我是北京房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房產自媒體中唯一敢講真話的自己人！房姐屬於實戰派只說對你最有用的操作和建議
提問：您好，現住望京國風上觀三居室居室，想置換四居，房子需求主要考慮剛需自住和置換成本控制，升值其次，不做主要考慮因素，保值即可，主要考慮國風上觀本小區內置換，寶星華庭，新盤首開琅樾洋房和天瑞辰章上疊，順義譽天下，保利中央公園也在考慮內，但感覺戶型略小，請問房姐您有什麼建議，謝謝
回答：新盤的話天瑞辰章更好， 首開的品質一般，譽天下有點偏保值效果不好二手的寶星華庭、東湖灣、融科橄欖城都可以考慮
提問：房姐您好！初來乍到，向您請教。情況：現金200，天津有過組合貸，北京無房，北京集體戶。天津有房市價280（剩105沒還）。自己算不動天津房大概是買400的孩子4歲半，現天津戶口，想在能力範圍內買較好學區。傾向於朝陽直升校，如朝陽外國語（慧忠裡）、陳經綸帝景分校（珠江帝景買不起）。因孩爸每周從天津來幾次，所以還希望離北京南站不要太久的（慧忠裡覺得稍遠，不是不可接受）。我金臺夕照上班，年收70。訴求排序：1學區；2離金臺夕照方便；3、離北京南站方便；4居住條件（不好住會另租房）；5保值問題：1、有無推薦小區？2、建議用天津房抵押貸嗎？3、22年9月入學，考慮遷戶時間，何時買合適？
回答：白家莊的學區 生80中: 例如 白家莊西裡 白家莊北裡北工大附小，直升附中 ：例如 首城國際建議買個低總價的一居室出租，然後在附近租個大點的房子住，付出的成本並不高可以抵押天津增加資金，今年有合適的就入
提問：房姐您好，新春快樂！我的情況是是首房首貸想上車自住，首付只有90，由於單人還貸，月供暫時只能1w，發現東三到東五的小兩居老公房無法上車。想請教下您：我是繼續在東三到東五淘一居室老公房上車還是去其他區（如豐臺石景山）淘小兩居，如去其它區域麻煩您推薦幾個小區，謝謝
回答：90偏少能看的標的太少，過偏的區域不推薦，硬上車會有風險，建議做到120+的首付，開發下信用卡，或家人的信用貸等
提問：趙建國 提問：準備投資，二套，全款500-600，不準備貸款，請幫忙推薦一下位置以及小區。十裡堡，四惠，石佛營一帶02後小區， 可買三居例如 十裡堡海華堂，炫特，望京慧谷，澳洲康都等小區。 另一個就是天通苑單價3W內的大面積。類似於天通苑頂層6\/7的戶型嗎？200平有報價520-530的，可以嗎。頂層複式購買中有什麼注意事項，謝謝。
回答：價格還可以，現在是買方市場能談到2.5內的單價更優一般頂層複式，正常的室內面積都按照正價計算，理想狀態是8-9折買進。 如果有露臺等贈送面積，可以按照3折折價計算。
提問：房姐您好，我們的情況是，海澱中關村有一套一居老破小，價值480+，貸款還有60；還有一套中關村70年產權公寓價值480左右，貸款120；手上有350，現在在看世紀城的房子，1300左右小三居，和望京的1300左右的房子。1、望京這邊保利，融科，寶星三期，華鼎世家哪個有投資價值？2、原打算倆個小的全賣了，買一套大的，如果買世紀城大的就自住，孩子在海澱上學，如果買望京的就出租。3、原本不想多貸款，可以看了您的文章後，感覺應該又更好的方式去配置資源。您看您有什麼建議有更好的配置方式？4、倆套都買掉？買哪裡比較合適？5、還是賣一套留一套，留老破小還是留公寓？回龍觀買一套？或者望京買一套？6、海澱世紀城這邊的房子怎麼樣？有人大附小上學名額，感覺好出手。7、您說朝陽被低估，我們這個情況買哪個區域更合適。
回答：你是投資的話，不建議考慮學區的情況，望京>世紀城望京建議看 橄欖城、寶星三期、大西洋新城、上京新航線，這些長期看總漲幅差不多世紀城自住的話 建議看 陽春光華、光大花園老破小+公寓全出掉，置換成一套比較合適
提問：房姐您好，我現在有北京工作居住證，sfsd資格，子彈250左右。我目前在中關村工作，老婆在國貿，想購置一套兩居室。目前看了立水橋附近【北京北】小區一套89平兩居，總價475，首付245；另外還看了大望路地鐵口【光輝裡】小區一套56平小兩居老公房，總價465，首付177。兩處房源都是滿五年。1. 子彈250，按照精華帖的內容可以買到總價更高的房子，房姐有沒有建議的區域或小區？2. 北京北兩居是否值得買？立水橋片區附近還有別的小區可以推薦麼？3. 天通苑和立水橋離的很近，這兩個區域房姐推薦哪裡呢？4. 光輝裡小區小兩居單價超過8w，感覺性價比不高，房姐的建議是？
回答：250首付 買入500+的標的沒問題，從性價比來看立水橋不如天通苑推薦看500+的天通苑大面積8W的光輝裡肯定不看的，7萬左右才有性價比另外推薦看下 朝青、常營片區
提問：房姐，我現在成都市中心有套大兩居（現市價380萬，有120萬貸款，月租金7千正好抵了月供），北京戶口無房想上車，成都那套現在賣的話感覺價格不是高點（最高時450，而且感覺成都市中心優質盤還有上漲空間），是否可以抵押出現金來買北京緊湊小兩居呢？因為在京是二套，您之前建議的全款購入再抵押是否可行、有什麼需要準備的呢？感謝賜教！
回答：二套全款抵押如最合適不知道你手中現金如何，能抵押出150+的資金看緊湊兩居，建議籌足300左右的資金，信用卡、信用貸等提前計劃起來
提問：房姐您好，向您諮詢一下，手頭400左右，想以孩子（滿18的學生）名義買一套房進行保值增值，您看如何選擇區域較好？此外，前段時間看了一下天通苑，覺得地鐵修通後會有潛力升值，現2居商品房價格普遍在3.5萬以上，還是否有投資潛力？謝謝！
回答：3.5的價格可以，不過並不是最優選擇天通苑一般大戶型才是潛力投資標的，總價500-600 以東區頂復為主
提問：房姐，上次聽你的建議在朝陽附近看房，賣掉目前蘋果社區北區的一套東向兩室一廳後，同時抵押一套亦莊的商住房後，加上手頭現金可以有zd 1000萬。目前有兩個方案：一個是買還是蘋果社區北區800萬146平米西南三居（朝向樓層戶型價格覺得還不錯，但蘋果北區可能由於離鐵道近沒有封閉園區這些年一直沒什麼漲幅），剩下的200萬可以用作首付用父母sfsd再投資一套附近的小戶型，未來父母也可以居住；另一種方案就是用1000萬加二套貸款買一套雙井或大望路附近小區品質好一點的大三居，如蘋果南區，天之驕子，珠江帝景。建議怎麼選擇比較好？
回答：建議方案二，蘋果社區北區由於是是類辦公設計投資不選。可以買大三居後期再抵押用父母sfsd再投資小戶型也合理
提問：新人首問：房姐您好，我在北京昌平定泗路有村民回遷房 幾套，房子小產權但我是北京本地村民，有拆遷協議不算純粹小產權屬於集團產權吧？現手裡有200想投資，算是北京首套購房，目前考慮購買延慶新開盤的碧桂園或世園村可以嗎，長持10年將來收益好嗎？涿州獅子城還有一套老公婚前非公基金貸款買的房子閒置 月還款2200需要出手嗎？或者是否可以賣一套小產權回遷房➕手裡閒錢在海澱哪給孩子買學區房（2個孩子、大的5歲）或是投資別的樓盤？希望您幫忙解惑，感謝您！
回答：應該還是屬於小產權收益是相對的，延慶肯定是跑輸大盤，投資不如選擇核心區。涿州和小產權都不建議長持投資看朝陽為主建議先把精華帖看一篇，重新整理下思路。
提問：【新人首問】祝房姐發財~情況：六個口袋滿倉現金700-800，無投資普通女生剛畢業；西城集體戶，單位長椿街復興門；無房無貸，將結婚。✪訴求：剛需為一套三居舒適自住、單位通勤方便，然後增加投資屬性，六七年後需變動資產購入低總價學票上學。求問房姐當前如何配置現金最佳？♥望答覆：具體配置方法+ 對應的前3最優小區名稱、購入單價標杆。☆如：建議配置為-婚前首套考慮通勤的700w總價自住三居投資型（後現代城A 單價7 > 草橋欣園單價6 >XXXX單價8）+ 婚後立刻二套400W總價五年純投資型 （aaa單價3>天通苑單價4>BBB單價5） ~~ (•́₃•̀)祝房姐更瘦更白更美！！！
回答：需要看你的流水能支撐的總價最好的方式是你們兩人婚前分別購入一套，這樣SFSD能充分利用推薦看 國美 5.5內，珠江羅馬嘉園 6左右，華紡易城 6內
提問：房姐您好！受您啟發，冒死出門去看了一下天通苑東區幾套房子，看的有東二區的板樓頂層複式、三居、兩居，現在更加有點困惑了，目前有些問題想請假一下您：1、從歷史來看，基本小戶型與大戶型房價上漲的數值是差不多的，那從上漲率來看，怎麼變成買小戶型更值得了？2、您推薦的頂層複式單價確實便宜，但是由於是非普，稅費比較高，加上來天通苑的都純剛需改善的窮人，造成了房價與130多三居室沒貴多少也賣不出去，等我將來賣的時候稅費還是那麼高，那投資頂復意義還大嗎？PS.買頂復的基本都會是老人的家庭，我年輕小夥子爬樓都費勁。肯請您能給我等小白具體解釋一下頂復的優勢在哪，劣勢在哪，謝謝您了！
回答：天通苑200平以上總價650以內的性價比是最高的回天是北京最大經濟適用房居住區，當下的低估與其交通、配套和周邊產業匱乏以及人員結構都有關，所以會造成總價約束，總價600以上很少會看tty但隨著未來科技城的落地和望京網際網路產業的成型，交通和配套的完善對於臥城的天通苑都是利好。人員結構的更替購買力的提升，當下的流動性帶來的價值低估會在未來被回歸，流通性充足後也就沒有套利的機會，加裝電梯反而有暴擊的可能
很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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