經過官府將出典人的出典的那部分田土的稅額轉由典賣人承擔，如果出典人依然佔有典物人或仍然納稅的就不是正式的典當，而是抵當，就是以田土作為抵押，向貸款人借錢。
由於契稅過高，佔到買賣總額的十之二三，所以為了逃避契稅，民間就會常常發生名義上「典賣」，實質是「抵當」的行為，從而引發糾紛。具體做法就是先定一個田宅出典契約，但雙方不交割賦役，出典人不離業，典賣人也不交契稅，等典錢交付之後，出典人就與典賣人另外籤訂一份虛假的租約，說繼續耕作土地，只是每年交一定的租金。
宋朝的土地買賣程序
宋朝規定的土地買賣必須依照嚴格的法定程序來進行，這個不僅表現為國家對於土地買賣的國家幹預，限制土地的所有者自由出賣土地，而且也體現了宋朝在土地買賣立法上的發達，在某個程度上甚至還有我們現代的影子。
第一、 出賣人向官府投狀申碟
所謂的投狀申碟就是向政府提出土地出賣的申請，然後由政府根據具體情況，作出批准或者不批准的決定，所以並非每一條申請都會得到政府的批准，其申請要符合當地政府的要求後才能得到政府的批准，才發送準許出賣或者典當田宅的文碟，作為出讓產業的法律許可。而在文碟沒有下發之前而進行土地買賣是無效的。如果買賣無效，買方的損失是很大的，買方不僅沒有得到所買的東西，而且為之付出的錢也不能收回，顯然這條法令是對賣方有利的。得到當地政府的文碟後，才可以進行土地買賣，若沒有得到政府的批准，就不能訂立出賣契約，即使訂立契約也是非法的，更不能進行土地買賣了。
第二、 親屬優先購買，鄰居次之
宋朝承繼漢唐宗族影響，對於出賣人出賣的土地，親屬具有購買的優先權，但是在確認親屬的優先權的同時，又對親屬的範圍進行縮小，以提高出賣人對自身土地的處分權限。
宋朝在賣地之前，要先問親屬，為此還專門訂有律法條文。宋初對親鄰的先買權有明確的規定:「凡典賣物業，先問房親，不買，次問四鄰。其鄰以東、南為上，西北次之，上鄰不買，遞問次鄰。四鄰俱不售，乃外召錢莊。」
根據宋朝的親鄰條法，業主典賣產業，他的親鄰(必須是既親又鄰)有優先典買權，甚至典賣與他人之後，親鄰也可從典主或買主手中贖買歸己。哲宗紹聖元年(1094)規定:「應問親，止問本宗有服親，及墓田相去百步內與所斷田宅接者。」這對親鄰的優先購買權有所限制，後來這一規定一直沿用到南宋。
值得注意的是，《慶元重修田令》規定:「諸典賣田宅滿三年而訴以應問鄰而不問者，不得受理」。這些法律上的新規定，提高了原土地所有者的物權地位，雖然親鄰的先買權受到法律保護，但必須是在法定的三年以內，逾期便喪失了親鄰的優先權。宋朝通過這些規定進一步完善了土地實際所有者對土地的物權;提高了原業主的物權地位及對物的支配權。同時這些規定都使親鄰的先買權有所削弱。土地買賣契約必須有親鄰籤押，親鄰籤押，又稱為「親鄰批退」。
所謂「批退」，也就是親鄰在契書上籤押，表明放棄依法享有的優先購買權。沒有他們的「批退」和「籤押」，田宅買賣即不為合法。紹興二年(1132)閏四月十日詔:「典賣田產，不經親鄰及墓田鄰至批退，並限一年內陳訴，出限不得受理。」同年八月二十九日，臣僚又上言:「典賣田宅批問鄰至，莫不有法。比緣臣僚申請，以謂近年以來米價既高，田價亦貴，遂有詐妄陳訴，或經五七年後稱有房親、墓園鄰至，不曾批退。乞依紹興令，三年以上並聽離革。又緣日限太寬，引惹詞訴，請降詔旨並限一年內陳訴。」。
第三、立契成交
首先，關於土地買賣的書契格式，法律作出了有明確規定，如紹興十九年(1149)戶部曾提及「舊來臣僚申請，乞今後人戶典賣田產，若契內不開頃畝、間架、四鄰所至、稅租役錢、立契業主、鄰人、牙保、寫契人書字，並依違法典賣田宅斷罪。民間買賣田宅，確有書契不如式的情形，而且宋朝政府明確規定這種不如式的契書不能使用。
其次，還有關於契約紙張強行性規定，要求土地的買賣訂立的契約必須使用官版的契紙、標準契約。所謂官版契紙，是由官府統一印製的買賣契約用紙。所謂標準契約，應包括以下要素:如主契人的姓名、典賣頃數、田色、坐落、四鄰界至、產業來歷、典賣原因、原業稅錢、買賣錢額、擔保、悔契的責任。契紙都由官府雕版印造，典賣的契約上寫明號數、畝步、田色、四鄰界至、典賣原因、原業稅錢、色役、回贖期限(宋初始立典賣田宅收贖法)、買賣錢數、買賣雙方姓名等。由土地買賣的雙方各執一份，訂立田土買賣文契，這個又稱「合同契」。
由於宋朝的土地典賣屬於要式法律行為，買賣方必須訂立書面契約，真宗乾興元年(1022)開封府下令:「今請曉示人戶，應典賣倚當莊宅田土，並立合同契四本，一付錢主，一付業主，一納商稅院，一留本縣。」經過官府蓋印的赤約具有三種職能，它既是土地合法買賣的憑證，也是可以進行訴訟的根據，同時還具有公證的性能。這個就是「交爭田地，官憑契書」。
第四、典契必須有牙人擔保
牙人不僅要見證典契的訂立，而且還要承擔對買賣本身擔保責任，和業主一起承擔連帶責任，甚至有時候為了強化牙人的擔保責任，可以在牙人的田土上設立物的擔保。上面我們提到，宋朝的赤契是土地合法買賣的合法憑證，也是理斷買賣爭訟的主要依據，與赤契相對的就是沒有經過投稅印契的白契，白契沒有上述赤契的法律效力。南宋紹興十三年(1143)規定「:民間典賣田宅，執白契因事到官，不問出限，並不收使，據數投納入官。」
對於「只作空頭契書，卻以白紙寫單帳於前，非惟稅苗出入可以隱寄，產業多寡皆可更易，顯是詐欺」的白契，官府還要通過法律嚴厲制裁。
《名公書判清明集》「錄白幹照，即非經官印押文字，官司何以信憑?」韓似齋也說:「執白契出官，是自違契限，自先反悔，罪罰詛可輕貴乎?」
其實有些官吏並不絕對不承認白契的效力，因為白契在北宋中後期大量出現，其原因就是因為宋朝對於赤契收受的契稅過重，居然達到了交易數額的十之二三，正是為了逃避這種重稅，民間的白契大量的出現，而且屢禁不絕，所以這個讓當時的官府在審理白契的土地買賣糾紛是感到為難，所以一般都不會絕對不承認白契的效力。
第五、過戶
訂立契約後，須由雙方攜帶砧基籍、上手幹照(老契或舊契)，到官府交契稅錢，地方官當面核驗，過割物力和稅錢，然後蓋印，並「批鑿」(宋朝田宅買賣必須立文字契約，在訂立契約時，出典人或賣主須在砧基籍上記載更改物權關係的事項，宋謂之批鑿)，上手幹照，交由典主保存。加蓋了官府印章的契約稱為「紅契」，否則就是不合法的「白契」。在宋朝，田宅買賣雙方達成協議後，必須由買主繳付田契稅錢，官府在買賣契約上鈴印。
開寶二年(969)，「始收民印契錢，令民典賣田宅，輸錢印契，稅契制限二月」。
可見，紅契的取得要經過「輸錢印契」的程序。最後，還要過割賦稅，硃批官契。它是指在買賣田宅的同時，必須將附在其上的賦稅義務轉移給新業主，即買賣雙方必須在契約上寫清買賣標的的租稅、役錢，並由官府在雙方賦稅籍帳內改換登記後，才有條件加蓋官印，使之成為合法的紅契。
總之，宋朝法律強調土地買賣要同時轉移賦役，割稅離業是典賣契約實現的重要環節。
備註：赤契與白契，兩者之間的區別從納稅上就是有沒有給官府納稅，赤契無非是在稅契後，由官府確認並蓋印，而白契則缺乏這個確認程序，就是沒有「憑據」。
總結
從董仲舒的「限名田」建議開始，「均貧富」「抑制土地兼併」的思想開始從法律制度上得以確立，縱觀西漢以後的各個封建朝代，大致都受到抑制土地兼併思想的影響，「也不同程度的採取法律措施加以緩和這一封建王朝的頑疾，而最後的結果卻是無一例外的失敗了，宋朝則是反其道而行之，還享國三百餘年，不得不說是一個奇蹟。
宋朝的「田制不立」和「不抑制兼併」的土地自由買賣中，可以清晰看見社會發展的進程，雖然宋朝無法解決因為封建專制權力本身所給土地自由買賣的過程性障礙，許多的官僚貴族依舊利用手中的權力去進行非正當程序的土地兼併運動，導致土地更加集中在某一小部分人的手裡，這也迫使許多無地之人轉向商業發展，當然了，這促使了宋朝經濟的發展，從而成為整個封建時期的最高水平。