濱湖回遷房都賣到3萬/㎡，有人感嘆是濱湖的價值，其實更多的是學區的價值。
不信的話，可以去二手房網站看一看，濱湖價格最高的小區都在哪裡？
它們可能不是大品牌，不是優質物業，沒有地鐵，小區品質也一般，甚至很差，但它們因為有優質學區的加持，價格可以賣到3萬/㎡、4萬/㎡，甚至5萬/㎡，而且還不愁賣。
最高5萬/㎡！回遷房、經適房不愁賣！
說到濱湖的學區，頂配莫過於師範附小+合肥四十六中學，雙本部的組合了。
在這樣的頂配下，會帶來什麼呢？
據悉，目前濱湖師範附小+46中雙學區的二手房主要有：濱湖品閣、文華閣、濱湖家園、濱湖明珠、濱湖惠園、書香門第、棠溪人家、麗水家園等。
其中，濱湖家園是回遷房，濱湖慧園是經濟適用房。
價格方面，據二手房網站顯示，這些小區的整體均價約29619元/㎡。最貴的是棠溪人家，均價約47569元/㎡，價格最低的是回遷房濱湖家園小區，均價22000-23000元/㎡左右。
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房源稀少，想買未必能買到！
從上表中可以看出，目前11個小區中，僅有57套房源在售。除了濱湖品閣有10套房源在售，其餘每個小區在售房源僅個位數。
由於學區比較優質，又不愁賣，房東們都比較惜售。
如文華閣僅1套房源在售，還是該小區88㎡的大戶型。
再如書香門第東區僅有2套房源在售，因為距離師範附小學校更近，相比西區更受買家的青睞。
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成交周期短，成交價格高！
從成交方面來看，各小區房源的成交價格還在一路走高，且成交周期普遍較短。
如文華閣最新成交的一套小戶型，單價已達4.6萬/㎡。
濱湖惠園上個月成交的一套60平的房源，單價已經達到3.27萬/㎡，且成交周期僅有9天。
再如書香門第西區118㎡、124㎡的大戶型，成交單價也已突破3萬/㎡。
而去年這樣的大戶型，成交單價一般在2.5萬/㎡左右，1年上漲了6000-7000元/㎡。
濱湖品閣90㎡的戶型也已突破3萬/㎡，且成交周期僅有3天。
濱湖明珠西區85.9平的戶型，成交單價達3.4萬/㎡，創歷史新高。
濱湖家園作為回遷房，成交單價已達3.1萬/㎡，還是加價3萬成交的，成交周期也比較短，只有17天。
這樣的例子還有很多，就不一一列舉了。如此高的價格，成交周期還如此短，說明買家對這樣的價格是接受的，並且很明顯供不應求。
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掛牌價創新高，這是還要漲的節奏？
成交價格已經很高了，但是新上市的掛牌價卻還在創新高。
如經濟適用房濱湖惠園，在售的3套房源，單價紛紛突破3萬/㎡。
值得注意的是，該小區是經濟適用房，因此在購買時，買家還需額外支付約26萬元的土地出讓金。
棠溪人家最新的掛牌價已經達到5萬/㎡。
書香門第東區一套46平的小戶型，掛牌價已經達到4.6萬/㎡。而今年5月份成交的價格還是3.2萬/㎡，7個月左右的時間，已經上漲1.4萬/㎡左右。
再如濱湖品閣一套72平的兩房戶型，單價已經掛到3.8萬/㎡，創該小區歷史新高。
回遷房濱湖家園新掛的房源價格最高已達3.6萬/㎡。
關於師範附小+46中雙本部學區房的行情，我也諮詢了附近門店的中介：
據中介門店的工作人員介紹，目前該區域的二手房價格普遍比較高，戶型越小价格越高，如書香門第的46㎡小戶型、文華閣33㎡的小戶型、濱湖惠園60㎡左右的小戶型，都非常好賣，單價都在3萬/㎡以上，最貴已突破4萬/㎡。
整體在售房源不多，特別是小戶型很難買，出來一套就立刻會被買走，而且都是高首付或是全款。
因為學區比較優質，像濱湖家園、濱湖惠園這樣的回遷房、經適房也不愁賣，而且價格還在上漲，去年還都是2萬/㎡多，現在很多都掛到3萬/㎡了。
再加上最近濱湖整體二手房市場的熱度影響，很多房東都比較惜售，就算掛出來，價格也比較高，基本不議價。
現場實探！小區品質普遍一般！
價格這麼高，小區的環境、品質如何呢？我現場實探了幾個熱門小區的內部環境，大家一起來看看吧。
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文華閣：小區較小、外牆大面積脫落！
文華閣小區位於洞庭湖路與玉龍路交叉路口，小區規模較小，只有4棟高層。
每棟樓的外牆均有大面積脫落，從現場看並沒有進行修補和維護，也沒有採取防範措施，存在安全隱患。
另外，樓棟之間的樓間距較小，中低樓層或會影響採光。
小區的綠化環境也比較一般，電瓶車亂放，樹木、綠地比較雜亂。
但小區對外來人員管理比較嚴格，門口有保安值班，業主需要門禁卡才能出入。
小區主要是兩梯四戶，電梯廳比較寬敞、整潔。
走廊、樓梯內雖然略顯破舊，但是好在乾淨，可以看出物業有定期維護。
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濱湖家園：半開放式小區，比較老舊！
濱湖家園作為回遷房，品質上稍差一下，且因為有著10年以上的房齡了，所以小區樓棟看上去較為破舊。
外立面看上去雖然破舊，但好在還沒有脫落的現象。
小區雖有設立門禁，但是不需要門禁卡，人們可自由出入。
且小區內部有小型商業街區，部分樓棟一樓有開設商店，因此整體顯得有些吵雜。
可能是房齡較長，樓棟內部比較破舊，很多老人在此居住，接送孩子上學。
另外，小區樓層層高較矮，有些壓抑，電梯比較破舊。
但是小區的綠化環境整體還不錯，比較整齊、有層次感。
雖然是小區自己的物業，但是看的出來日常有精心維護。
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書香門第：居住密度大，但整體環境不錯！
書香門第位於師範附小小學旁邊，因為距離小學近，很多家長比較青睞該小區，特別是小區的46平小戶型，非常搶手。
在實探中發現，該小區整體環境是這幾個小區中比較好的，只是居住密度較大，很多三梯六戶的樓棟，人口比較密集。
小區的樓棟，外部看來比較新，但是有些樓棟不是正南正北。
小區綠化率較高，樹木、灌叢層次鮮明，整體比較整齊、乾淨。
雖然小區內也有電瓶車停放，但是有專門的停放區域，沒有亂停亂放的現象。
電梯廳連接架空層，整體比較寬敞、整潔，牆面、地面都有貼瓷磚。
但是樓梯間就比較髒破了。
這些小區雖然品質一般，居住舒適度較低，但是因為有優質學區房的加持，就很香了，單價三、四萬都是不愁賣的。