持續的悶熱天氣如約而至，天津樓市的涼爽天氣也如約而至。
7月新房成交量比6月減少了23%，二手房同樣也沒有什麼好消息。
成交量雖然微漲，但成交均價掉頭下跌，下半年的「幾連跌」，可能就從7月開始了……
01
上半年，天津二手房的高峰出現在4、5月份，但也只是量的兇猛，成交均價一點都不興奮。
6月二手房成交均價微漲了0.08%，一方面來自5月的餘溫；另一方面有結構的原因。
7月，天津市區、環城二手房成交均價下跌0.62%，仿佛又看到了去年下半年的步伐。
如果接下來沒有政策的好消息，二手房價格還會持續下跌。
這幾年看下來，二手房最好的行情都出現在上半年，下半年持續陰冷。
今年第一個賣房時點已經過去，下一個關注9、10月份，如果想賣，別猶豫。
畢竟，對於二手房來說，現在談賣房，太難了。
02
根據貝殼找房、我愛我家、中原地產的綜合數據，7月天津二手房成交4492套，比6月還多了2%。
7月二手房成交量回歸了樓市的正常水平，也是天津二手房市場的保底量，這也意味著，二手房開始進入平臺期。
另一方面，這個月二手房成交量扛住了，也跟成交均價下跌有關係。
這個行情下，二手房的成交量更多來自房東的退讓。
根據貝殼找房數據，7月二手房議價空間漲到了4.7%。
6月比較低，才1.5%，也是因為5月市場好，業主心氣上來了，不太接受劃價。
但市場會教育人，稍一轉冷，價格就好談了。
03
雖然7月二手房的量價都表現平平，但帶看量挺亮眼。
根據貝殼找房數據，7月日均帶看量達到3912次，比6月多了約9%，幾乎趕上4月的水平，在近兩年都算高的了。
看房的人並沒有減少，但成交量卻沒有大幅增加，看來「只看不買」的不在少數。
如今，大量二手房面對的狀況是，高總價的和新房比沒有產品力優勢，低總價的要和同類老破小拼價格……
除非「工具型」二手房，比如學區、落戶等，否則想打動買房人出手，挺難。
但二手房不像新房，說降價就降價了，業主都不會輕易割肉。
而且7月的掛牌均價竟然還漲了3%，買賣雙方還是在博弈。業主不甘心，買房人不認頭，僵持！
7月，貝殼找房平臺又新增2.9萬套房源，目前外網可看到的房源，已達到13.5萬套。
掛牌房源「生長速度」很快，天量的供應持續壓頂，稍微大一點的小區，就有近百套房源在售，能不能順利賣出，都要看「鄰居的臉色」。
天津二手房已經進入了存量殘殺的時代，很多二手房降價都賣不掉。
也難怪一直有人勸告：不要碰二手房！
看看最近一周哪些二手房降價比較狠。
能發現幾個規律，以小見大，這也是整個市場的狀態：
降價狠的都是中高總價的房源，這些房源不走量，150萬以內的房源，降幅很小；
房子有「硬傷」，降價也不見得賣的出去。
新都大廈屬於3梯6戶的大高層，但它能上南開中心小學，所以50多平米的小戶型均價3.5萬/平米能成交，像這種90多平米的，只能打折割肉。
凱德國貿也是，改善的價格，但不是改善的產品，也不是所有的房源都能上閩侯路小學。
降價狠的都在河東區、河北區、紅橋區，分化很嚴重。
比如南開區一些較新的小區，價格還是很扛的，與新房一樣，今年能扛價的大多出現在南開區、河西區。
7月，隨著報名結束，學區房溫度也降下來了。
有群友一套190萬的臺灣路小學學區房竟然賣不出去，看來只能等明年3、4月份的學區季了。
04
7月，天津市區和環城10區，二手房成交均價全部下跌，其中紅橋區、津南區跌幅較大。
特別是在環城四區中，二手房好不好賣，完全要看新房臉色。
去買二手房的人有多少，也根據新房供應量而改變。
最近有群友以2.2萬/平米的價格賣出了西青區李七莊武臺馨苑的一套房子，而且成交速度還挺快。
再看看這個小區最近的成交價格，不但扛住了，還比去年漲了一點。
最主要的原因是，李七莊板塊沒有新房供應，錦廬和藝英裡早就清盤了，又沒有土地出讓，只能選擇二手房。
房價短期漲跌，還是要看供需。
對比辛莊板塊，因為大量出讓土地，新房快速浮出水面，導致二手房相互殘殺。
首創暖山去年年底至少還能扛在1.7萬/平米，現在降了大約1000-1500元/平米。
周邊新房天津悅府15800元/平米起，美的雲熙府高層精裝19500元/平米。
二手房想活命，只能降價了。
環城二手房的命門，就是新房。
7月成交房源中，市內六區佔比高達60%，成交量最高的依舊是南開區、河西區，這兩個區常年位於榜首。
河東區、濱海新區、河北區、武清區等成交量都較高。
05
市區和環城92個板塊中，7月有72個板塊價格下跌，又擴大了。
7月哪個板塊二手房成交量最高呢？
可能閉眼都能猜出來：第一名是大港，第二名是王頂堤。
這兩個板塊已經持續霸榜很久了，大港的成交均價比6月微漲0.46%；王頂堤微跌0.28%。
華明鎮和中北鎮7月的排名掉到了後5名，取代它們的是萬新街和鹹水沽，位列2、3名。
在貝殼系統中，萬新街是指津濱大道東麗部分，匯海南裡、萬隆花園、雪蓮東裡、秋麗家園等小區7月成交了不少房源。
聚焦到具體小區，7月成交量排名第一的是，津南區天嘉湖的融創星耀五洲。
有點意外，以往都是被誠基經貿中心包攬的，7月竟然易主了。
融創星耀五洲成交均價9041元/平米，這裡面包含別墅的成交，實際上高層成交價格也就7000多/平米，甚至還有4000多/平米的，確實比新房低。
而且，融創星耀五洲最近一直在做配套，漸漸的能住下來了，也給了部分二手房業主解套的機會。
另外，河西區的「常勝將軍」蘭江新苑在7月榜單上不見蹤影，取而代之的是雲江新苑。
因為蘭江新苑有點膨脹，稍微好一點的房源總價都要200萬以上，漲了大約1000元/平米，就是這麼霸氣。
所以買房人開始轉戰雲江新苑，總價基本都在150萬左右。
誠基經貿中心、新城小區、奧城公寓、華潤橡樹灣、富力又一城等小區成交量也很高。
7月哪些小區關注度最高呢？
根據貝殼數據來看，誠基經貿中心、水郡花園、都會軒、貴都大廈、時代奧城、雲錦世家、海河大觀……的搜索量較大。
在搜索量前30名中，「優質小區」佔比很高，比如仁恆濱河灣、仁恆河濱花園、格調春天花園、仁恆海河廣場等。
這也說明，改善人群更看重品質，品質好的房子即便貴，也是「有人問津」的，保值度高。
7月，漲幅最高的板塊為：唐家口、常州道、大寺、梅江、勸業場、向陽路、鼓樓街、大營門、芥園道、桃園街，以市區板塊為主。
7月，跌幅最高的板塊為：大胡同、新梅江、小站、楊柳青、海教園、光復道、軍糧城、八裡臺鎮、西於莊、嘉陵道街，環城板塊居多。
06
今年與去年出奇的相似，7月開了兩次會，徹底定調了下半年樓市。
最近又提出了「內循環」，老百姓手裡得有錢，才能內循環起來呀。
但人民銀行的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示，房貸是家庭負債的主要構成，佔到家庭總負債的75.9%。
看來這次上面是鐵了心，不想刺激房地產。
放鬆政策不用再期待了，加大落戶可能是唯一可走的路。
8月2日，天津市已經引發了通知，接下來將：
完善我市居住證積分指標體系，提高社會保險和居住指標分值，確保長期在津工作生活的群體優先落戶。深入實施「海河英才」行動計劃，加大「學歷型、資格型、技能型、創業型、急需型」五類人才引進力度，重點保障符合我市產業發展需求的人才在津落戶。
至於其它的「口子」，就要等9、10月了，看看有沒有動作。
接下來，二手房會越來越難賣，價格也不樂觀。
還是那句話，即便行情來了，也是小波段，趕緊賣房。