來源：新浪財經
新浪財經訊 近日，中國證監會和國家發改委聯合發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著我國公募REITs試點正式破冰。就其對基金行業的影響，REITs發展空間，新浪財經採訪了中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會專家顧問，公募REITs工作小組組長、德邦基金總經理陳星德先生。
他表示，此次證監會、發改委推動出臺的基礎設施公募REITs跨出了資產證券化的一大步，也是我國資產證券化發展史上的裡程碑。對比國外REITs發展，總體認為中國公募REITs市場進入成熟階段後，規模將遠遠超過美國，具有更廣闊的發展空間。他進一步表示，公募REITs未來將可能再造一個基金行業，再造一個新的細分資本市場。
陳星德，博士，現任德邦基金總經理，中國證券投資基金業協會資產證券化業務專業委員會專家顧問，公募REITs工作小組組長。曾就職於江蘇省人大常委會、中國證券監督管理委員 會、瑞士銀行環球資產管理香港公司、國投瑞銀基金管 理有限公司、上投摩根基金管理有限公司和國泰基金管理有限公司。2018 年 12 月加入德邦基金管理有限公司。
從時點看，推出基礎設施公募REITs具有四方面重要的意義和作用： 一是有助於緩解基礎設施投資壓力；二是對於推動資本市場供給側改革具有重要意義；三是對實體經濟的發展產生有效支持；四是為我國廣大投資者提供了新的投資產品。
對於公募REITs的正式開閘對A股市場的影響，陳星德表示，給A股市場帶來諸多利好因素：第一，擴大市場容量，增強市場投資工具的多樣性，吸引更多投資者進入市場；第二，可能提升相關上市公司的盈利預期，幫助一些重資產公司轉變業務模式，向輕資產轉移，提高盈利能力；第三，提高市場交易的活躍度，更好發揮市場定價功能。當然這些利好影響是長期的，短期直接受益的是有好的基礎設施運營的企業和基建類公司。
談及公募REITs對基金管理公司有哪些挑戰，他表示，對於基金管理公司來說意味著的全新的產品、廣闊的市場、巨大的挑戰。公募REITs看起來是《證券投資基金法》下的公募證券投資基金，但是和我們目前的公募基金產品相差迥異。在公募REITs在基金髮行定價方式、估值方式、信息披露內容、利益衝突管理等方面具有很強的獨特性，對於目前基金管理公司來說等於是一個全新的業務領域，有著巨大挑戰。同時他強調，相信公募基金管理公司一定會不辱使命積極準備，滿足發行和管理公募RIETs的各項要求，爭取試點的成功。今後中國市場也會湧現出如美國 AMT這樣專業和強大的基礎設施REITs基金管理人。
具體採訪實錄如下：
新浪基金：《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行），公開徵求意見，是基於什麼考慮？
陳星德：一直以來，我國是比較傳統的以間接融資為主的金融市場。資本市場發展了近三十年時間，股權融資的佔比仍然不高，近些年來，債務融資比例持續增加，特別是基礎設施建設過度依賴債務融資工具。有效降低負債率，盤活存量資產，資產證券化是一種非常有效的方式。
此次證監會、發改委推動出臺的基礎設施公募REITs跨出了資產證券化的一大步，也是我國資產證券化發展史上的裡程碑。從時點看，目前我國經濟處於下行周期和疫情影響疊加時期，政府必須進行逆周期調整，新基建仍然是比較有效的方法。但基建必須有大量資金投入，但是僅通過貨幣政策調整和加大財政支出，恐不能完全覆蓋，而且必須防範債務負擔過重、資金利用效率低下、貨幣政策空間有限、「大水漫灌」造成脫實向虛等不良後果，所以此刻推出基礎設施公募REITs具有重要的意義和作用。
一是有助於緩解基礎設施投資壓力。近年來各級政府在基礎設施投資的壓力很大。包括PPP項目在內的公共基礎設施建設存在投資規模大、退出渠道單一，回收期長等問題，社會資本參與積極性不高。通過REITs可將具有穩定現金流的不動產轉化為小額的、流動性強的交易性資產，使得項目成熟後快速退出，形成新的民生工程資本金，有效降低實體經濟槓桿率，尤其是地方政府的負債率，提高財政或企業的持續投資能力。
二是對於推動資本市場供給側改革具有重要意義。REITs產品可以視為一種以不動產資產收益為派息來源的永續、權益性投資工具，大力發展公募REITs產品有利於引導金融機構的債權轉為投資，有效降低存量不動產的槓桿負債率，降低影子銀行風險，解決期限錯配和高槓桿等突出問題。
三是對實體經濟的發展產生有效支持。實體經濟的發展是基礎設施等持有型物業為重要載體，這些持有型物業本身即是實體經濟的組成部分。REITs可作為連接資本市場和實體經濟的橋梁，將社會長期資本與持有型物業的長期投資進行對接，真正提升資本市場服務實體經濟的效率。
四是為我國廣大投資者提供了新的投資產品。通過公募REITs向公開資本市場提供風險相對低、流動性強、穩定回報的集合投資產品，亦有助於提高金融產品的供給質量，為各類長期資金提供期限相配的投資工具，提高資本市場效率，讓投資者更好地共享經濟發展成果。
新浪基金：《指引》共四十五條，看點有哪些？
陳星德：此次出臺的兩份重磅文件《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知及《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）（徵求意見稿）》（以下稱「徵求意見稿」）看點很多。
例如試點的項目範圍、項目條件、審核流程。又如公募REITs「公募+ABS」的交易結構，權益導向的性質，基金管理人專業勝任的要求，和傳統公募基金完全不同的定價方式和發售安排，明確而具體的管理人受託責任等，細緻入微的信息披露安排。
例如，在銷售方面公募REITs相比傳統的公募基金產品有很大差異，《徵求意見稿》明確了定價方式和發售安排，對戰略配售方面、網下詢價對象、基金銷售等方面都有明確規定。定價類似於股票需要通過詢價方式，在產品發售初期，以機構投資者為主，統計下來佔比超過84%，公眾投資者持有比例不超過16%。產品銷售過程中，管理人與銷售機構需要充分進行信息披露和風險揭示、落實好投資者適當性管理。可以看出，監管機構對公募REITs的推出既是積極的，又是謹慎穩妥的。
在海外的REITs市場，基金管理人一般來說都是專業機構，當前國內公募基金主要聚焦在二級市場，針對REITs業務的專業中介機構和專業運營管理人才的培養尚需努力。基金管理公司要按照監管的規則和要求，儘快強化發行期篩選項目和盡調的能力，運營期對項目的運營和管理能力等方面的不足，做好迎接新業務的準備。
新浪基金：公募REITs產品試點之前，我國REITs市場是什麼樣的？與外國REITs市場發展相比，有哪些異同？
陳星德：2014年，證監會發布《證券公司及基金管理公司子公司資產證券化業務管理規定》，搭建了資產證券化業務的基礎規則和框架。基於廣闊的市場需求和相關政策支持，境內依託企業資產證券化業務開展了一系列類REITs試點，基礎資產涵蓋商業物業、住房租賃等領域，並湧現出了如保利住房租賃REITs、新派公寓REITs等具有較大市場影響的項目。此外，2015年基金管理公司也嘗試發行了鵬華前海萬科REITs，是第一隻使用公募基金作為發行載體的公募「類REITs」產品。以上探索具有重要的意義，但均不是真正意義的標準公募REITs。
第一，目前國內的「類REITs」大多是結構化的融資工具，和真正的權益型REITs相去甚遠。此次《徵求意見稿》要求的基礎設施基金必須持有基礎設施項目公司全部股權，通過資產支持證券和項目公司等載體（以下統稱特殊目的載體）穿透取得基礎設施項目完全所有權或特許經營權。
第二，目前國內的「類REITs」產品在投資者資格、募集方式、上市交易模式等方面多有限制，沒有實現公開募集和公開交易上市。而此次《徵求意見稿》明確公募REITs採取中國證監會註冊後，通過網下詢價和基金銷售機構向公眾投資者銷售的方式公開募集。基礎設施基金採取封閉方式運作，可以向證券交易所申請上市交易。是真正的可公開募集和上市交易的金融產品。
此外，在交易結構、運營管理、資產評估與估值、信息披露等方面，公募REITs與「類REITs」也有顯著的差異，更為規範、嚴格、透明，體現了公募基金的制度優勢。
新浪基金：有機構預測中國公募RETIs市場規模可達6萬億人民幣，您覺得市場空間有多大？
陳星德：從美國等成熟市場的歷史與我國包括基礎設施在內的不動產市場的基本情況看，我國公募REITs市場發展前景是不能以廣闊和巨大這樣的形容詞來描述了。根據北美不動產信託基金協會（Nareits）統計，美國REITs基金有3萬億美金規模，其中上市的公募REITs基金2萬億規模。標準普爾500指數裡就有30隻REITs。我國原本地大物博，改革開放特別是近30年來基礎設施、商業地產、住宅等不動產無論增速還是體量穩居全球第一，號稱「基建狂魔」。
有統計中國基礎設施存量規模超過100萬億，若僅將1%進行證券化，即可撐起一個萬億規模的基礎設施REITs市場。如果今後將商業地產、住宅等其他類不動產納入公募REITs，規模還會成倍數增長。專家學者測算的方式和口徑不同，但總體認為中國公募RETIs市場進入成熟階段後，規模將遠遠超過美國，具有更廣闊的發展空間。可以說，公募REITs未來將可能再造一個基金行業，再造一個新的細分資本市場。
新浪基金：目前公募REITs試點面臨哪些挑戰？需要解決的問題在哪？
陳星德：公募REITs基金對公募基金行業是一個歷史的裡程碑。對於基金管理公司來說意味著的全新的產品、廣闊的市場、巨大的挑戰。公募REITs看起來是《證券投資基金法》下的公募證券投資基金，但是和我們目前的公募基金產品相差迥異。例如：股票、債券等基金講究分散化配置，要求「雞蛋不放在一個籃子裡」，而《徵求意見稿》要求80%以上資產持有單一基礎設施證券全部份額，基礎設施資產支持證券持有基礎設施項目公司全部股權，並豁免了「雙十「規定，是「把雞蛋放在一個籃子裡並好好照顧」的概念。又如，目前基金管理公司奉行「華爾街規則」，即不參與上市公司的主動經營管理，主要作為「旁觀者」的被動投資角色，採取買入或者賣出方式「用腳投票」。《徵求意見稿》要求基礎設施基金運作過程中，基金管理人積極履行基礎設施項目運營管理職責，為此還需要配備有基礎設施項目投資管理或運營經驗的人員。此外在公募REITs在基金髮行定價方式、估值方式、信息披露內容、利益衝突管理等方面具有很強的獨特性，對於目前基金管理公司來說等於是一個全新的業務領域，有著巨大挑戰。
但是，基金管理行業是個年輕的行業，也是不斷在創新和進步的行業。從最初的以股票基金和零售市場為主，到後來日益壯大債券、貨幣基金和機構客戶市場，近些年商品、對衝策略等產品類型也不斷湧現，早在2007年業內就開始了公募REITs的探討，2015年業內同行就公募REITs進行了試點，基金公司子公司、股東方的證券公司在資產證券化業務上也進行了多年實踐。公募REITs的出臺經過長期的調研、論證、討論，包括受訪者在內的公募基金專家也參與其中。相信，公募基金管理公司一定會不辱使命積極準備，滿足發行和管理公募RIETs的各項要求，爭取試點的成功。今後中國市場也會湧現出如美國 AMT這樣專業和強大的基礎設施REITs基金管理人。
新浪基金：針對公募REITs貴公司有哪些準備和布局？有發行相關產品意向嗎？
陳星德：德邦基金股東德邦證券一直以資產證券化業務見長，我們一直以來就在專戶和子公司層面注重發展包括類REITs業務的ABS業務，多年來累計成功運作的項目超過十個，管理規模達數十億元人民幣。積累了一定的投資管理和項目經驗。德邦基金作為快速成長中的基金管理公司，基於自身的專戶業務積累和股東資源，在資產證券化業務的團隊和人才培養方面已經擁有一定的優勢。我們將根據《徵求意見稿》的要求，德邦基金一方面還會斷優化組織架構，提高團隊整體效能；另一方面，加強與股東的業務協同合作，積極引進經驗豐富的優秀人才，組建業內一流的研究團隊、管理團隊、銷售團隊，實現穩紮穩打的發展。
新浪基金：公募REITs正式開閘，對A股市場有哪些影響？利好哪些板塊？
陳星德：公募REITs的正式開閘將為A股市場帶來諸多利好因素：第一，擴大市場容量，增強市場投資工具的多樣性，吸引更多投資者進入市場；第二，可能提升相關上市公司的盈利預期，幫助一些重資產公司轉變業務模式，向輕資產轉移，提高盈利能力；第三，提高市場交易的活躍度，更好發揮市場定價功能。當然這些利好影響是長期的，短期直接受益的是有好的基礎設施運營的企業和基建類公司。