1st
遠不止「能買VS不能買」這麼簡單
近日，自然資源部近日下發文件，明確表態，小產權房等不能通過登記將違法用地合法化。緊接著，廣州落實國家的政策，祭出了三條紅線：
小產權房一律不予確權登記
城鎮居民非法購買農村宅基地及地上房屋的一律不予確權登記
嚴禁通過不動產登記將違法用地合法化
這幾天，媒體鋪天蓋地地報導，小產權房徹底涼了，小產權房被叛了「死刑」，買了小產權房就「砸在手裡」了。首先亮明觀點，由於產權的缺陷，原則上不建議買小產權房。不過，正所謂「外行看熱鬧、內行看門道」。國家的這個政策，遠不止「能買VS不能買」這麼簡單，要看清楚政策潛藏的東西，這對我們判斷政策的初衷和效果，甚至分析整個樓市，都有非同小可的意義
其實，小產權房，嚴厲打壓、「不能轉正」，一直是國家的基本態度，從來沒有改變。但是，類似深圳和廣州等珠三角城市，過去十幾年小產權房規模不斷增加。即便政策高壓、每年有拆違任務（網上有很多圖片，說今天政府又拆了哪裡的小產權房，以儆效尤），但是廣州目前有400多萬套小產權房，深圳有500多萬套小產權房，佔存量住房的比例，都達到了50%以上。
大家都知道，過去十幾年是樓市狂飆突進最猛的十幾年，小產權房能佔到存量住房的一半，意味著她也在靜悄悄演繹著自己的繁榮（即便政策不待見）。可見，政府推動的城市化路徑，與市場推動的城市化路徑，並行不悖。就像調控打壓下，樓市一樣繁榮，小產權房也有極強的生命力。
2nd
小產權房，一個極其特殊的物業
首先，這裡分析一下，小產權房的幾個特徵，然後看看它是怎麼來的，然後才能知道未來會怎麼走向。小產權房，有幾個特徵（以深圳為例）：
建在農村集體土地上。宅基地或集體建設用地上都有。
小產權房有合法邊界。一般，農民在自家的宅基地只建一棟，政府承認的面積不超過480平米（4層*120平米，以深圳為例）。但是，農民會加建或擴建，超過480平米的，就成了違法建築（也是小產權房）；即便沒有超過480平米，但賣給了城裡人，也叫小產權房，也是不合法的，也不會給登記的。但是，若賣給村集體的人，就不叫小產權房了，它是合法的。
大多數是違法建築。符合一戶一棟（不超過480平米）的，是合法建築，超過的就是違法建築。這些年，房價上漲快，城裡人知道炒房，農民也不傻，他們建了很多違法建築。
小產權房怎麼來的？小產權房的規模是怎麼變大的？
1、城市擴張快，沒有財力對被徵地農民及時、足額補償。於是，繞開集體土地，擴展城市邊界，出現了「城市裡的村莊」。2、農民沒有變成市民（因為沒有社保、沒有工作，或只會種莊稼），只好種房子。
3、恰好，大量人口遷入城市，沒有住的地方，或房價太高而買不起，就租農民的房子。
4、一戶一棟不夠了，加上房價上漲刺激，農民加建、擴建房子，就出現了握手樓。
5、城市化摧枯拉朽，村集體傳統業務瓦解，也只好建統建樓（村集體的小產權房，區別於村民宅基地上建設的小產權房），或者搞工業園區（「村村點火、戶戶冒煙」）。
6、城市商品房價格越來越高，仙及雞犬，農民覺得房子要漲價，也開始建建設更多的小產權房。但沒有錢加建、擴建，也沒有能力建設，就聯合開發商（一般是包工頭）一起來建設，有一部分就要拿出來賣。
7、市民買不起商品房，見到有「兜售」小產權房的，就買小產權房。
3rd
小產權房，為何屢禁不止？
政策說了，小產權房是違法的，近些年確實也拆了很多，但如果計算「累計新增-累計拆除」，很多地方依舊無視法律，仍然在建小產權房。反而，如果回顧過去的小產權房政策，就會發現，很多購買小產權房的人存在僥倖心理：一是認為政府雖然在不斷加壓，但是先小後大；二是認為大家都建，罰不責眾；三是認為政府會既往不咎，罰款確認（贖買）。所以，凡是膽兒大的農民，一開始加建、擴建了很多，儘管被確認為違法，但後來罰點錢，也就沒多大事了。這給大家一個信號，餓死膽小的，趕早的都沒事，大家都幹就沒事。歷來小產權房一般都是農村集資自建的，這在政策上不合規也不合法，所以政府干預是必然的。隨著城市規劃更趨向合理、科學，小產權房隨時都面臨被拆被拆的風險。不過，針對小產權房的整改，政府面臨的困境也不少。比如，城市化一開始時，補償無法及時到位，這會引發村民或者已購小產權房的業主的一些抗性。
事實上，避開了和農民、村集體直接談判，客觀上縱容了農民「種房子」，或者說默許農民靠種房子生存和發展，有時候或許能代替政府對農民市民化的成本補償，但這並不是長遠之計。你想，這個時候，原來已經種下的房子（大多是是違法的），拆起來並不容易，政府需要考慮很多層面的影響。再說了，現在房價這麼高，城市生活壓力這麼重，再去拆的話，不管是欠帳的補償，還是拆遷的費用，或市場的預期，都讓成本高得嚇人。所以，大家看到，廣州和深圳拆遷成本居高不下，某某村拆遷，動不動就誕生多少個「億萬富翁」。現在，國家強調「穩房價」，高房價還要徘徊，對於新市民安居，小產權房就重要了。筆者之前寫過文章，《深圳「低成本」是怎麼煉成的？》。其中就指出，深圳一半房屋是區位好、價格低廉的「保障房」，深圳的競爭力能不強嗎？
4th
沒有紅本，仍然有人趨之若鶩
其實，廣州、深圳乃至珠三角都一樣，之所以成為人口流入最多的區域，就在於有海綿一樣的小產權房，隨時可以供出來一大批低成本的住房。經過十多年的城市更新，這些房子拆的差不多了。而且，越拆房價越高、普通人越難以安居了。所以，廣州和深圳，現在的主導思想是不拆了，搞綜合整治，發揮其積極作用，未來可能將是珠三角最寶貴的歷史文化遺產。不過，隨著城市的發展，農民推進的城鎮化路徑，與政府推進的城鎮化路徑，終究還是要齊頭並進。
很多小產權房，目前留下來且佔據了城市比較核心的位置，給了一些人一種購買從眾心理，認為大家買肯定沒事。關於這點，大家一點要明確：確權（發紅本）就別指望了，但若自己住，也許短期不會有太大的問題。也有人想買，私下裡交易也很多，這個風險一定要去評估。雖然經過綜合整治，這些房子儘管違法，但未來可能短期不會拆了，環境也還會變好，但是筆者不鼓勵大家去買、去投資……
最後，再回到一開始，和大家講講，為何國家和廣州市要出這個政策，這是因為，按照國家不動產統一登記的要求，2020年底要完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記。近期，社會上有傳言稱，借這個登記的機會，小產權房是否會「轉正」？這還有待進一步商榷，筆者不敢妄加評論。大家想想，如果可以轉正的話，70億平米左右的小產權房，規模是商品房的近1/3，這豈不是高房價頭上的「達摩利斯之劍」。所以，自然要告誡一下，別指望登記來轉正了。另外，未來大城市都要舊改了，重申不能轉正，舊改成本也會低一些。