來源：樓市參考
01
繼哈爾濱打響「救市」第一槍之後，福建平潭、廣東湛江和河北跟進了！
廣東湛江和河北主要是在公積金上下功夫。
湛江：
1、放鬆按揭樓盤的準入條件。
過去要求樓棟的主體結構建好，但現在只要房企有預售許可證，不管主體結構建沒建好，都可以和公積金中心合作。給後續公積金貸款開了個通道。
2、提高貸款額度。
比如說第一次申請住房公積金個人住房貸款，單方繳存的話，每戶最高貸款額度從20萬提高到30萬；雙方申請從40萬提高到了50萬。降低購房者買房成本，鼓勵大家入市。
河北：
主要是重新開展住房公積金異地住房貸款業務，而且是全省啟動，要求不得設置附加條件。
這是在全省範圍內鼓勵大家用公積金貸款買房。
平潭：
1、提高商品房預售審批手續時間和效率，加快備案。
這是針對流程上的東西，主要還是釋放一個鼓勵大家買房的信號。
2、加大住房公積金支持力度。
就是用補貼來鼓勵大家買房，和前面兩座城市做法類似。
3、結合對外招商與旅遊推介活動，促銷降價，吸引外地投資者來嵐置業。
看到這條提到要「在東北、華北、西北、中部等地區進行促銷活動」，真是笑死我了！
我們之前才說過，哈爾濱都自身難保，在緊急救市了，這是東北樓市下行的一個縮影。平潭廣撒網，連東北、西北這些地方都不放過，看樣子是真的飢不擇食了。
平潭還非常直接，主動鼓勵房企讓利促銷。這或許也是短時間裡去庫存最直接有效的方法了。
相比下來，平潭的救市力度大多了，直接降價的手法非常典型，下面主要講一下平潭。
02
平潭為什麼要救市？
自然是因為市場行情不好了。看平潭這幾年的樓市波動，就像過山車。
平潭原本籍籍無名。自2015年平潭自貿區正式掛牌開始，進入高光時期。「實驗區+自貿區+國際旅遊島」的名號，加上全國各地房價暴漲，剛好搭了一趟順風車，房價從大約8000元/平，突破了1萬/平。
往後兩年，平潭的價格一路往上衝。世茂璀璨天城均價1.3-1.4萬/平左右，正榮悅湖灣均價一度突破1.65萬/平。
到了2019年，國家強調房住不炒。平潭就一個小縣城，人氣不足，經濟底盤不穩，受到政策影響，開始走下坡。
根據克而瑞統計的2018年到今年7月的數據，平潭商品住宅的成交均價已經從最高時期的接近1.5萬/平，下降到1.1萬/平左右！
比如正榮悅璽，最高價格是1.6萬/平，之後降到大約只要1萬/平，接近腰斬，導致了業主大舉維權！
成交面積也從2018年底到2019年的經常維持在5萬平以上、最高月度成交超10萬平，回落到最多只能在5萬平左右徘徊，而且多數時候還不足5萬平。
新房價格下跌，二手房同樣難受。近一年房價整體跌跌不休，從1.22萬/平，降到1.15萬/平。
03
這都是因為供給嚴重超過需求。
我們先看土地。
這幾年平潭的土地供應就像福建房企老闆一樣，在風口面前，有一股激進的勁。
像2019年，平潭就拍出了商住地塊1115畝，總建面高達142.6萬方，可以說是平潭史上罕見的土拍大年。算下來，大概有一萬多套的房源供應量。
這樣的海量供應還在延續。正式公布的《平潭綜合實驗區2020年度國有建設用地供應計劃》提到，今年總共要供應70公頃(1050畝，接近二十塊地）住宅用地。
問題來了，這些土地賣出去建房子，誰來買呢？
拋開需求談買房都是在耍流氓。會在平潭這小地方買房的，主要就是沒有自建房的本地人。但平潭當地人口的購買力，遠消化不了這麼多的房源。
來看《福州年鑑》上的幾個數據：
2018年平潭戶籍人口約44.87萬人，遷入戶口5017人，遷出戶口5856人；
而2017年遷入戶口4912人，遷出戶口4971人。
發現沒有，人口是「入不敷出」。人越來越少，每年的房子供應卻不斷增加，誰來接盤？
結果就是，2020年1-10月份平潭固定資產投資增長-3.2%，其中房地產開發投資95.87億元，增長20.7%。但房地產銷售面積完成56.80萬平方米，下降10.8%。
而且根據克而瑞今年7月數據顯示，截至今年7月，平潭商品住宅庫存量超過70萬平，去化周期一直在拉長，在7月份的時候已經超過16月。
顯然，本地的羊毛已經被薅得差不多了，繼續噴湧出來的新房，也就只能降價找外面的人來接盤了。
04
平潭、湛江和河北救市究竟說明什麼問題呢？
其實它映射的是三四線城市樓市下行的大趨勢。之前我們就說過，三四線城市的下跌只是時間的問題，因為它對市場的反應比較遲鈍。
房地產說白了，要以製造業、人口和資源等為基奠。但是很多三四線城市人口常年流失，空置率大概在26%以上，例如山東臨沂城區房產空置率甚至高達39.97%。還有產業比較單一，像東北、西北等地的大部分三四線城市，產業資源甚至開始枯竭了，經濟都難發展起來。
之前是因為16-18年棚改「爆發」的三年，成了很多房企和投資客重金買進的標的。囤地、囤房，就想等著爆發升值。
事實上，2020年初的《國家政府報告》提到，2020年就是棚改的「收官之年」。棚改退潮，樓市缺乏基本面支撐，三四線城市過去幾年的強勁補漲，就是一場沒有根基的狂歡，最後總要有人付出代價。
就算這些城市放開政策搶人，也很難力挽狂瀾。畢竟，上海、廣州、深圳，都在放鬆口子搶人了。你說大城市不香嗎，人家為啥要到三四線這些山卡拉地方？
所以，對三四線城市來說，浪潮退去，裸泳的時候到了。
這一次，平潭公開喊出降價去庫存，就是直接撕開了三四線城市房價下跌的口子。清遠、河北通過放寬公積金的政策來救市，實際上也是要積極去庫存。
未來，或許還會有更多三四線城市加入救市行列。