"不動產資產管理就像一座橋梁，一端連著資本市場和投資人，一端連著不動產市場和融資方。目前我國公募REITs制度下，公募基金管理人就像是這座橋梁的建設者和運營者，需要有優秀的投行能力和資產管理能力。"
華泰證券(上海)資產管理有限公司董事長崔春用一個生動的比喻道出了國內公募REITS的定位。自4月30日中國證監會與國家發展改革委聯合發布《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點相關工作的通知》，相關試點工作緊鑼密鼓地展開。據有關方面透露，目前已有近30家資管機構參加了發改委組織的基礎設施REITs項目答辯，公募REITs產品距離正式面世又邁進一步。
「存量時代」下的不動產管理
首批基礎設施REITs聚焦在新基建、交通、能源、倉儲物流、環境保護、信息網絡、園區開發七大領域。在崔春看來，不動產行業已由「增量時代」轉為「存量時代」，要提升不動產質量，突破在於資產管理，一是盤活存量資產，實現快速變現，二是提升運營管理，實現持續收益。
公募REITS通過證券化的方式，將缺乏流動性的存量不動產轉化為流動性較高的金融產品，間接實現了萬億規模的優質基礎設施不動產的上市流通。「作為權益性金融產品，通過資本市場有效分散不動產投融資的風險，是一種有效的直接融資工具，拓寬了不動產融資渠道，有利於資本市場健康發展。」崔春表示。
另一方面，「存量時代」意味著不動產資產管理需由「融資方運營模式」走向「資產管理模式」。不同於一般的代客理財，不動產資產管理更看重管理人對於不動產的管理和運營，從而實現不動產增值目的，這也對於資管機構提出全新挑戰。
公募REITS推出要在傳統不動產運營模式中引入資產管理人、會計師、律師、資產評估機構等專業中介機構。崔春認為，各類專業機構的參與及市場化監管，公募REITS的發行可完善不動產運營的信息披露機制，改善運營管理制度和治理結構，提升不動產的運營效率。
資管機構需練好內功
毫無疑問，公募REITS將推動國內成長出一批優秀的不動產資產管理機構。崔春表示，「不動產資產管理就像一座橋梁，一端連著資本市場和投資人，一端連著不動產市場和融資方。目前我國公募REITs制度下，公募基金管理人就像是這座橋梁的建設者和運營者，需要有優秀的投行能力和資產管理能力。」
具體來看，投行能力包括融資能力、發行能力以及與資本市場對接的能力。公募基金管理人要能夠協助融資方完成不動產的證券化發行，需要牽頭完成方案設計、盡職調查、材料製作和申報發行等一系列工作，需要具備豐富的業務經驗。在具體實踐中，各家公募基金管理人也在積極組建專業的業務團隊，打造投行能力，進而提升市場競爭力。
資產管理能力則包括項目運作能力和投後管理能力，公募基金管理人要通過資產管理為投資人獲取長期穩定回報，需深入了解基礎設施資產運營管控的核心環節，培養專業團隊負責經營管理，建立專門的投研團隊，跟蹤研究行業、了解市場把握時機獲取資產處置的增值收益，從而最大化投資人的利益。
儘管從目前來看，國內金融機構主營業務並非不動產運營，尚未建立起深厚的不動產行業經驗和資產管理能力。但假以時日，藉助公募REITS這一契機，國內有望湧現一批兼具投行能力和資產管理能力的不動產資產管理機構。
「融資通暢，退出可行」
據接近監管人士透露，目前基礎設施公募REITs的相關框架、規則都已經基本確定，配套的盡職調查、發行、上市交易等配套規則將於近期發布。
而在項目試點過程中，基礎設施REITs面臨的諸多問題和困難也逐一暴露，需要各地協助解決和推動。例如，部分資產產權屬性不清晰、手續的合規問題以及在複雜交易構架下的多重徵稅等問題。業內已有共識，建立不動產資管創新格局，是不動產行業發展的趨勢所在，而這一目標的實現也需要多方面的共同努力。
崔春認為，還要加強頂層設計，推動REITs長遠發展。公募REITs是推動不動產資管創新的重要抓手，「430通知」出臺後，國家發改委、各地發改委、證監會、滬深交易所以及基金業協會等主管部門陸續出臺了關於申報、發行和運營管理的配套規則，有了一個很好的開始，未來還需要在實踐中不斷補充與完善。
此外，從美國、新加坡、香港等發達REITs市場經驗看，稅收優惠政策的出臺是REITs市場取得長足發展的前提。未來我國需要建立健全更加完善的REITs制度體系，打造全球領先的REITs市場。
此外，完善市場建設，共建行業生態，成熟的REITs市場最大的特點是「融資通暢，退出可行」。具體而言，融資通暢是指符合要求的融資方，能夠通過REITs發行順利獲得融資。這要求我國加快金融行業的市場化進程，在不動產行業建立起資產導向的融資方式，讓REITs等創新金融工具，成為金融服務實體經濟的有力抓手。
退出可行指的是提升REITs市場的流動性，給投資人通暢的退出渠道。公募REITs投資中，投資人最關心的問題除了收益率外，就是退出的可行性。提升REITs市場流動性，有助提升REITs的定價效率，保障投資人的合法權益。
近期滬深交易所推出的公募REITs業務細則，也有意引入流動性服務機制，從而提高REITs產品的投資吸引力。