公募REITs推出，是基礎設施投融資機制改革的重大創新，此舉打通了資本市場與基礎設施的連接通道，也將改變未來房地產行業融資方式及運營模式。
4月30日，國家發展改革委與中國證監會共同發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》，正式啟動基礎設施領域的公募REITs試點工作。標誌著基礎設施領域公募REITs試點正式起步，是基礎設施投融資機制改革的重大創新，此舉打通了資本市場與基礎設施的連接通道，也將改變未來房地產行業融資方式及運營管理模式。本文從REITs推出意義、優質資產、稅收、運營及未來落地的一系列配套政策，進一步解讀公募REITs落地。
REITs是去槓桿的好工具
孟曉蘇國務院發展研究中心REITs課題組長
過去發行的「類REITs」都是私募產品，屬債務型的。現在堅持權益導向，讓原有的基礎設施持有者能夠把項目通過「真實出售、破產隔離」賣給機構投資人，這種權益型的REITs才是真正的REITs。
這次試點要求的產業與美國的REITs類型進行了對比，會發現涉及領域不僅涉及基礎設施，還包括辦公樓、倉儲物流和數據中心等資產。政府在過去大舉投資基礎設施建設，一方面建成並運營大量基礎設施項目，另一方面使負債率急劇上升。這些資產多由地方政府持有，要解決這些問題就要去槓桿，而REITs是去槓桿的最好工具，容易在拉動經濟和降槓桿上發揮作用。
此外，REITs是一種供給側改革的好方式。引入REITs可以解決疫情後恢復經濟發展的若干問題。通過投資形成有效資產，通過公募基金由社會持有其權益，年年能夠分配紅利，可以進入資本市場交易，有效化解沉積債務，實現政府財政充裕，降低資產負債率，可以用獲得的資金除貧紓困，還可以投資進行新的建設。它可以實現存量資產的動能轉換，是推動混改的最佳方案。
基礎設施投資實現「三角閉環」
吳亞平國家發改委宏觀經濟研究院投資所體制政策研究室主任
2017年，我國基礎設施投資的增速還有19%，但是，2018年和2019年連續兩年的基礎設施投資增長速度只有3.8%，下滑得非常快。增速下滑的背後確實是建設資金不足。
長期大規模基礎設施投資導致地方債務出現問題，同時現在經濟下行壓力非常大，要擴大投資，加大有效投資，又要去槓桿，這幾方面沒法形成閉合的三角形。推出REITs實際上有可能使這個三角形閉合，既有利於去槓桿，又有利於降低地方政府的債務，同時還可能為新建基礎設施籌集資金。
基礎設施的重要特點之一是資產的沉澱性。如果沉澱資產不能交易，不能通過交易發生價值，甚至提升價值，那麼就很難體現它的真實價值。所以REITS為存量基礎設施提供了一個存量資產價值重估的重大機會。
從投資者角度來看，REITs為穩健型的投資者提供了比較好的投資機會。它是介於股票和債券之間的一個金融工具，收益可能高於企業債券，當然承擔的風險也比債券高。
從宏觀角度看，我們現在的金融體系屬於間接融資主導，相對來講效率比較低，REITs能直接解決供需雙方的融資需求，有助於提高儲蓄轉化為儲蓄的效率。
公募REITs推出意義深遠
聶梅生全聯房地產商會創會會長
全聯房地產商會在過去的十五年中一直關注和推動著中國REITs的發展，本次公募REITs試點的適時推出意義深遠。
第一，從宏觀經濟來說，公募REITs有利於當前中國經濟乃至全球的經濟的快速振興；第二，公募REITs有利於穩投資、補短板，有利於降槓桿、高效利用存量資產；第三，公募REITs提供了一種居民儲蓄的投資轉化，提供了中等風險中等收益的適應市場供給側改革的重要產品；第四，公募REITs推動了金融與實體經濟的投融資循環，提高了資金的使用和周轉效率。
最後，通過基礎設施REITs的試點成功推出，有利於將成功的經驗向商業地產、長租公寓、養老機構等等這些持有型物業類型的快速拓展，從而進一步完善我國金融體制改革的創新和發展，為中國經濟的跨越式發展提供新動力。
為服務實體經濟而生
劉洪玉清華大學房地產研究所所長
在經歷了2008年的次貸危機之後，人民銀行和國務院當時已經提出「開展房地產投資信託基金(REITs)試點」，以王剛秘書長為代表的中信證券房地產團隊在那時就已經開始了對於REITs的深入研究，幾經周折終於面世，我們對於中國REITs飽含期待。
REITs這一產品是為服務實體經濟而生的，這也是以基礎設施作為公募REITs開篇的內在邏輯，非居住地間載體，是依靠有效運營才能得到增值的。
在歐美利率都以接近為零甚至於負利率的情況下，我們也應該加速儲蓄向投資的轉化，切實降低實體經濟槓桿，有利於我國經濟的風險緩釋。
我國在專業管理房地產規模方面還有很大潛力可挖，在經歷了公募REITs開閘階段的基礎設施試點後，中國REITs的投資領域將向商業地產的領域不斷拓展，希望我們能儘快縮小與美國、新加坡這類成熟市場的差距。
PPP可與公募REITs很好的結合
劉世堅清華大學PPP研究中心主任助理
基礎設施REITs很早就已經進入研討階段，在當下我國的金融業發展要堅持控風險、穩增長，同時兼顧穩定與創新，公募REITs恰逢其時的出現，非常契合中央的政策導向，也有助於彌補近年來我國PPP發展速度放緩的缺憾。
公募REITs對於盤活存量，引導投資，降槓桿，釋放地方債的風險和當前的政策訴求非常匹配。當前的公募REITs政策中的細分行業及區域也是經過謹慎篩選的，未來在操作上也會出現一些難點待解決，如資產的權屬問題、審批流程與材料是否完備的合規性問題、權益轉移後的底層資產經營問題、募集資金的使用問題都是後續還需要進一步探索和解決的實際問題。
很多2014年以來發行的PPP項目由於項目尚未運作成熟、所有權或特許經營權不在項目中以及使用者付費模式不健全的一種或多種問題的存在，因此當前還比較難運用到公募REITs中，但是當下運作比較成熟的PPP項目是可以和公募REITs相結合的，尤其是重點區域、重點領域並且已產生穩定現金流的項目值得期待。
如何評價優質資產？
徐成彬中國國際工程諮詢有限公司研究中心副主任、教授級高級工程師
大家對公募REITs非常關注，而且更關注資本這一側，如投資回報的風險。公募REITs針對基礎設施這一側進行投資時，底層資產的好壞直接關係到投資者的風險和回報。而什麼叫優質資產？優質資產最重要指標是具有穩定的現金流。
首先，底層資產的形成要合規合法。REITs試點項目必須「已按規定履行項目投資管理，以及規劃、環評和用地等相關手續，已通過竣工驗收」。第二，產權必須清晰。公募REITS強調權益性，是股權交易，實現原始權益人真正的出表。第三，現金流是審核資產好壞的核心。第四，原始權益人一般資產管理和經營能力相對較強。REITS產品要求基金管理人必須具備資產的運營能力。第五，融資獲得的資金要進行再投資，而且投資的方向仍然是基礎設施和公共服務，打通了融資和投資的隔閡。第六，基礎設施REITS需要專業機構的支撐，這裡不僅指金融機構，而且包括律師事務所和財務管理人。
總之，必須關注資產本身的好壞，項目好才是真的好；提升運營質量是保證現金流的最核心要素。除了金融資本端的專業支持之外，還必須有工程諮詢和項目管理專業機構的支撐，促進底層資產在REITs上市後發揮更大的價值。
關注運營能力、市場化、信披透明度
朱慶恆鵬華美國房地產基金基金經理
美國自1960年成立了REITs之後，通過多年來政策的不斷修改與完善，截至2019年上市REITs已經達到1.3萬億美元，其中數據中心、物流、通訊塔等基礎設施REITs佔據了整體規模的30%。以美國REITs總市值佔GDP的比例推算，我國REITs的市場規模保守估計可達到3萬億人民幣以上。
REITs從長期來看能產生很好的收益。在過去二十年間，REITs整體收益累計上漲了20倍，同期標普500指數在過去20年增長了16倍，羅素2000指數在過去20年增長了14倍；此外，REITs的分紅收益率也比美國的國債收益率要高約1.3%。
REITs的流動性也相對活躍，同時在相關性上也與大盤不存在非常強的相關性，泛基礎設施類REITs的收益是遠遠高出REITs行業整體，其中新基建的表現要好於傳統基建類REITs。
依據鵬華對於美國REITs的投資經驗，我國的公募REITs要在運營能力、市場化交易、信息披露的透明度這幾方面多下功夫，才能保證我國公募REITs長期健康發展。
落地待解決一系列技術問題
王剛中國REITs聯盟秘書長
中國REITs聯盟多年來進行REITs的傳播工作，為中國基礎設施REITs的推出也做了充分的準備。2019年12月10號，在海南舉辦了一場中國規模最大的國際REITs研討會，為中國的基礎設施REITs的推出做了前瞻性研討。
目前宏觀政策已經定調，之後需要將很多詳細的規則補充進來，同時也需要在操作過程中認真的執行與落實。比如要不要加入增信措施、公募REITs的定價與交易機制如何安排、資管計劃與項目公司之間的結構安排、不同資產的權屬認定、是否需要引入行業顧問等，有待下一步通過行業內的參與機構代表、專家學者與監管層再進行不斷的研討確定。
針對公募基礎設施REITs的推出，中國REITs聯盟也總結了十大維度的解讀，未來也將積極的獻言獻策支持中國REITs發展。我們相信依靠基礎設施REITs的成功發行與良好運作，未來商業地產也將順利納入REITs的發行範圍內。中國REITs已經起飛，我們要做的是不斷助力，讓中國早日躋身國際一流REITs市場，保持經濟平穩快速增長。
類REITs與公募REITs同時推進
穆文濤富春控股集團董事長助理
在現在整體現金流比較充裕的市場條件下，未來公募REITs的分紅收益率可能會維持在一個相對低的範圍，這樣可以加大資產的證券化需求，所以市場前景非常看好。同時依據我們的理解，公募REITs不設增信，沒有必要的主體評級的要求，這一塊是像我們這樣的資產持有人所期盼的
對於市場上已有的或準備發行的類REITs，我們認為可以與公募REITs同時推進和並存，甚至於類REITs在公募REITs成熟之後，也可以實現兩種結構的平穩過渡。
富春集團現在的主要業務集中在倉儲物流與供應鏈管理，這也是我們的基礎設施REITs鼓勵的領域，同時我們也非常看好中國的數據中心。未來企業的核心資產可以與機構合作，實現金融與運營的有機結合，在培育後實現更多優質資產的REITs上市。
公募基金面臨資產運營考驗
趙可招商證券房地產主管分析師
對於公募REITs的推出，我們認為基礎設施REITs劃定的行業範圍有助於補行業短板，類比美國我們本次採用的是廣義的基礎設施概念，超越狹義基礎設施領域的這部分資產範疇值得我們重點關注。
公募REITs的法律和稅收後續還有需要解決的問題，但是都將會得到妥善解決。我們認為公募REITs的發展最應關注的是未來市場化的程度，即公募REITs作為權益化的資產不應以實現資產買賣為主要目的，更應看重資產本身的經營與服務質量。
公募基金對於資產的把控能力尤為重要，運營能力出眾的機構將有更大的市場空間。通過對於海外REITs的研究，可發現大部分的股權還是集中在有經營能力的房企或經營機構手中，稅收的問題早晚會解決，當前立足於基礎設施領域，未來商業地產REITs也定會在恰當的時點推出。
清晰劃分機構職責是難題
楊廣水北京奮迅律師事務所合伙人
現階段我國推出的「公募基金+ABS+項目+基礎資產」的REITs模式在追求穩健性和創新方面做了很好的平衡，權益性、長期性以及公開融資等要素均已具備，具有非常重大的創新意義。
同時，我們也注意到公募REITs現階段還存在很多問題。由於公募REITs的已有結構涉及機構眾多，如何清晰的劃分各機構的職責是一個難題；此外，公募基金管理人的經營管理能力問題以及國有資產的轉讓定價問題等都值得重點關注與探討。
現階段，監管層的實施細則與監管細則起草工作都已在同步展開，相信通過大家群策群力，這些問題都可以得到妥善解決，未來形成一個成熟完善的市場環境。
公募+ABS安排是最優選擇
陳慎華泰證券房地產首席分析師
我國的公募REITs以基礎設施為突破口兼顧了國家的政策導向以及行業收益率情況的考量，我覺得是採用「公募基金+ABS」的模式來做一個最優選擇。
分板塊來看，倉儲物流板塊與公募REITs的整個發展方向來講對接起來是比較順暢的，它的整個模式特點也是和REITs非常匹配的，包括高度的標準化和輕運營的市場。此外，產業園行業降槓桿的訴求比較強烈，但是由於行業自身證券化程度不夠，存在著回報率偏低、運營管理附加值不高、產權不完整等原因。
未來公募REITs的推出，將吸引越來越多的投資人與投資機構參與進來，會形成供需兩旺的格局，但是目前來看還有一些問題需要解決：
第一，中國REITs的底層資產年限問題有待解決，這影響到資產的估值定價；第二，稅收優惠問題需要解決；第三，如果發行收益率偏低對於未來市場規模可能產生的影響；第四，對於底層資產的特許經營權需要制定一個清晰完備的審批流程。
相信在基礎設施REITs推出後，長租公寓或者是商業地產也將在未來迎來突破。
改善資本市場結構、助力經濟轉型升級
程驍遠中信資本高級董事總經理兼房地產部執行合伙人
基礎設施REITs試點的開啟將長期利好物流資產、產業園及數據中心等新基建基礎設施的資金流動性，有助於開發企業或持有企業的融資、退出或持續運營，有助於私募股權基金基於公募REITs的基金鍊運營模式的良性循環。
公募REITs拓展到寫字樓、購物中心、酒店等傳統商業地產領域尚待時日，以持續、穩健現金流為價值核心的商業地產本質上區別於以散售回現為盈利核心的住宅地產，因此傳統商業地產領域的公募REITs同樣符合國家「房住不炒」的發展戰略，有助於盤活和打造更多的持有型優質資產以改善資本市場結構、助力經濟轉型升級，REITs市場的全面建立將促進中國房地產行業的健康良性可持續發展。
做好賣方向買方的角色轉移
李耀光渤海匯金董事總經理
本次公募REITs的法規中，對於管理人的要求較高，應做好賣方向買方的思維和角色轉移，做好投資運營相關的能力建設以及項目儲備工作。
參考海外的REITs經驗，規模較大的REITs通常流動性會相會更好一些，同時市值表現也會更穩健一些，融資併購的能力也會更強一些。國內REITs通過合理的安排和設計，將REITs作為一個持續擴張的資本運營平臺，這樣對於國內的REITs市場的流動性和未來發展會提供更多的空間。
本次公募REITs中定義的基礎設施REITs不同於傳統的基礎設施範疇，包含了商業運營和資本邏輯在裡面，對於公募REITs市場的起步和發展意義重大。
突破基金「雙十」投資限制
趙陽長盛創富資產管理總經理
現階段的制度設計利用了公募基金分紅不交所得稅的特性，較好的規避了雙重徵稅的弊端，同時大比例的持有資管計劃也突破了公募基金「雙十」的投資限制規定，具有劃時代的意義。
公募REITs存在著一些比較大的問題，比如涉及到管理人的合規有效經營問題，還有封閉式基金所有持有的資產交易時的定價問題等。
在公募REITs推出之前，投資人可以適當配置一些海外REITs，體驗一下真正的權益類REITs是如何運行的。在市場選擇方面，與香港相比，新加坡是一個資產種類更多、更加國際化的REITs市場，適合嘗試進行REITs投資。
評級公司應順勢調整評級方法
羅光東方金誠董事長
目前對於資產證券化的評級體系已經不再適用於現在的公募REITs產品了，對於評級公司來說，涉及到模型的重新設計，但這需要將公募REITs的結構中的所有細節敲定下來。
公募REITs規定所投資的標的資產是資管產品以及少量債券，但是從產品設立的初衷以及整體上來說還是股權類的公募基金，如果沒有增信以及產品的分級措施的話，沒有太多債性的元素，這樣評級在其中的角色就有所弱化了。
前期考慮到產品的銜接問題，可能公募REITs前期仍需要評級公司的介入；此外，由於公募REITs可具有總資產20%規模的負債，這就需要進行相關的評級服務作為借債的指導依據。
期待稅收配套政策推出
俞娜德勤會計師事務所金融稅務及商務諮詢主管合伙人
此次推出的「指引」裡面要求90%分配給投資人，一年內不少於一次分配，公募REITs已經具備了與國外REITs相應的嚴格監管要求，因此具備實行稅收優惠。
公募REITs中主要的稅費，把資產注入到SPV裡面去，這個中間過程的一些稅收，包括像增值稅、契稅、房產稅的問題；此外，在運營階段，也可以考慮一定程度的免稅待遇。
未來在國務院、證監會等監管層的努力下，公募REITs稅收政策將會穩步推動，能夠更好的指導中國REITs的發展，同時也為其他類型不動產發行REITs做好政策準備。
（文章來源：中國房地產金融）