作者：時代財經 謝斯臨 編輯：張常旺
圖片來源：視覺中國
現在在天津買房不一定是筆好的投資。
2018年10月，在北京工作的陳曜為了落戶天津，在天津西青區以150萬元的總價買下一套60平方米左右的小戶型。一方面是為了解決在北京留不下來的戶口問題，另外也想做一定的投資。
但令他沒有想到的是，房子自過戶之後，價格就在一路下跌。陳曜告訴時代財經，他最近上貝殼找房看同小區同戶型的掛牌價，已經一路跌到了116萬元。兩年時間，算上過戶稅費、中介費，陳曜在這套房上已經虧了幾十萬。
但即使不斷下調掛牌價，與陳曜同小區同戶型的這套房依舊是乏人問津。根據貝殼找房數據，近一個月內該房源的帶看人數僅為1人。
這背後是天津二手房市場供需極其不平衡的集中體現。數據顯示，天津目前在售二手房量超過14萬套，達到歷史巔峰狀態。而目前天津二手房市場日成交量僅百套左右，庫存不知要消化到猴年馬月，市場明顯處於供過於求的狀態，想要賣房註定是一場「持久戰」。
貝殼數據顯示，在陳曜買房的李七莊商圈周邊，成交周期已經高達29.7個月，而這還是整個西青區成交周期最短的兩個片區之一。賣房至少要等兩年，天津二手房市場正陷入無價無市的困局之中。
按市場價掛牌連帶看的機會都沒有
「目前天津毋庸置疑是買方市場，一些業主急著賣房的話只能選擇不斷往下降價，按照市場價掛牌連帶看的機會都沒有，只有比市場價還要低出一截才會有成交的可能。」
楊雪在天津從事一線的房產中介工作已經有5年之久，她告訴時代財經，天津二手房遇冷的很大一部分原因來自於新房降價的擠壓。
以天津海教園片區為例，目前片區新房單價、總價都越來越低，單價1.7萬元/平方米，總價130萬就能買到一個不錯的小兩房，考慮到稅費佣金，二手房的吸引力大幅下降，嚴重擠壓了二手房價格。去年同片區二手房還能掛到1.8萬元/平方米，現在哪怕掛1.6萬元/平方米都賣不掉。
據中國社會科學院財經戰略研究院住房大數據項目組發布的《中國住房大數據分析報告（2020）--城市房價預警與房企品牌價值測度》報告，截至2020年10月，天津房價相較於2017年3月的歷史最高點，跌幅已經高達21.8%。
新房市場連續三年「陰跌」背後，是天津樓市居高不下的庫存。今年9月，克而瑞研究院對全國30個重點城市商品房市場的監控數據顯示，天津商品住宅庫存面積達到3632萬平方米，是包括北上廣深、長沙、重慶、廈門等一線及熱點二線城市中，庫存量最高、且唯一超過3000萬平方米庫存規模的城市。
根據過往成交記錄估算，天津新房庫存去化周期長達28.2個月，而一個城市合理的去化周期應在12-18個月左右。賣不動的天津，新房價格開始普遍下跌，相應的，二手房業主也不得不調低價格，吸引觀望情緒積聚的購房者，特別是改善型的大戶型。
「現在市場上的客戶大多數都是在北京工作的外地人，辦不了北京戶口影響孩子將來高考，所以選擇來天津買房落戶，解決孩子上學問題。他們主要都盯著小戶型產品，大戶型改善產品的客戶少得可憐。」
楊雪向時代財經表示，如今業主掛牌降價十來萬、二十萬的情況已不罕見。她同事手上一名業主在天津南開區的一套230平的改善大四房，從最開始掛牌的750萬元，一路降價至如今的620萬元，業主前前後後降價17次，降價幅度達130萬元，但如今依然未能賣出去。
圖片來源：貝殼找房
官方數據平穩VS民間降價拋售
今年9月，天津因「房價每平米降5000元」的消息登上熱搜，一時間被推到風口浪尖。在全市均價約2.1萬元/平方米的天津，這意味著天津房價大幅下降約24%。隨後天津市住建委公開發文表示，「今年疫情過後，天津市房地產市場呈現『價升量穩』狀態，在合理區間運行」。
國家統計局公布的70城房價數據顯示，2020年1～11月中，天津新房數據稍好，僅4個月環比價格下降，7個月維持了漲幅均不超過1%的微漲。而從二手房數據來看，天津二手房成交價同比連續11月輕微下降，環比僅1個月維持了原價，其餘都在下跌，但降幅不大。
官方數據的平穩和民間降價拋售現象並存也反映出天津樓市的分化。
「宏觀數據上，天津樓市在2017年的調控之後，新房成交總量、成交價格保持一個平穩的趨勢。但是在微觀情況下來看，市內六區與其他城區分化得比較劇烈。」
天津中原地產投資顧問部高級總監薛秋宇認為，因為各區域的發展規劃和相關的配套設施不一樣，以及各區域的土地供應情況不一樣，導致了目前天津各個區域的表現也不一樣，分化比較明顯。
包括和平區、紅橋區、河北區、河東區、南開區、河西區在內的六個主要城區的房價基本穩定在3-4萬元/平方米。特別是最小的行政區和平區因為大量優質的名校資源，房價一直都有小幅微漲。外環線以外某些缺少軌交帶動、配套不完善的新區，二手房有價無市，新房庫存去化困難
有分析人士指出，早幾年，天津政府在幾個新區供應了大量的土地，現在這些土地都已經建成住宅向市場供應，大量的庫存流向市場。
但長期以來，天津本地的購買力並不強勁，且對於外環市場興趣不高。環城四區及遠郊五區的潛在購房者以外來客為主，但受限於2017年3月的天津樓市新政，非本地戶籍購房者入津置業難，極大壓縮了客群容量。而在樓市不斷低迷下行中，全市新房、二手房房價持續陰跌。「買漲不買跌」心理下購房者持幣觀望，使得市場供求關係進一步惡化。