01
案情回顧
2016年9月19日，王某與彭某通過中介籤訂《存量房買賣合同》，合同約定：彭某將合肥市某小區的房屋出售給王某，成交價95.8萬元。彭某於辦理案涉房屋權屬轉移登記手續之前辦理戶口遷出手續。彭某延期遷出戶口的，按200元/日支付違約金。
同日，雙方籤訂《補充協議》，約定2016年9月28日前，王某支付首付款22萬元、彭某配合辦理完過戶手續。王某在約定的支付首付款當日通過中介得知案涉房屋戶口尚未清空，故王某未支付首付款，彭某亦未配合辦理過戶手續。
2016年10月2日，合肥市發布新的房屋買賣及貸款政策，王某無法依據原有條件購買案涉房屋。王某遂訴至法院，要求合同解除、彭某返還定金及賠償違約金 ，彭某提出反訴。
02
判決結果
王某與彭某籤訂《存量房買賣合同》及《補充協議》，系雙方真實意思表示，雙方均應依約履行。
因房屋戶口問題，雙方在合同繼續履行的細節問題上出現分歧，雙方對合同履行均未積極推動，卻也均未有放棄交易的意思表示。在無足夠合理期間進行協商、調整的情況下，2016年10月2日，合肥市房產政策發生變化，王某無法依據原有條件購買房屋，故此次房屋未能完成交易的主要是因為政策變化，而非雙方其中一方明顯毀約。根據情勢變更原則，雙方未能及時交易的行為，均不應視為違約。因此彭某應返還定金，雙方要求的承擔違約金、賠償損失，均未得到支持。
03
法務分析與建議
本案中，導致合同不能繼續履行的根本原因是合肥市貸款政策的變更。案涉法院結合案件實際情況認為貸款政策的變更屬於情勢變更。情勢變更是指：合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的。情勢變更的核心要件是「無法預見」、「不屬於商業風險並且需形成重大變化」、「繼續履行對一方明顯不公平或者不能實現合同目的。
目前從法律法規的角度來說，對於貸款新政如何適用情勢變更原則並無明文規定，並且根據《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》(法發【2009】40號)，法院是要慎用情勢變更原則。結合各省市法院的實際判例來看，支持貸款新政屬於情勢變更的判例要遠低於不支持者。因此，在籤訂房屋買賣合同時，為降低買賣雙方發生糾紛的概率，應當在合同中詳細約定貸款因買受人個人原因或國家、銀行貸款政策原因未通過的解決辦法，比如買受人有權單方解除合同或者應當什麼時間之前全款購買。
需要注意的是，如果買受人主張因為貸款政策的原因導致無法貸款、繼續履行合同，買受人應當負有舉證的責任。從現有情況來看，國家層面的政策變更較少，更多的是銀行單方面內部放貸審核政策的變化，無形中加大了買受人的舉證難度。因此，籤訂合同時，若買受人的購買能力較弱，建議不區分貸款審批不通過的原因，而是明確不論何種原因，只要貸款審批不通過，則買受人均可單方解除合同。
編輯：汪濤
審核：丁鑑涵
來源：裁判文書網