來源：周密金融
版權：來源 米宅 ID:MizhaiPlus
「如果房租再降，我只能信用卡套現還房貸了！」
這是米宅的粉絲王冰，對我一直吐槽的核心觀點。
1
2017年，王冰在朋友的建議下，買了一套二線城市的房子投資。
首付3成，30年月供，等額本息，每月8200元。
等到2017年底交房後，王冰以4400元的價格將這套房子出租，這就意味著他每月只需要為這套房子還貸3800元。
3800元，佔王冰月度收入的四分之一，還可以。
老天保佑，這個城市這兩年的房地產走勢還不錯。
2018年，在「堅決遏制房價上漲」的中央口號下，沒有跌幅。
在2019年，全年靜淡的市場中，居然還略有漲幅。
算下來，2019年下半年，這套房子同小區的二手房掛牌價，比王冰在2017年購買的新房價漲了有10%左右，算是勉強跑平通脹了。
對於這個漲幅，王冰基本上是滿意的。因為他知道大勢如此，政策如此，再大的漲幅也很難。
然而，對於王冰來說，最不滿意的是房子的租金。
因為，從2019年年初開始，這套房子的租金一直在跌。同一小區，同一戶型，同一裝修（精裝修交房，標準都差不多）的鄰居家的房子，租金報價從年初最高4500，一直跌到了年中的3800，一過國慶居然有鄰居報到了3300。
所以，王冰的那個年初租房的租戶一直纏著王冰要求降房租，王冰曾經試探的給他談了一次，結果沒把王冰給氣死。
租戶直接要求四季度和2020年，王冰的那套房子，租金從4400降到3500，一季度一付。如果是3700，只能一月一付，要不直接就搬到了3500其他人的房子裡了。
沒辦法，王冰只能答應四季度房租降到3500，至於明年，怎麼辦？王冰不知道，他只知道他必須再為這套房子每月多掏近千元的按揭了。
別管房價漲還是跌，反正一時限售賣不掉。房租可別再掉了，這是王冰現在最大希望。
2
房租下跌，王冰所在城市不是孤例。
在中國房地產業協會的統計中，8月份，全國大多數主要城市的租金價格都出現了下跌。
在監測的33 個城市中，租金環比下降的城市數量已經達28 城，佔總數量的90%，僅剩5個城市租金環比正增長。天津、深圳、廣州環比回落最猛，分別為-8.55%、-5.25%、-5.00%。
在5個租金環比上升城市中，三亞、杭州、長沙為環比漲幅前三，分別為1.80%、1.14%、0.57%。
數據的背後，可能邏輯更為殘酷。
1、這33個城市都是省會城市或一二線城市，換句話來說就是中國經濟最好的33個城市。連這33個城市，租金都在下降，中國其餘300個三四線城市的租金水平，我不敢想像。
2、北上廣深四個一線城市租金環比均由正轉負，說明這不是某一區域的局部原因造成的，而是整個國家因素造成的。另外，四城中深圳下跌幅度最大，2019年這個風光無二的城市也沒有逃脫租金下跌宿命。
3、 三亞、杭州、長沙為環比漲幅前三，分別為1.80%、1.14%、0.57%，實際上來看，漲幅很小，最多算個持平。市場稍一波動，很可能由正變負。
3
租金為什麼會下跌？
最簡單，最直接的一個原因就是——和個人可支配收入相比，租金實在是漲不動了。
這是8月份全國主要城市房租收入比一覽：
除了廣州，北京、深圳、上海，年輕人一半的可支配收入必須分給房東。中國33個主要城市，將近三分之二城市的年輕人需要將三分之一以上的可支配收入分給房東。
當經濟快速發展，人們收入快速增加的時候，可能人們感到房租還沒有那麼大的壓力。
然而，如果像今年一樣，國家經濟「穩中有變，穩中有憂」，連豬肉的價格都翻翻，而收入增加沒有那麼快的時候，這種房租壓力就成倍的增加。
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以一線城市降幅最大的深圳為例，8月，深圳租金全面回落，已有的6個區域樣本租金環比均由正轉負，跌幅前三分別為鹽田區-5.45%，龍崗區-3.61%，南山區-3.12%。
如果說鹽田、龍崗的房租下跌，是由於地處郊區，在城市產業騰籠換鳥之時，相對低收入人群的離開。
那麼，如何解釋南山區租金的較大規模下滑呢？是不是和今年上半年，那場沒有硝煙的戰爭有關呢？
南山區的房租的不振，可以說是整個深圳乃至整個國家出口加工業的一個縮影。
畢竟，決定一個城市的房價，是所有在這個城市以及想來這個城市富人的財富水平。
而，一個城市的租金價格，則是這個城市所有居住人群，尤其是窮人的財富水平的變化決定的。
正所謂，此處不留爺自有留爺處，處處不留爺才把爺難住。他可以去更低級的城市，甚至回農村老家。
所以，調控可以改變房價，但難以改變租金。
5
房租的下跌，對於王冰來說，只是生活成本的提高。而對於一些行業來說，卻意味著滅頂之災。
一年前的8月19日，原我愛我家副總裁胡景暉預言：
「我說了長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。」
如今看來，他的預言已經成真。
最近的一家名叫樂伽公寓。
8月7日，樂伽公寓在官微發布：「停止經營，關閉所有業務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款」的公告消息。
這家公司當年創業打出的口號很「情懷」——
不買房的你也值得被認真對待。
然而，到頭來數十萬個被「認真對待」的畢業生，落到了「錢房兩空」的境地。
公司倒閉的情況很多，然而根本的原因就在於房租的下降，導致長租公寓「低價收房，高價租出」的模式無法為繼。
然而，同樣樂伽也不是孤例，僅僅杭州一地，自2018年杭州鼎家公寓暴雷起，到2019年7月，一年內有近16家大大小小的長租公寓品牌「陣亡」。
6
然而，和房租持續下降的情況相反。
今年下半年，一些城市的房價，尤其是熱點城市房價開始復甦。
比如，深圳。
不可否認，在沒有限價二手市場，深圳樓市在復甦，雖然幅度很小，然而趨勢很明顯。
從去年的11月到今年的10月，房東的掛牌價已經悄悄地上揚了2000元。
房租在降，房價在漲？
這意味著什麼？
雖然，這是兩個完全不同的市場，一個以窮人為主，一個以中產或者富人為主。
但，你是否想過。
如果房屋租金持續下跌，什麼才是你房價的支撐，什麼才是你天量按揭款月供的支撐？