數據告訴你,疫情對南京西路和淮海中路街鋪群的衝擊

（原標題：數據告訴你，疫情對南京西路和淮海中路街鋪群的衝擊）

去年10月末，小暢團隊曾對南京西路和淮海中路商圈標的街鋪群進行過第一輪的調研分析，經過近一年的市場變化，尤其疊加了疫情的衝擊，兩個原本就差異性大於共性的樣板，也呈現出了較大的差異。

今天與大家分享疫情前後兩標的商圈內的租賃變化情況。

1.由於線上線下商業的飛速發展，商圈的輻射效應不斷削減，如果缺乏特色，消費者越來越不願意移動，這是擺在傳統商圈面前共同的時代課題；

2. 商圈由主街和后街群構成，好的商圈，后街群會各有主題，並與主街形成良好的協同效應，兩個標的商圈街鋪路段中，都自然而然的出現了該特徵。去年靜安區提出了南京西路「后街經濟」的概念，在這統一規劃指導下，商圈會得到更好的提升。

3. 本地辦公客群重塑了南京西路商圈街鋪的形態，除了高端購物中心環繞的I級道路南京西路外，緊鄰的II級道路愚園路路段成為以餐飲、尤其是簡餐類為主的后街，在工作日滿足周邊辦公人群的需求，周末則延展服務更多商圈輻射客群；此外，南西商圈的零售和服務街鋪也皆以服務辦公客群為主；

4.相較南西商圈，淮海中路商圈今天的交通優勢（可達性）更大，可惜一方面淮中匱乏辦公供應難以聚集本地客群（主要指南北高架以西路段），另一方面也由於分散的產權和經營權，未能有效的進行整體更新和管理，這些都導致了淮中商圈的「吃老本」，從淮中商圈街鋪的多元化業態配比中可見一斑，可以說老少鹹宜，亦可以說客群定位模糊，當然，值得期待的是，優異的可達性至少為未來淮中的再次崛起埋下了重要的伏筆。

5. 商圈型街鋪的整體連鎖率沒有核心社區和社區型的街鋪高，但在各連鎖類型中，直營連鎖的佔比是最高的。

詳細調研內容請點擊：

上海街鋪群畫像| 1為你解讀熟悉又陌生的上海老牌商圈街鋪

1.受疫情影響，市級商圈客流銳減，尤其是匱乏本地消費客群的淮海中路街鋪群，一些原本就經營壓力頗大的業態，譬如大量的服裝配飾類店鋪，引發租賃調整和空置上揚的情況。

整體來說，按受影響大小的業態排序，依次為零售類業態大於餐飲類業態大於服務類業態。

2.客單價較高的店鋪換租率更高，替換後的店鋪客單價更為親民。受疫情影響，主流消費客群消費習慣趨於理性化，對性價比高的店鋪需求更大。

3.受益於本地辦公客群對餐飲業態的支撐，以及I 級道路南京西路兩側主要店鋪為中高端購物中心內的國際連鎖品牌，南京西路商圈的租賃調整和空置相對溫和，發生租賃情況變更的店鋪數佔比13.4%，其中完成換租店鋪數佔比10.0%，新增店鋪空置率3.4%。

4.而淮海中路作為百年以上的步行街，從追求老少鹹宜的消費時代走到今天，匱乏本地客群，目標消費者畫像模糊。

I級道路上有奢侈品和珠寶鐘錶、潮流品牌和生活方式類的旗艦店、馳名的老字號餐飲及餐飲零售，而II、III級道路上原本的潮牌小店在過去10年中隨著電商興起本已日漸式微。

因此，本次淮海中路商圈的標的街鋪群受到疫情衝擊的影響格外嚴峻，經過統計，租賃調整的店鋪數量佔比接近1/3（27.4%），其中一半未有成功替換租戶，新增空置率達到了15.1%。

5.就商圈類街鋪上出現租賃調整的店鋪面積段而言，南京西路上中大鋪（100-300平方米）的租賃調整相對普遍，淮海中路則以中小鋪（100平方米以下）調租最為普遍。此外，商圈類街鋪上，各類連鎖與非連鎖店鋪受到的衝擊較為均衡。

市級商圈街鋪整體換租情況

南京西路標的商圈

租賃調整的店鋪數量佔比為13.4%

南京西路商圈標的街鋪群，2019年10月標的街鋪群店鋪數量共計179家，2020年8月末的第二次調研，共計發生租賃情況變更的店鋪數為24家，佔比13.4%，其中完成換租店鋪數為18家，佔比10.0%。

客群的線下消費因疫情受限，南京西路商圈內的消費客群構成為小比例的旅遊客群和大比例的本地客群，因此店鋪經營受到一定影響但影響不大，反映到租賃調整上表現較為溫和。

餐飲類店鋪是各業態店鋪租賃調整中最大的

餐飲類業態的調整最大，佔整體租賃調整店鋪數量的58.3%（對應2019年餐飲類業態整體數量佔比44.1%）。

受疫情影響，線下消費受阻，尤其對客流量較大的餐飲業造成衝擊導致調租。但即便疫情當前，由於南京西路辦公人口數量佔比較大，餐飲依舊是相對最受歡迎的新晉店鋪，尤其是物美價廉的簡餐。

換租前為可的便利店，將被替換為咖啡店@南京西路商圈（愚園路）

其次調整較大的為非日常零售類的服裝和配飾，推測原因與品牌的戰略布局相關。

新增空置店鋪數為6家，總佔比3.4%

租賃調整後，新開店鋪基本保持原店鋪的租賃業態，三類業態中均有發生空置。

淮海中路標的商圈

受到疫情衝擊較為嚴峻，租賃調整的店鋪數量佔比為27.4%

淮海中商圈標的街鋪群，2019年10月標的街鋪群店鋪數量共計332家，2020年8月末的第二次調研，共計發生租賃情況變更的店鋪數為91家，佔比27.4%，其中完成換租店鋪數為41家，僅佔比45.1%。

零售類店鋪是各業態店鋪租賃調整中最大的

零售類業態的調整最大，佔整體租賃調整店鋪數量的70.3%

（對應2019年零售類業態整體數量佔比56.3%），尤其是非日常生活類店鋪的調整，佔到了整體調整數量的64.8%；其餘兩類業態的調整相較下較為溫和。

淮海中路商圈內的長樂路本就是潮流服裝一條街，零售業飽和度高，同業競爭激烈，疫情不僅加劇了零售業的惡性競爭，同時改變了人們一貫的線下消費習慣，取而代之的為線上消費，因此零售業態換租、關店情況普遍。

新增空置店鋪數量驚人達到了50家，總佔比15.1%

租賃調整後，僅有不到一半（45.1%）的店鋪迎來了新的租戶，大量空置主要集中在原零售類業態的服裝配飾小店（此類店鋪調整後出現34家約60.8%的空置）上，其次為部分的原餐飲類業態的店鋪（調整後原餐飲類店鋪出現10家約47.6%的空置率）。

@淮中商圈（長樂路）內有成片的空置

商圈街鋪餐飲類店鋪換租情況

雖然數據數量有限，兩個商圈的異國類餐飲店鋪數量均有減少

南京西路由於主要的支撐為辦公客群，調整更為溫和，中分業態中，異國菜（2家東南亞菜和1家西餐店）餐廳數量減少最為明顯；

而淮海中路的情況則糟糕很多，由於沒有足夠的本地客群支撐，有一定數量的餐廳換租後未能獲得新租戶補充。

其中，異國菜（西餐、日料和西式簡餐各1家）餐廳的數量減少也最為明顯，雖然數量有限，但推測或與當前在滬的外國人士減少有一定關聯。

@南京西路商圈（南陽路）內的一家西餐廳，疫情後慘遭閉店

@淮中商圈（襄陽北路襄陽坊）內2樓的西餐，疫情後關店

商圈街鋪零售類店鋪換租情況

商圈型零售類街鋪中，服裝配飾類店鋪為重災區，尤其在淮海中路商圈

在本次疫情中，零售類的各細分業態中，非日常生活類的服裝配飾受到的衝擊最大。

南京西路商圈I級道路南京西路以購物中心的沿街鋪為主，主要為奢侈品及高端服裝店，本次也有了一些調整；

主要的衝擊體現在了淮海中路商圈，淮海中路商圈的長樂路、陝西南路此前為著名的潮牌主題街，今年已逐漸式微，此次的疫情對該部分的店鋪的影響尤為嚴重，出現了閉店潮。

疫情後，@淮中商圈（長樂路）上有不少服裝零售正在經歷招租

商圈型街鋪面積與換租情況

南京西路商圈的中大鋪和淮海中路的中小鋪掉鋪嚴重

還是歸結於南京西路與淮海中路兩個商圈的不同特性，南京西路以辦公客群和輻射的跨區客群為主，且在I級道路南京西路上，主要為中高端購物中心的臨街鋪，整體店鋪的經營穩定性較淮海中路為高。

因此其租賃情況調整的主要面積段集中在100-300平方米這個區間，主要的店鋪類別為正餐和奢飾品服裝配飾店。

而淮海中路上，店鋪數量最多的集中在100平方米以下這個面積段，在這輪租賃調整中，主要的退租和空置也發生在這個區間，店鋪類別以陝西南路和長樂路的服裝小店為主。

商圈型街鋪的連鎖店換租情況

在商圈型街鋪中，各類連鎖與非連鎖店鋪受到的衝擊較為均衡

其中，南京西路商圈的直營類連鎖，在三類業態中均有不同程度的掉鋪後未有新增租戶的情況發生，新晉租戶有一定量的加盟類連鎖和其他類連鎖，以中式簡餐類為主，依舊看好周邊辦公客群的需求；

而淮海中路商圈的直營連鎖類店鋪經營相對其他類較為穩健，大量空置的為在陝西南路和長樂路上的非連鎖類小服裝店。

@南京西路商圈（南陽路）上的連鎖麵館被換成非連鎖的麵館

@淮中商圈（陝西南路）內不起眼的服裝店，疫情後空置

其他你不知道的事

疫情對市級商圈型街鋪產生一定的衝擊，同時疫情也將不符合客群消費需求的商戶踢出局，為市場篩選出了一批優質的商戶。

在整個調研過程中，我們驚奇的發現，有不少看似破破爛爛的小店，在疫情期間卻異常堅挺，有的甚至趁機翻新了店面。

時利綜合菸草店疫情前後對比@淮海中路商圈（襄陽北路）

十面歡騰趁疫情進行裝修@淮海中路商圈（長樂路）

另外疫情印證了，越是提供剛需類服務和產品的店鋪抗疫情以及經濟周期的能力越強。

@南京西路商圈（南京西路）1488號由疫情前的Costa coffee被替換成了客單價更親民但仍滿足辦公人群剛需的manner coffee，甚至還排起了長隊核心社區型街鋪在疫情前後的表現又是如何呢？請聽下回分解。

本文來源：網易財經綜合 責任編輯：鍾齊鳴_NF5619